曾几何时，学区房在中国房地产市场堪称 “神话” 般的存在。为了孩子能就读优质学校，享受更优质的教育资源，家长们不惜一掷千金，将其视为开启孩子美好未来的 “金钥匙”。
在很多城市，重点学校周边的老旧小区，只因身揣 “学区” 光环，房价便一路飙升，远超同地段其他房产。
那些被划入学区范围的房子，无论房龄多老、户型多局促、环境多嘈杂，都不愁买家，甚至常常一房难求，成为楼市里最硬气的 “硬通货”。
风云突变可如今，学区房市场急转直下，陷入了前所未有的困境。就拿上海来说，曾经备受追捧的梅园五街坊，那可是 “浦东最强学区房”，典型的老破小。
2020年12月，38.93平的户型成交价高达675万，均价17.3万/平，可到了2023年12月，同样户型却仅售486万，短短两年就跌去近200万，成交周期也从4天拉长到53天，房东还得连连降价。
闵行的 “高兴花园” 也没逃过这一劫，作为曾经的双学区房热门，2021年最高点时单价超9万，如今却跌到3万多，跌幅超60%，被戏称为 “上海首个跌幅超50%的学区”，大量抛盘涌现，房价雪崩。
北京的情况同样不容乐观，海淀区蜂鸟家园，对口中关村三小，2021年高点时43平一居室成交价近千万，到2024年挂牌价却跌到550万，3年跌去435万，跌幅达45%，几近腰斩；朝阳区亚运村慧忠里，46平房子2020年价格490万，2024年5月成交仅328万，跌幅33.1%。
在深圳，八卦岭宿舍曾因 “学区、拆迁” 光环，成交均价超14万/平，如今最新成交价却仅4万/平，一套27平房源总价仅113万，单价40415元/平。
不仅是这些一线城市，杭州、南京、厦门等城市的学区房也纷纷 “跳水”。
杭州上城区艮北新城板块的绿城杨柳郡，虽自带幼儿园和优质中小学，成交一直活跃，但价格也扛不住了，2024年8月网签均价约4.3万/平，环比上月跌6%，只能 “以价换量”。
绿城杨柳郡
南京鼓楼区部分学区房，成交价相比高峰时期也大幅下滑，曾经一房难求，现在看房者寥寥，房东为了促成交易，不断降低心理价位。
曾经被争抢的学区房，如今却面临无人问津、价格暴跌的尴尬局面，这巨大的反差背后，究竟是哪些力量在推动呢？
跌落 “神坛” 为哪般？居住体验不佳
多数的学区房，都位于年代久远的老小区，承载着岁月的痕迹。就拿上海黄浦区的市民新村小区来说，对口黄浦区第一梯队公办小学 —— 上外黄浦外国语小学，房龄在1965至1985年，均为5-6层的楼梯房，房型设计紧凑，很少有南北通户型。
而且居住属性很糟，远不如新兴住宅区的舒适与便捷。没有地下停车场，地面的车位少得可怜，每天在小区里转来转去，根本不知道停哪，早晚高峰期，堵得离谱。
市民新村小区
老旧建筑还存在不少问题，像墙体的掉皮、房屋的发霉、管道的异味等等，综合问题的叠加，让人难以居住。物业也不给力，从清洁保洁到设施维修，问题层出不穷。
除了一些老人和出租客，业主基本不会入住。房子最重要的就是居住属性，这点不行，学区光环再耀眼，吸引力也会大打折扣。
学区属性式微
前几年，学区房的价值不言而喻，因它能保证孩子就读优质学校，那时普通学校和重点学校升学率能差上1倍甚至更多，家长们自然争抢购买。
可近年来，教育政策大力调整，多校划片、教师轮岗等举措纷纷落地。多校划片意味着孩子不一定能就近入读家门口的优质学校，随机分配打破了学区房与优质学位的强关联。
多校划片
例如北京西城区，实行多校划片后，即便买了德胜学区的房子，孩子也可能被分到其他学校。
而且家长们的观念也在转变，越来越多的人意识到，“师父领进门，修行靠个人”，成绩好更多靠自身努力，多花几百万买学区房，不如投入资源培养孩子，学区房的学区属性逐渐衰退。
投资价值缩水
一些地区实施 “6年一户” 政策，像上海部分区域，一旦孩子凭借学区房入学，学位六年内不会再次空出，下一个购入者即便高价买房，短期内孩子也无法就近入学，这对想频繁买卖学区房获利的投资者是沉重打击，学位流转受限，流动性变差。
新生人口数量持续下滑
从宏观人口结构看，新生人口数量持续下滑，根据数据，全国大学能容纳约一千万名学生，而当前出生率仅九百万左右，未来很多院校可能招生不足。
反映在基础教育上，入学人数逐年减少，学校从愁生源太多变为愁生源不足，学区房需求下滑，投资吸引力自然大不如前。
未来路在何方？生源因素愈发关键
随着教育普及，生源质量对学校发展举足轻重。过去学区房因聚拢优质生源成就名校口碑，如今形势转变，好学区虽仍有一定生源优势，但家长愈发意识到，学校氛围只是外因，孩子自身努力与天赋才是学业关键。
单靠学区房 “占坑”，不注重培养，难保障孩子成绩优异。新兴区域人口流入带来大量有潜力生源，部分新建学校凭借多元生源打造特色课程，激发学生多元潜能，冲击传统学区房名校地位，未来学校发展将更依赖生源整体质量与培养模式创新。
居住属性回归本位
房子本质是居住场所，当学区房光环褪去，居住体验重回购房者视野。那些老旧局促、设施陈旧的学区房吸引力大减，兼具舒适居住空间、完善配套与一定教育资源的房子受青睐。
像一些城市新兴区域打造的品质楼盘，周边配套幼儿园、小学，绿化优美、物业服务贴心，通勤便捷，既满足居住舒适需求，又为孩子成长提供良好环境，成为楼市新宠。
【本文来源@温义飞的急救财经视频内容】
