这几年，上海的城市更新可以说非常轰轰烈烈了
这是我随手整理的近10年动作，各种各样政策利好基本没断过
尤其2022年中心城区的成片二级旧里以下房屋改造正式完成后，直接开启了2倍速
2023年开始，上海城市更新直接进入下半场的狂飙攻坚阶段
单看每年花在旧改上的钱就高达千亿
今年更夸张，直接批了1148亿元的支出预算
我查了下全市2024-2026年最新的国土资源利用计划方案，这里面最突出的就是中心城区
和去年相比，征地补偿标准涨到了13.23万元/亩
除了财政支出，市区供地的数量也在增加
今年47块公开交易宅地中，7个中心城区加起来的就有19块，占比40%
全年的四分之一
数据来源：上海规自局
今天为什么要跟各位分享这些庞大数字？
本质上这些数字每一个背后，都意味着上海这座城市一次值得关注的改变
尤其城市核心区，很难出现郊区那种“五大新城”式的大刀阔斧规划，更多的都是润物细无声但严格意义上轰轰烈烈的更新
这也是近两年我们关于城市更新选题越来越多的原因
除了史上最大单地块旧改的徐汇，还有大拆大建式的工人新村、原拆原建，以及小修小补式的口袋花园、拆墙合并...
我们一直试图用看到的个案去解读上海的发展趋势
也就是上海到底怎么城市更新的？以及这件事到底有没有未来？
这个命题很多人都没有直观的答案
或者说大家觉得城市更新就是单纯的拆迁、卖地、让开发商造房子
还有的除了房价更高、房子更新之外，其他都不关心
那上海为什么要做城市更新，这个宏大命题对我们来说又有什么意义？
于是这次，我们选了一个最能代表当下上海城市更新模式的极致案例和范本：中兴路板块
并花一整天去实地看了看
这个争议不断但又确实非常极致的城市更新板块，会有什么意想不到的画面？
01
不过有个前提，凭什么是中兴路？
不得不说所有内环内板块中，中兴路一直是很特别的存在
这个离人广只有3公里的老城区，是近年来上海内环最大规模的旧改片区之一
而且相当早就启动了成片拆迁，周期很长
最早可以追溯到2003年
当时首块宅地的开发商还是上置集团，也就是07年建成的绿洲雅宾利花园，后来被万科接手
再到2016年，万科入股被融信以110亿拿下的地王项目，也就是今天的中兴路一号
加上这几年板块密集的土地出让，整个更新周期已经超过20年
所以在这里你会看到开发项目真的很多很多
我整理了板块二十年内的18个开发项目，地图有限只能标出一部分
但这张图看起来依然相当拥挤
目前已交付的楼盘共有9个，我用黄色标注了一些
这里面一部分都是2020年后集中入市的，几乎每年都有一个新盘出现
而大概到2027年，蓝色标注的9个在建高层也会建成
我在板块内走了一遭，看到了几家开发商同时动工的场面
整个板块可以说是轰轰烈烈地搞开发，大量的房地产企业挤破头，越来越多的建筑拔地而起
整个内环相当少见到这样的场景
当然，这种大开发也让板块从内到外都变得非常不一样
02
最直观的就是物理更新，也就是那些一眼能看得出来的变化
我记得2020年大家对中兴路的概念还很陌生，身边更习惯的说法都是老闸北
打开地图看，有的小区甚至没有自己的名字
XX路XX弄小区，路名+数字的组合，相当草率
而今天当我真正站在板块最南端，发现和我印象中已经完全不一样了
第一眼，当然是城市天际线
来自过去20年持续不休的起高楼
这是我站在8号线中兴路地铁口附近的实拍，高楼林立几乎铺满了一整个画面
有的交付多年，有的还在建设当中
这些高楼直接带来了城市观感上的不同
但板块更新不只有大开大合的拆建一种方式，因为注定拆不完，那些拆不完的老房子又要怎么处理？
带着这个问题我从宝昌路一直走到芷江路上，找到了答案
高楼之侧，拆不完的旧楼房会持续翻新
比如三宝花苑和天吉小区
外墙都粉刷成砖红色的样子，完全看不见老闸北岁月的痕迹了
包括芷江路附近的老房子也刷成了跳跃式的红黄渐变
连空调外机都用对应颜色的格栅罩起来
这些老房子的存在，意味着中兴路的板块更新并不是连根拔起
而且站在道路中间你会发现，左右手的商品房和老公房虽然存在高低落差
但并不割裂
从头走到尾的感受一直是和谐的
要做到这点其实不难
一个就是色彩协调，各位可以注意下两侧立面的部分
红和橙本就是色谱里靠近的两个颜色，看起来师承一脉
还有工地外的色彩墙取代了铁皮围挡，也是一样的道理
通过色调和新建筑形成呼应
还有一个方法是用底商+转角花园、水景的手法，让住区之间不那么封闭
比如站在中兴路一号和天吉小区、三宝花苑之间的这个街角，会有很强烈的渗透感
豪宅业主下了班可以去对面的商店整包薯条，老住户路过街角花园也能感受四季变化
包括附近的雅宾利花园和久欣公寓、新湖青蓝国际和华清名苑，都是这个模式
雅宾利花园街角公园
传统闭合的街角空间被打开了，甚至做得很有趣味性
模仿了山地、水系的结构，把路口这种枯燥的地方做成了小型社交场所
03
除此之外我更关心的是，城市更新后的生活有没有什么改变
沿着中兴路走观感是最强烈的
我看到一边是基础底商，烟酒彩票、五金店、宠物店......满满的城市烟火气
而另一边，摩登与现代的商业街区已经开始出现
在中兴路一号的步行街上，已经有星巴克、CO-life绚集、LAVAZZA、一凡优品...
这还只是现在的商业氛围
经常看我们广告的朋友应该有印象，板块内的中兴傲舍正在引入一种更先进的立体式商业
简单点说，就是把住宅悬浮在三层商业体之上
加上旁边的中兴公园、街角广场、沿街铺面，形成一个集中性商业街区，体量非常庞大
效果图
其实商业不只是一个板块更新的核心，对整个区域的焕新也很重要
而这样的街区带来的注定是一种向外打开的生活方式
各位可以直接看这张实拍图，来自中兴路步行街
宽度直逼南京路步行街
我在路口站了五分钟，看到这样一幅画面
因为步行街足够宽、周边店铺也面向所有人
无论新业主，还是旧住民，其实都能在一个开放的共享空间内生活
这个概念在中兴公园内达到了某种极致
原本一个封闭的市政公园，2020年万科负责公园的整体更新和提升后
变成了这样
没有边界和闸门，下楼过街就是公园内部，完完全全地开放出来
整个公园景观的层次非常丰富，而且都是围绕人来展开的
下午三四点钟，我找了个角落坐下来
大龄游戏区里，放学的中学生正在进行攀爬比赛，隔壁幼龄区是忙着探险的学步儿童
老年人拉二胡和打太极，而公园也成了年轻人的必需品，点杯咖啡就能晒一下午太阳
不管什么年龄什么性格，都能找到适合自己的场景
板块更新一同带来的还有配套的持续导入
除了原本的三甲医院比如市中医医院、上海十院分院，和一二梯队的市北初级中学、闸北第三中心小学外
今年10月份宝山路街道还官宣要引入一梯队的静安一中心小学，也由万科代建，差不多2年就能建成使用
我印象中前几年中兴路的教育资源并不算多，但如今这个短板正在被补齐
04
最后其实还有一个最重要的变化，就是人的更新
来之前我以为这里和大多数旧城区一样，不会有太多人气，但实地看了一天我立刻抛弃了这个想法
尤其上下班时候年轻人比例很高
我观察了下有一部分都进入了中兴路一号小区
我们之前挖过一个行业内很罕见的数字，整个一期购买业主中
有约70%以上的比例是90后客群，80%的人有过海外留学经验
换句话来说，中兴路一号笼络了一大批的年轻海归在这里驻扎
包括最近2个月清盘的中兴傲舍，一期成交客群画像也主要是90后
这算是板块内一次从0到1的改变
而且已经真实反馈在了当下
在中兴公园内，年轻人浓度少见的非常高
这也是城市更新最重要的一点，吸引越来越多年轻化的人群
我们知道上海是一座不折不扣的老龄化城市，很多老的板块都非常非常老
所以居住的也大部分是老年人
但因为前面的物理更新、生活更新，可以吸引年轻人陆续来到这里，买房、生活、休闲...并逐渐扎根
这也是一个城市内最有活力的那部分
05
所以上海的城市更新到底在更新什么？
本质是什么
很多时候大家都把城市更新放在出让多少土地或砸了多少钱的层面，这些关注点都对
但都不是我们认为城市更新的本质
双脚走完整个板块后，下午四点我站在东宝兴路的红绿灯下，相当于站在了板块的最东边
往西回看百万中兴城的画面是这样的
当下最大的感触就万科对于这个板块的意义还是挺重要的
很难想象如果是其他开发商开发这些地块，也许卖完楼盘基本就结束了
但今天我们看到通过城市更新给原居民换了一种生活，甚至有越来越多的年轻人愿意住进来了
有人就代表着城市有源源不断的活力，这其实也是上海每一轮发展的原动力
所以你看早期陆家嘴为什么愿意对全国、甚至国际的金融业开放，就是形成产业中心之后会有更多的人来
任何一个地方都是更多人加入才会有活力、有创新
也只有人才能带来最本质的变化
