最近很多人和我反应，他们刚交付的小区，地下车库全部被开发商上了锁。
我搜了下，确实如此，而且不仅南京如此，全国都是如此，我们看图
其他城市也是一样的：
由于开发商上锁，车子停不进去，于是业主们又发明了各种千奇百怪的停法：
目前来看，绝大部分楼盘，只要车位卖不掉，都会上地锁，逼着业主去买车位，而不会租给业主。
其实以前开发商也会上锁，但相对克制，只有那种刚的不能再刚的楼盘，或者素质极差的开发商会上锁，大部分楼盘即便车位卖不掉也不会上锁的。
但今年开始，南京这里几乎所有的楼盘都开始上锁了，无论你是100万的刚需房还是1000万的豪宅，不是已经上了锁，就是在上锁的路上，个别楼盘即便没上锁，也并非是开发商仁慈，而是因为开发商在周边还有豪宅在售，害怕维权影响销售。
总的来说就是一句话：互相伤害。
开发商受到了伤害，没人买车位，钱回不来；
业主受到了伤害，没地方停车；
而更受伤害的是买了车位的业主，由于其他车位被锁，自家车位随时会被占用，哪怕不被占用，得到的也是一个车道乱停，一塌糊涂的车库。
最终大家都是输家。
我们先不急着喷开发商，我们理性分析下到底怎么回事。
为什么锁车位？
因为车位卖不掉。
一个车位10-30万，一个常规小区的车位总货值在5000万-3亿之间，这对穷到家的开发商来说，是一笔极其巨大的资金，在以往行情好的时候无所谓，而今天，车位的销售甚至可以决定一个楼盘的盈亏。
为什么车位卖不掉？
1、经济不好
这是最重要的原因。
在以往经济好的时候，大家并不在乎车位价格，要的就是享受，所以前几年南京车位卖的还是不错的，尤其是房价超过500万的高档住宅里，7成的业主都会买个车位。
但现在不一样了，今天房价下跌，每个业主都亏了几十万上百万，此时再让他掏10-30万买车位，肯定不现实。
再加上现在还买房的人都是真刚需，经济条件非常拮据，房子都是打8-9折咬牙买的，怎么可能还有钱买车位呢？
2、车位太多
有趣的是，今天即便是豪宅里，车位也卖不掉了。
目前南京已交付的次新顶豪有海玥万物和中国府，房价1500-2000万，车位价格30万。
按理说，相比于房价，车位实在太便宜了，一家怎么也要买2个，可真实情况如何呢？我们看下图：
海玥万物，2.7车位比，南京最高，销售比例17%，只卖掉了17%的车位，按每户一个车位计算的话，大约65%的业主买了车位。
中国府，1.9车位比，销售比例57%，按每户一个车位计算的话，所有业主都买了个车位，但很少有人买第二个。
注意，中国府车位开盘比万物早3年，当时房价9万一平，经济火热，而万物车位刚开卖，房价已跌破7万，这对人们购买心态也是有严重影响的。
从以上2个数据来看，我们会发现，豪宅业主买车位意向整体还行，但极少有家庭会买2个，因为当车位足够多的时候，人们都知道可以租，就不愿意多花钱了。
也就是说，车位太多，影响到了车位销售。
为什么要建这么多车位？
因为强制规定。
以2019年南京车位配置规范为例，具体要求如下：
超过200平的房子，必须配2个车位；
144-200，配1.5个；
90-144，配1.2个；
90以内，配1个
所以很多豪宅，车位比必须在2个以上，一旦超过2个，业主们反而不买车位了，导致至少有一半的车位会卖不掉。
而刚需房则会受到收入和车位比的双重影响，购买意愿更低。
我和很多开发商有过交流，他们普遍对车位销售感到异常头疼，都希望能少建一点车位，这样也会好卖一点，更重要的是成本会低很多。
车位成本到底多少钱？
你们猜建一个车位要多少钱？
1万？2万？大错特错！
你不要小看地下室，虽然地下室面积不计容，相当地价免费，但挖地下室的成本上天了。
车位建设成本主要包括：建筑安装成本、配套工程成本、地坪处理、车库顶部装饰、智能车库管理系统、地库照明系统、排水系统、监控系统等各个方面，而且越往下成本越高，负二比负一高很多。
总体来说，地下车库的成本在3500元一平，负二在4000以上。
另外要注意的是，车位是有公摊的，车道、出入口都是车位的公摊，一个10平的车位有接近20平的公摊，也就是说，一个车位占用地下面积大约在30平米。
这么一来，车位的成本就很清楚了，一个毛坯车位建设成本在10万元以上。
说句题外话，现在很多精装修车库，成本多少钱呢？
很多小白都会以为精装修车库很贵，其实很便宜，我和开发商还真的聊过这个问题，他们当时准备把车库升级下，墙面贴砖，最终也就加了几十万的预算。。。
所以车库精装是非常便宜的，在开发商不贪污的情况下，从简装做到南京今天豪宅的标准，一平200块就足够了。
200块，对比负二的4000块，差了20倍。
所以今天开发商宁可精装车库，也不愿意多挖几个车位。
这就是为什么，今天所有的豪宅新房，都不会再有以前海玥万物、中国府甚至绿地海珀的风范，把整个负二挖通，做出尽量多的车位。
而是在负二挖了一半，让至少一半的业主电梯通不了负二，未来只能把车停到负二，在从车库走路爬回负一呢？
因为成本差太多了，都卖不掉的车位为什么要下血本去挖呢？
只可惜，现在买房的都是小白中的小白，只会看展示面买单，其实啥也不懂，以后停车都是大问题。
开发商的困境
一个车位成本10万，其实现在绝大部分楼盘，10万是肯定卖不出去的，别说刚需房了，就是河西南二手房，10万一个车位都难卖，很多其他板块的新房，车位都是3万、5万，甚至白送给客户的。
这还不算，因为从税务的角度来说，你开发商送车位当然可以，但是交易税不能少啊，具体金额我不清楚，总之即便开发商送车位给客户，税也是相当多的成本。
所以开发商的困境来了
无论刚需还是豪宅，最终都是因为车位太多而卖不掉，同时车位太多又导致成本太高，双面受敌，一塌糊涂。
车位可以少建一点吗？
我听过不止一次开发商抱怨，说车位规范太严格了，不该建这么多的。
这句话，我非常不认可。
不能说为了你赚钱，就一切按你的想法去做，足够的车位比是对社会、对百姓、对国家的负责。
如果真的回到20年前，一个小区只有0.5-0.8车位比的时候，你开发商是省钱了，可留给业主的后遗症，留给城市的后遗症怎么办呢？
大量人没有地方停车，全部停在马路上，或者车库里乱停，最终会让整个小区、街道、城市受害。
事实上，不知大家有没有发觉，这些年我们销售了成百上千万辆车，但马路上的违停并没有增加，很大一个原因就是新房不断在盖，地下车位不断增加，很多车还是从地上移到了地下，缓解了城市压力。
我举个很鲜明的例子，就是上文说的海玥万物和中国府，你们晚上去小区门口看，一辆违停都没有，就是因为车位足够，都进车库了，但你去看其他1.5车位比的豪宅，包括海玥名都、江湾城，燕山路、乐山路上常年一排违停，就是因为车位不够用。
所以我研究过南京的车位配比规定，我认为是非常合理的，应该继续下去。
解决方案
那矛盾应该怎么解决呢？
其实不用解决啊，市场自然会有无形的手，它会自我调节的。
开发商车位卖不出，那你送就行了呀。
有人说，送车位成本怎么办呢？
你算进房价就行了呀！
有人说，算进房价不亏了吗？
你房价卖高点不就行了吗？
有人说，卖高点没人买啊！
你地价拿低点就行了呀！
那谁叫你当初无脑拿地的？你拿地时不会测算吗？如果大家都理性测算了，地价也会回到一个合理水平，回到一个车位白送也能赚钱的水平，那问题不就解决了吗？
所以车位卖不掉，最终的解决方法就是房子绑定车位，一起卖掉，选房的时候就选好车位。
实际上，为什么今天开发商会在车位上出现问题？
我以一个专业视角告诉大家，车位问题源于开发商自己胡来。
他们在拿地测算的时候，为了让总部同意，让总部掏钱，让城市公司有活干，会故意把这块地的利润算的特别高，其中所有的车位都是按30万一个的原价+全部卖出计算利润的。
最后车位卖不掉了，楼盘变成亏损了，谎话包不住了，他们自然要想方设法逼着业主买车位了。
