广东省湛江市是广东21座地区级中心城市之一，湛江地处广东西南部，是典型的生态型海湾中心城市。

随着经济的发展，湛江各大区县城市建设日新月异，优秀的生态环境也促进了当地的房地产开发。

现在的湛江房价很贵，二手房平均房价大约为1.09万，新房的平均房价大约为0.97万。

湛江的楼市房价在全国可统计的303座中心城市当中名列第64位，房价高则代表置业成本更高。

对于普通的刚需群体来说，高房价也就意味着高风险。站在楼市的角度，高房价算得上是一种危机。

在过去的2022年，湛江市共完成经济总量3712.56亿元，在广东21座城市当中名列第9位，在全国所有城市当中名列第83位。

目前湛江市的常住人口总量大约为703.09万人，其人口总量在广东21座城市当中处于第5位，在全国所有城市当中常住人口总量处于第51位。

按照当地的常住人口总量平均折算，湛江市的人均经济总量大约为5.28万元，湛江市的人均经济发展水平实际在全国处于第225位。

不管是以经济总量的角度，还是以人均经济发展水平的角度，湛江这座城市的房价其实都是属于偏高的房价。

经济总量排名全国第83位，人均经济发展水平排名全国第225位，但城市房价却在全国排名第64位。

对于湛江的楼市而言，或许不能以经济发展水平去衡量这座城市的房价，毕竟湛江的旅游资源无法复制，这也是湛江楼市房价最大的支撑因素。

湛江市是典型的生态型海湾城市，这座城市的陆地管辖面积大约为1.16万平方公里。

现在湛江市包括霞山区、赤坎区、坡头区、麻章区等四座城区，包括廉江市、雷州市、吴川市等3座县级市，包括遂溪县、徐闻县等两座普通县。

从人口基数的角度看，湛江四大城区的常住人口总量最多，广义上湛江城区全域范围内的常住人口总量实际已经达到了193万人。

三大县级城市的常住人口总量不少，廉江市的常住人口总量高达136万以上，雷州市超过了132万人，而吴川市也达到了91万人。

在湛江的两大普通县当中，遂溪县的常住人口超过了82万人，徐闻县的常住人口超过了63万人。

从人口基数的角度看，各个区域的人口总量都不低，也侧面反映到各个区域的房地产开发还有很大的发展空间。

就房价分布而言，赤坎区与霞山区的房价处于湛江楼市的第一梯队。

赤坎区的二手房平均房价大约为1.2万，新房的平均房价大约为1.28万。霞山区的二手房平均房价大约为1.11万，二手房的平均房价大约为1.25万。

这两个区域是湛江重点打造的城区，也是大量的外来人口重点流入的城区，区域不仅配套设施好，而且沿岸的旅游资源更为丰富。

坡头区与麻章区的房价不高，坡头区二手房平均房价大约为0.81万，新房的平均房价大约为0.76万。麻章区二手房平均房价大约为0.73万，新房的平均房价大约为0.84万。

其实这两大城区也靠海，只是这两大城区是湛江配套设施相对较弱的区域。

随着湛江沿海区域配套设施的提升，相信这两个区域未来的楼市房价也能够紧跟赤坎区及霞山区。

在湛江的三大县级市当中，廉江市的楼市房价最高。廉江市的二手房平均房价大约为0.72万，新房的平均房价大约为0.66万。

吴川市二手房平均房价大约为0.66万，新房的平均房价大约为0.74万。雷州市的二手房与新房的平均房价基本处于0.64万左右。

在湛江地区的两个普通县当中，徐闻县的二手房平均房价大约为0.81万，现房的平均房价大约为0.65万。遂溪县的二手房与新房平均房价基本处于0.61万左右。

从湛江各大区县的房价分布可以看到这片区域的房价真不低，毕竟湛江算不上是经济发达的地方。

对于外来人口而言，在湛江买房或许压力不大。但对于本地的刚需群体来说，在湛江买房压力太大了。

经济的发展的确提高了湛江当地的人均收入，以2021年数据为例，湛江市城镇居民人均可支配收入大约为3.59万元。

湛江市的城镇居民收入相比于全国平均值至少还有1万以上的差距，由此可见，湛江这座城市收入并不算。

当然对于湛江来说，当地的旅游开发不仅要满足本地的刚性需求与改善需求，更要满足大量的外来人口需求。

丰富的旅游资源让湛江成为文旅热门城市，而湛江的房地产开发更有一部分属文旅性质。

这几年湛江市的房地产开发投资金额基本每年可以稳定在450亿元左右，湛江一年的新房成交量可以达到480万平米。

就算按照每套新房建筑面积120平米平均折算，那么湛江这座城市一年的新房成交量也可以达到4万套。

如此庞大的楼市需求量，必然会推动当地的房地产开发，促进湛江各大城区城镇化发展。

以更长远的眼光看湛江的楼市，湛江四大城区未来发展空间最大。尽管赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区的房价很贵，但这4个区域楼市固定资产价值随着经济的发展而稳步攀升的概率最高。

当然对于湛江其他5个县市而言，各个县市都具有一定的优势，比如吴川市的旅游资源也非常丰富，这片区域也吸引了大量的外来退休群体的流入。

湛江其他5个县市未来楼市固定资产价值跑得赢通胀也会是一种必然，对于湛江而言，这座城市房价虽高，但这座城市的旅游资源完全不可复制。

美丽的湛江城区坐拥“广州湾”，湛江全域范围内还有“雷州湾”，湛江市还与海南岛隔海相望。

海岸线超过了2,000公里的湛江必将成为旅游大开发时代的受益名城，随着城镇化的发展，外来人口的持续流入，未来的湛江楼市更值得期待。

个人观点，仅供参考。