原创 牛奶芒果 2025年04月12日 11:24 贵州
2020年上海浦东某小区发生了一起令人痛心的惨案，年轻女子汪某与男友黄某在出租屋内被前男友罗某杀害。当刑事凶手因病死亡后，两个悲痛的家庭将物业公司与房东告上法庭，索赔金额达36万元。这起案件经过两审判决出现戏剧性反转，最终法院认定物业与房东均无责。这场历时四年的诉讼，折射出我国侵权责任认定中几个关键法律问题的界定边界。
法院在审理中重点考量了物业服务合同的约定范围。根据《民法典》第1198条，公共场所经营者的安全保障义务应当与其管理能力相匹配。案发小区物业合同并未特别约定24小时巡逻、人脸识别等安防措施，罗某深夜进入小区时衣着举止正常，物业难以预见其犯罪意图。值得注意的是，凶手利用检修梯进入楼顶的行为，属于公共设施正常使用范畴，不能因此认定物业存在管理疏漏。
在司法实践中，物业公司对恶性犯罪的事前防范能力受到严格限制。法院指出，即使案发前曾发生肢体冲突，但当事人未向物业提出特殊保护请求，公安机关也未发布协防通知，此时要求物业主动识别潜在犯罪风险，已超出其作为民事主体的合理注意义务。
二、房东适租义务的法定边界房东杨某的房屋通过了基本适租性审查，配备合规的防盗门窗和消防设施。法院援引《商品房屋租赁管理办法》相关规定，明确指出房东的法定责任仅限于消除房屋权属纠纷、保证基础生活设施安全。涉案房屋未安装防盗护栏、空调外机位置等争议点，均不属于法律强制规定的安全标准。
值得关注的是，法院特别区分了房屋安全隐患与防盗措施的概念。防盗设施的完善程度属于承租人自主选择范畴，不能倒推为房东的强制性义务。这种裁判思路维护了房屋租赁市场的正常交易秩序，避免过度加重房东责任。
两级法院对因果关系的认定体现了严谨的法律思维。判决书强调，罗某的故意杀人行为是损害后果发生的直接、根本原因，物业管理和房屋状况与凶案发生不存在法律上的因果关系。即使存在某些管理瑕疵或设施缺陷，也需证明该瑕疵显著提高了犯罪实施的可能性，才能成立侵权责任。
对于家属主张的"补充责任"，法院严格适用《民法典》第1173条过失相抵规则。在受害人未采取基本安全措施（如未锁闭阳台窗户）的情况下，不能将犯罪结果归咎于第三方。这种裁判尺度既符合侵权法原理，也有助于引导公众强化自我防范意识。
结语本案两审反转的背后，是司法机关对侵权责任构成要件的严格把控。在同情受害者家属的同时，法院通过精准的法律适用划清了责任边界：既防止公共场所管理者承担无限责任，也避免房屋出租领域出现"过度防卫式"的合规要求。这种裁判逻辑既维护了社会正常秩序，也为类似案件提供了重要的司法指引——侵权责任的认定必须建立在法定要件之上，不能因情感因素突破法律框架。
