很多人会接到物业电话说：产权车位一次性付清，5年共计返还50%，其实这是很多开发商常用于回笼资金的方式，开发商的一个营销“套路”，至于风险，需要从多个层面来看。
开发商大概模式是这样的：产权车位19万，需要一次性付全款，但是前5年车位不能使用，需要签出租协议，由物业管理，也就是说前5年车位由物业出租，每年返业主1.9万，5年后协议到期，归还业主。
我们先不看有无套路，就单纯来算下，划不划算，19万车位，5年返还9.5万，实际车位付了9.5万，但前5年自己不能用，假如自己再另外租车位，按我所在城市，1.8以上排量车位月租大概是500左右，一年车位租金就是6000元，5年共计3万，
前5年的车位管理费自己不出，每月大概算60元，5年共计3600元，最后算下来，5年省了6.14万，也就是说，该车位实际付了12.86万，这样算下来，肯定是划算的，但是这里大家最关心的问题是这样的优惠以后会不会出现问题？下面细说。
为什么车位开发商优惠力度会这么大？原因：开发商回笼资金
房地产行业属于资本密集型行业，可以说成败很大程度取决于资金链，而资金流又来源于信贷，虽然开发商有很多种融资方式，比如说，通过上市可以迅速筹得大量资金，这是很多大型地产商的一贯做法，同样还有像并购、联合开发、海外基金、新项目募资、房地产债券等多种渠道。
其中开发商募资重要渠道像开发贷、信托、公司债，但是自从2019年下半年之后，楼市调控不断收紧，房地产行业来说出现了“井喷式”调控，开发商资金来源接连受阻，首先就是银行贷条件门槛提高，接着是信托，调控出来后地产信托规模迅速下滑，被削减近5成，公司债又限制购买土地。
在这样的大环境下，很多依赖性较大房地产商慢慢就撑不住了，这两年倒下的地产商不在少数，居于资金流的压力，很多开发商也在寻求海外基金，但海外基金的成本远高于国内市场，而国内市场也是居高不下，土地成本、建安成本、营销运营等综合成本或达百分之二三十，而相对以卖车位这种方式筹资，其成本就很低了，很多都在10%以内。
一些地产商资金渠道受阻后，只能通过各种其他“民间”方式进行，房产、车位预售成为其中方式之一，其中出售车位，也演变出了很多种模式，比如“0元购车位、10年全返、5年返一半、先买后原价回购”等等，可谓花样百出，其目的很简单，就是快速实现资金回笼。
开发商以“卖车位”方式回笼资金的成本有多高？
我们简单来算算，以现在银行贷款基础利率5.2%来看，假设车位15万，每年返还1.5万，分10年返完，如果向银行贷15万，时间为10年，这10年利息合计近8万，加上10年管理费1万，
这样算下来，实际开发商车位成本为6万，这只是按照正常银行贷款利息来算， 但实际上开发商募资综合成本远高于此，最后依然是开发商划算，当然了，就车位而言，也需要看具体“出售车位的模式”。
从买车位的业主来说，这样的车位安全性有保障吗？
1、首先业主需要看开发商是否有该小区车位的产权，有车位所有权才能出售车位《所有权证》，这样将来业主想卖车位才享有合法转让权益。
像人防车位，开发商是无权进行出售的，也就是人防车位无产权，平时可用于车位出租，特殊情况下，国家可随时收回，没有产权的车位只有20年使用权益，所以一般非常便宜。
同样，被公摊的地下车位、地面车位以及规划时候没有，后面私自划线等车位，开发商都无权出售，只能出租，当然了，除非该车位在合同中有明确说明属于开发商，并未列入公摊面积。
2、购买时候所签协议，一定要在其中注明购买形式、位置、面积、价格、所属产权等详细情况，以防以后开发商“突然不见”或者出现其他纠纷。
卖车位常见的一些“套路”1、新楼盘车位变着法“割韭菜”
一般正对新楼盘，刚开始预售时候，开发商会把车位价格抬高，宣称25-36万，然后开始搞各种活动，比如，一次性付清的20万就可以拿下产权车位，遇到节假日、周年庆等时期，再来一波活动，此时只需18万，负二层以下会越来越便宜。
等新房出售一波后，出个通知，小区车位只售不租，针对业主还可以优惠一点，这一波又出售一部分，再过几个月，通知剩余车位紧张，优质车位先到先得......
2、出售车位变着法完“模式”
各种出售车位的模式“买房0元送车位，5年返一半，10年全返，买后X年原价回购”等等，看似对业主来说非常优惠，甚至有的相当于白得一个车位，这其中还是要当心，
我一个朋友，在县城买的房，当时买房时候看到活动，说车位一次性付清，然后由开发商的合作伙伴租下，每年返朋友20%的租金，10年后按原价回购车位，
结果过了五六年，那小开发商就“消失了”，朋友亏啊，先不说10年后回购，前几年每年只拿了租金的20%，相当于开发商一分钱不出，净挣了80%。
3、一次性付清，分N年返还或者按原价回购，可能成泡影
所谓的按原价回购，变数很多，车位价格虽说会慢慢上涨，但也有的地方不涨反降，上涨对开发商来说，他很乐意按原价回购，但是如果降价情况下，肯定不愿意原价回购，到时候可能从合同中找理由，吃亏的还是。
车位到底是租划算还是买划算？1、这个问题需要具体来看，不同城市情况不一样，举例来说，某一线城市某小区，成为配比1:1，产权车位35万一个，车位管理费每月100，租车位每月700，
买车位：暂且以70年来算，买车35万加管理费8.4万，合计43.4万；
租车位：每个月700，一年8400元，假设物价不涨，70年租金为58.8万，
但实际上，车位配比不高的黄金地段，车位很难租到，从这个角度来看，肯定是买车位划算。
2、但是如果能租到车位，车位不是刚需，就需要算另一笔账了，把买车位的钱存到银行，其利息和车位上涨比较一下：
把买车位的钱存银行，定存利息算3.3%，70年利息合计都超80万了，而且现如今什么变数都大，即使未来车位价格和租价都上涨，可能也无法翻倍上涨，按照这个逻辑，还是租车位划算。
如果是在三四线城市，假设配比1:1，车位10万一个，车位管理费每月50，租车位每月200，那同样70年租车位需要16.8万，买车位70年需要14.4万，三四线城市车位一般不会很紧张，上涨幅度很小，无法超过利息，这种情况下，租车位依然是划算的。当然了，不缺钱的情况下，无需算这些账，直接买。
总之，买车位遇到“按年返还”这类优惠活动，还是需要根据实际情况，谨慎看待。如果资金不够充裕，对新楼盘来说，刚开始不着急买车位，可以观察一段时间，根据掌握的实际剩余车位数量和开发商活动来做决定。
