在商铺的租赁合同中，承租方为达到良好的经营效果，避免同业竞争，往往会与出租方约定排他性条款，即排除或者限制出租方招租特定类型的商户。商业租赁中约定排他性条款，构成不正当竞争吗？针对此类问题，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律要旨及司法裁判口径，整合梳理了商铺租赁中约定排他性条款是否构成不正当竞争的认定，供大家参考。

一、仅在有限范围内限制竞品，不构成不正当竞争

在商业租赁中签署排他性条款是比较常见的，排他性条款只要是双方的真实意思表示，且不违反法律法规关于合同效力的强制规定，通常都是有效的。因而法官建议，出租方在出租商铺时，应当充分考量商业利益和法律风险，综合衡量后再决定是否签署排他性条款，同时对排他性条款的具体内容、适用范围进行协商，增强可操作性。一旦签署，应秉持诚实信用原则，依约履行相应的义务。

二、排他条款的效力分析

1.法律效力的基础

法院通常认为，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，应属有效，双方均应按照约定履行自己的义务。而排他性条款作为双方意思自治的结果，也应有效。

2.合同效力的认定

在实践中，出租方很难通过主张重大误解或显失公平来撤销排他条款。法院一般会考虑双方的协商过程及合同履行情况，除非有明确的证据表明合同条款存在重大误解或明显不公平，否则很难认定其应当撤销。

三、如何在合同中设定排他性条款的关键注意事项：

1.合同的合法性：

确保合同本身合法有效，出租方必须是有权出租商铺的主体，如所有权人或经授权的运营主体。

2.条款的明确性：

排他性条款应具体明确，避免使用模糊不清的表述。例如，应明确列出哪些类型的商户或品牌被视为竞品，以及具体的限制条件。

3.法律风险考量：

在设定排他性条款时，出租方和承租方都应充分考虑法律风险。例如，条款不应限制必要的市场竞争，以免违反相关法律法规。

4.诚信原则：

双方应秉持诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。如果一方未能遵守这些条款，它可能需要承担相应的法律责任。

律师观点

对于承租方，在约定排他性条款时，应当尽量明确排他对象和限制条款，对想要排除的具有竞争关系的对象范围作出具体约定，如对行业特征进行具体描述或列举具体品牌等。同时，要对违反排他性条款应承担的法律责任进行准确合理的约定，确保违约发生后，能最大限度维护自身权益。