这是“地产屠龙”的第137篇原创文章
全文3215字，预计阅读时长9分钟
这两天从林城东路往金融城方向过来的时候，发现中海映山湖那边有一块很酷炫的裸眼3D大屏，特意停下来看了看，原来是映山湖项目的商业部分——中海·新天地，作为一个单独的组团正式对外销售
中海·映山湖项目了解的人可能比较多，2019年滨湖花城地王，中海入黔的第一个项目，今年6月即将迎来第一批次的提前交房，央企的品质保障和价格坚守，都是中海·映山湖项目非常鲜明的标签
中海·新天地作为整个项目重要的配套组成，包含了商务中心、商业广场、社区金街三个部分，整体的业态构成比较丰富
从观山湖核心区的发展来看，金融城观山东板块正在快速崛起，周边中海映山湖、龙湖天曜、华润悠山悦景、俊发城等项目正在逐步成型，再加上潜在的小龙滩地块，未来将会联手打造成为新的大型居住板块
随着周边小区的交付入住，对商业配套的需求会持续释放和加强，从这个角度来说，中海·新天地未来的价值更加清晰
在目前这个市场环境下，中海·新天地的商业逻辑是什么，更适合哪些客户的需求
01
中海·新天地作为金融城板块的向外延伸，主要受到六个方面人流量的辐射影响
金融城会展商务办公人群+龙湖天曜电竞小镇消费人群+大健康医疗中心流动人群
周边项目居住人群+中海映山湖小区业主+长坡岭森林公园流动人群
这些构成了中海·新天地未来消费的客源基础，也是整个项目最大的价值基础
▲中海·映山湖项目区位关系图 ▲
项目门口就是观山湖城市门户林城东路，到地铁一号线阳关站步行距离大约1.3公里，交通出行还是非常便利，与金融城的无缝连接发展，区位优势更加明显
从产品业态上来看，中海·新天地构成比较丰富，分为商务中心、商业广场、社区金街三个组成部分
商务中心由两栋塔楼组成，产品为5.4米层高的LOFT公寓
商业广场规划总面积约2.5万方，将打造集餐饮、网红酒吧、少儿成长中心、休闲娱乐为一体的商业广场
底层商业规划打造三条开放式特色商业街区
▲中海·新天地整体效果图 ▲
▲中海·新天地商业金街中庭效果图 ▲
▲中海·新天地商业金街中庭效果图 ▲
商业广场和社区金街的运营成功与否，主要取决于人流量的保障，同时观山东板块各个项目之间的商业配套还可以互为补充
从前面提到的六个方面客流基础来看，我对未来金融城观山东的消费基础还是比较看好的，更希望在后期的招商运营上能够保持住水准
另外，物业服务水准也是决定商业后续增值空间以及租金水平的关键之一，以及决定未来引入酒店商家等的档次和标准，对中海来说，物业服务本身就是它的强项之一
有着“中国第一管家”之称的中海物业源自香港，目前服务项目已多达1281个，服务项目除常规的住宅、写字楼之外，还包含政府机构、医院、机场、博物馆、公园等等，而这些不同类型丰富的物业服务经验，都将给新天地项目后期运营提供强有力的保障
对于中海·新天地的产品业态，其实我更关心的是商务中心那两栋层高5.4米的loft公寓，一直都说公寓是贵阳市场上烫手的山芋，不好整
对这种紧邻商务办公区，未来会展、医疗需求旺盛，流动人群密集的板块，中海·新天地的公寓产品有没有一些新的机会点呢
02
先来看下贵阳这几年公寓项目的市场情况，到底卖得怎么样，哪些卖得好
只有把市场状况给摸透了，才能更有针对性去理解中海·新天地公寓的市场需求逻辑
▲ 观山湖区在售公寓项目数据汇总表 ▲
目前观山湖在售的公寓项目总共有十二个，其中有四个项目的可售面积不足1w平米，而位于金融城核心位置的在售公寓，也就美的广场、龙湖天曜、中海·映山湖三个项目，而且只有中海·映山湖一个项目是loft产品，后面再想审批loft产品出来难度非常大
从供应的角度来看，观山湖区核心位置在售公寓项目并不多，loft产品更少
▲ 贵阳其他城区在售公寓项目数据汇总表 ▲
其他区域在售公寓项目的情况，供应量主要集中在南明区和白云区，对于公寓类的产品来说，地理位置、交通便利、商务办公是最重要的三个考虑因素
这样比较下来，倘若选择公寓产品的话，观山湖金融城附近就成为最优解
▲ 贵阳主城区在售公寓项目分布地图 ▲
2015-2021年，正好是贵阳房地产市场跃上巅峰，再入低谷的一个周期，在这七年时间里面，观山湖区一直是公寓项目的供求大户
从2020年开始，观山湖区公寓产品的供应减缓，加速去化以往的库存，成交价格下降，成交量上涨，受到恒大项目的影响，价格竞争较大
▲ 2015-2021贵阳主城区公寓供销数据汇总表 ▲
从整个市场上公寓项目的成交数据来看，观山湖区是公寓市场的主力，公寓库存量去化周期在10个月左右，也是相对合理且安全的范围
金融城观山东的公寓自然成了市场的绝对选择主力
03
上面说了中海·新天地项目自身的一些特点，同时也分析了公寓产品的市场情况，金融城观山东的公寓还是非常有竞争优势的
那么类似中海·新天地这样的loft公寓，到底更适合什么样的人呢
说这个之前，先说下我这两年在贵阳租房的真实情况
公司的办公地点在金融城这边，所以我租房的首选地点就想在这个附近，到中介去找房源的时候，才发现一房这种房源非常非常少，适合一个人住的房源基本上都是金融城这一圈的公寓
后来在金融城二期这边租了一套loft公寓，双钥匙进门，我租的楼下2000元/月，楼上1800元/月租个了另外一个人
这套公寓建筑面积50平米不到，加上装修房东总共花费差不多46w
月租金3800元，年租金回报率接近10%
哪怕公寓的房价不涨，也不考虑卖掉，这个回本的速度也是非常快了
租金收益稳定，且相对偏高，一直是贵阳楼市的特别之处，短线获利时代已经过去
选择一个具有长期稳定租房需求的板块，在不考虑转手出让的情况下，长期的租金收益还是比较可观的
在链家网上搜了下观山湖主要商圈的公寓租金，以及出租情况，发现会展金融商圈无论在租金，还是持续稳定的出租率上都更占优势
▲ 贵阳观山湖区主要在租公寓项目分布地图 ▲
从中介挂牌出租情况来看，50平米以内，交通出行方便，商业配套完善，距离商务办公区比较近，物业服务不错，这一类的公寓是比较受欢迎，也能租得起价格来
这样看来，中海·新天地5米4层高的loft公寓也属于租赁市场的香饽饽了，特别是中海的物业服务这块，更是对其他公寓项目的杀手锏
在户型上，中海·新天地的loft公寓也比市面上之前的很多公寓都有提升，大面积落地窗，视野更加开阔
全部都是大开间短进深，最少4米8的开间，几乎是正方形设计，这比很多普通小户型住宅的舒适度还要高一些
▲中海·新天地在售loft公寓户型平面图 ▲
从地段、产品、配套这些综合因素来看，中海·新天地的loft公寓主要适合这几类客户的需求
对很多刚开始工作的年轻人来说，如果购房资金不是很充裕，但又特别希望落户观山湖，并且住在金融城这种核心商务地段，到附近上班、生活都比较便利，那中海·新天地的loft公寓对他们还是有吸引力的
前期落户自住，后期出租投资，资金投入成本不大，总价35w起，这是对个人客户的优势
对单纯投资的客户来说，大面积的买下来后，可以出租给酒店运营管理公司，或者经营民宿，项目对面的观山湖区大健康医疗综合体在今年也会正式投入运营，这将带来大量的流动人群，他们产生的短期住房需求也比较大，也比较持续
中小面积的买下来，可以出租给一些相关的创意办公、新潮娱乐类型的公司做工作室
考虑到中海·映山湖学校开学后的学生需求，在学校附近也是需要匹配一些培训机构的
所以从需求终端来看，中海·新天地的loft公寓面对的客户群体相对还是比较宽泛的
金融城旁，最后的loft，中海物业
这就是中海·新天地的商业新逻辑
前两天用无人机航拍了观山东板块的情况，可以扫描长摁下面海报上的二维码，进去720°VR全景了解板块发展现状
欢迎文章底部留言，提问交流关于买房过程中的一切疑问，可搜索同名公众号，了解楼市最新最热话题，大到政策，细到户型，聊楼市那些琐碎事。
