以前，很多居民对物业不够重视

觉得物业可有可无，所以不乏拒交物业费的情况

但是近两年，我实地看了上百个二手房小区后切实体会到其实业主们不是不愿意交物业费，只是希望自己既然花钱了，就该得到相应的回报我选了几个看房时印象尤其深刻、且在市面上极具代表性的楼盘跟大家好好谈谈物业这个话题中环内的典型代表，是房龄约20年的仁恒河滨花园，和一路之隔的天山河畔花园还有一些房龄超30年的外环外老破小集合地，超级大盘万科城市花园及周边内环内的代表，肯定要属凭一己之力换掉物业的中远两湾城

图源百度地图事实上，有物业和没物业的小区，物业好和物业差的小区，差距真的非常明显

少年,张淇

01会所运营，是小区物业综合实力的外显当下很多新盘，在销售阶段会通过强调自家会所配置，来标榜品质上乘因为配置全面的服务型会所，往往意味着开发商的高投入度其实，楼盘交付后，会所的运营水平才是考验小区品质的关键仁恒河滨花园的物业，就是会所运营方面，优秀到有口皆碑的代表作为一个房龄约20年的小区，仁恒河滨花园的会所，时至今日仍然很新且持续运营，各个细节都让人舒心

其物业的运营实力可见一斑这种实力首先体现在会所的功能齐全性方面喜爱运动的居民可以去健身房、恒温泳池、乒乓球场，喜欢生活休闲的，则选择更多，除了阅读室、咖啡馆、跳操房还有点餐后可以送饭上门的社区餐厅，甚至还有价格公道的洗衣房和做美容美发的场所

除了功能齐全，物业服务还体现在专业上整个小区自带的6000㎡水岸会所，物业的工作人员每年都会提前约一个月就开始检查排休以便客户夏天缤纷时，在自家楼下就能有海边度假感我前阵子去看时，正好就看到物业的工程师傅在整修，可见泳池维护非一日之功

而且，无论是会所内部的羽毛球馆，还是会所外部的网球场都可以看到物业维护的用心，场地崭新，住户也乐于使用，整个社区生机勃勃

二十多年前的酒店大堂式入户，在当时算是十分超前的设计如今看仍然不算过时，不仅功能齐全、玻璃干净到仿佛不存在，还设置了爱心医疗箱以备不时之需

除此之外，一些细节之美，更是让人很难相信这个小区已经20年崭新的三菱电梯、干净的儿童游乐区、风雨连廊雨棚和阳光下温润的立面不愧是每天有人打扫、外立面一季度刷洗一次的成果

最后不得不提的是，仁恒河滨花园的水景敢于把喷泉水景设置在一片竹林旁，是非常需要勇气的因为竹叶易落，但凡有一天没及时清理，水面水质都会杂乱显脏但是仁恒河滨花园的物业，就是做到了让业主无论何时看到这汪水都清澈见底

之所以能有如此多丰富场景的呈现，如此精致到细节的整修，如此二十年如一日的干净很关键的一个原因，其实是开发商内部补贴但仁恒物业的目的不是为了创收，会所的目的也是为了带给业主更好的生活体验正是这样不打折的服务，也才让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%但是基本同岁且一路之隔的天山河畔花园，就完全是另一番场景让我深刻切实地意识到因为物业服务水平的不同，住户的体感竟然可以差别这么大天山河畔花园不仅外立面已经起皮脱落，且斑驳污渍很多，非常影响观感

我去看小区实景的时候，还被右下角那张图里的地面大凹洞绊倒了小区内不加维护的水塘，水质已经脏到无法分辨锦鲤麟片的光彩公区设备老旧甚至生锈，出门锻炼或运动的人非常少，入户门的管道外露、台阶裂痕明显，感受糟糕

尤其是这个露天泳池，对比仁恒河滨花园的户外泳池和水景，简直云泥之别生锈的栏杆，周边有裂纹的地面、随处可见的垃圾和烟头等

整个气息都给人一种破败残损的颓势，没有生命力的遗憾这些场景不会说话，但都在无形中告诉我们，天山河畔花园的陈旧和物业的不作为相近地段、相近房龄的小区，存在2元/㎡/月的物业费差异，物业服务和会所综合运营水平差距竟然就能如此大而且直接导致业主生活环境的差别也很明显，最终这种差别也体现在成交均价上

当前为6月，数据整理自链家可以预见的是，如果天山河畔花园的物业再不加以改善，长此以往，两个相邻小区的单价之差可能就不是1字头了02日常维护，最能体现一个小区物业的服务能力好物业会日常维护和为业主争取利益，差物业则是三不管外环外的万科城市花园，在对比其周边老破小时，其物业服务能力被无限扩大你能想象，这是一个30多年老小区的楼道和楼梯把手吗几乎可以说是一尘不染，昏暗的灯光下甚至呈现出一种复古又有层次的美感

万科城市花园因为临近虹桥机场，噪音巨大，每3-5分钟就有特强噪音从头顶飞过所以机场给到小区补偿，而物业则将补偿悉数用于更新小区上面比如全部住户的家都换成双层中空隔音窗户不仅噪音干扰变小，房子立面搭配白色小窗，隐于绿化内，老旧小区都有了小洋房的美感

除此之外，每栋的楼栋门头也做了更新，精致得像小城堡的入口

同时道路重新整修，车位增加，加装电梯，这些相关举措对小区形象的改善，都是立竿见影的站得远一点、高一点看得会更加清楚

而且，物业投入后，小区的电动车棚也得到更新，不仅遮风挡雨而且随时可充电

小区内部还引进众多商铺、开设网球场、修缮河道和活动区，甚至浪漫到给大树穿上漂亮的公主裙

这样整洁舒适的生活环境，便是得益于，小区内随处可见的物业服务人员的付出

在这里，我还发现一个突破固有认知的真相那就是小区物业的服务能力，并非完全取决于物业费万科城市花园小区周围的老旧小区，很多物业费比城市花园还贵，但服务却很差比如水景和观景台变成了停放电瓶车的荒废景点

外立面破旧脱皮掉落、公区路面坑洼不平的问题，都非常影响小区观感而且碎掉的瓷砖有安全风险，物业却视若无睹，不积极整治

这样不作为的物业，带给房子的折损速度是非常快的说实话，如果我是买房的人，看到这样岌岌可危的房子，大概率也会立刻掉头走人万科城市花园不仅物业费低，仅1元/㎡/月起，物业服务水平还比周边老盘的品质高，也难怪当前成交价会比周边小区每平高出5000元

当前为6月，数据整理自链家而且不是所有业主，都有能力像下面这个小区这样，团结一致换掉不作为物业的03换过物业以后，发生了肉眼可见的变化要说沪上名盘，中远两湾城必定榜上有名发生在这个楼盘的传奇就没停过，不仅是因为它建面超160w方，容纳约1.2w户、5w人居住的体量，堪称上海内环内最巨无霸的小区而且还因为，无论是上海成交小区榜、上海人气小区榜、还是上海热搜小区榜，中远两湾城都长期霸榜TOP1

更是因为，业委会还为业主追返4000万并亲手炒掉自家烂物业的壮举

而后邀请上海TOP级品牌物业：万科物业，进驻自家小区

听业委会韩主任说，万科物业来到中远两湾城，前期整体维护的费用就达到了几百万，还带来了不少增值服务不仅物业服务范围扩大，甚至买房租房都可以找物业物业对自己的定位就是业主的好邻居，主诉就是业主的幸福，服务精神拉满

物业除了业务范围拓宽之外，还非常精细且实际比如以前车流非常混乱，车辆经常被堵在小区内部，道路坑坑洼洼十分影响美观和安全

万科物业进驻后，为了避免车辆阻碍道路，不仅重新规划了停车位从原来的随进随出，变成了1、3号门进入，2、4号门出行，单进单出道路不仅被整修得非常清爽干净，还增加了路灯和监控，小区变得不仅整洁还安全

变更为好的物业后，中远两湾城内一些非常日常且细节的美好开始呈现比如入户大厅，有的兼具高端大气和电瓶车的日常感，有的则走高档酒店风

整修后的入户大堂并不一味追求高端而是根据住户需求，增加了休息闲坐的软垫，同时增加生活感，进入大堂入口仿佛进入自己家门，有书法作品，有中国结配置上，有大屏监控和新换好的三菱牌电梯，安全感十足

电箱穿上了新衣服、小区内宠物便桶和应急箱的设置，也让业主遛狗再也不用担心，在这里，小鸟都有自己专属的新家

同时，因为中远两湾城地处苏州河边所以沿苏州河的林间步道也在不断改造，最终成为苏州河沿线最美风景线的重要部分

对了，中远两湾城还有个最美大堂公区设有奢华的水景吊灯、墙面通铺瓷砖，地面有艺术拼花

这样的内部设置，才真正撑得起内环内、苏州河环绕的优越地理风貌

中远两湾城换成万科物业前后的重大差异还体现在业主回归、自住率提高方面，就连房价都在上涨在2020年的时候，中远两湾城房价只有约7w/㎡伴随着上海房价的略涨，和换掉老物业后小区品质上升等等一系列正面刺激使得中远两湾城价值回归，2023年初，换物业前的成交均价还在7w/㎡

当前为6月，换物业后，中远两湾城的成交均价就已经来到9w/㎡2023年中旬，成交价更是直接突破10w/㎡

上海内环内这个巨无霸社区，也会因为万科物业的常驻变得越来越好04从以上案例我们切实看到，小区物业服务水平直接影响居住体验，间接可影响房价有物业且物业水平高的小区，是可以实现房产折旧速度延缓的而且小区的立面、管理、绿化等与物业服务紧密相连的细节，都在影响二手成交价格和速度好的物业服务，是居民舒适度的重要来源，也是二手房房价保值甚至增值的重要加成我们为了自己小区的长远利益，真的不应忽视物业和物业费既然花大价钱买了房产，就应着眼于长线的变化，算长线的钱因为无论现在还是未来，可选范围里，没有买房人会选择物业更差的那一个