前两天刷手机视，注意到复旦大学一位知名教授发表观点：“大家现在千万不要买房，因为房价将会断崖式下跌。”当前时局下，购房需格外谨慎，房价或面临显著回调风险。

这一论断引人深思，其实纵观这几年房地产行业的变化，我认为现在也远远不是抄底的时候，原因在于支撑房地产繁荣的多个核心因素已显现疲态。

一是人口结构的变化，它是房地产市场的基石。

中国，这个拥有14亿人口的庞大国家，正步入人口增长放缓乃至负增长的新阶段。这一趋势预示着未来对住房需求的自然增长动力将显著减弱，房地产市场扩张的基石面临动摇。

二城市化进程虽持续推进，但已近高位。

中国目前的城镇化率是65%，其背后是农村人口向城市转移的速度放缓，尤其是青壮年劳动力的迁移潜力趋于枯竭，而老年群体多选择留守乡村。这意味着城市化对房地产市场的传统拉动力正逐渐减弱。

三老龄化问题加剧，更是给房地产市场投下了阴影。

截至2023年底：全国60岁及以上老年人口高达2.9697亿至2.97亿人，占全国总人口的21.1%。其中，65岁及以上老年人口达到2.1676亿至2.17亿人，占全国总人口的15.4%。

这些数据表明，中国已经正式步入中度老龄化社会，并且该数据预计将在2035年突破30%，老年群体对新增住房需求有限，反而可能因养老需求变化而释放部分既有房源，进一步影响市场供需平衡。

四房屋库存现状

市场上积压的未售房源已相当可观，去年统计数据显示，一年以上未售出的房屋面积高达6亿平方米，加之新建与炒房者持有的库存，整体供应量庞大。

与此同时，2024年1月17日，国务院新闻办公室在新闻发布会上提到，我国（不包含台湾、香港、澳门）的人均居住面积已经达到45平方米，与发达国家水平相当，显示出居住条件的显著改善与未来增长空间的有限性。

五房地产建设量亦不容忽视

从世纪初的1亿平方米飙升至近年来的17亿平方米，占全球建设量半壁江山，其增速之快、规模之大前所未有。然而，这样的高速增长能否持续，值得商榷。

六土地与房价的飞涨，加剧了社会财富分配的不均，高房价已成为许多家庭的沉重负担。加之危旧房改造趋于尾声，教育、医疗等配套设施趋于饱和，地产商高负债率带来的财务风险，都预示着房地产市场正步入深度调整期。我们看到一些非常大体量的房地产公司都接二连三地暴雷，就知道了

综上所述，当前房地产市场正面临人口负增长、城市化放缓、老龄化加深、库存高企、建设量巨大、价格高企、配套设施饱和及开发商高负债等多重压力。

这些因素相互作用，共同勾勒出一幅楼市饱和、调整在即的图景。因此，在购房决策上，保持理性与谨慎，或许是最为明智的选择。