刚需接盘老破小，改善抛售核心区！楼市正在上演反向收割！

2025年3月，上海二手房市场犹如春日里的一把火，延续了春节后的火爆行情。前17天的网签量竟然突破了1.6万套，日均成交量较2月激增了70%，仿佛整个市场都在沸腾。而在北京，二手房周成交量连续三周都维持在千套以上，深圳2月的二手房签约量更是同比暴涨了102.5%，一系列数据让人眼花缭乱，似乎都在诉说着楼市的繁荣。

然而，国家统计局最新发布的数据却像一把锋利的刀，撕开了这繁荣的表象。2月全国65城二手房价格环比下跌，这一消息无疑给市场浇了一盆冷水。在四大一线城市中，仅剩深圳的新房价格实现了“五连涨”，显得独木难支。北京二手房价格勉强持平，算是保住了一丝颜面。而上海二手房价格却环比转跌0.4%，让人大跌眼镜。

这种“成交数据在云端狂欢，价格曲线在谷底徘徊”的奇观，恰似量子力学中的“叠加态”，让人难以捉摸。市场仿佛陷入了一个前所未有的认知困境：到底该相信繁荣的成交数据，还是该相信下跌的价格曲线？

2月成交房源中，90平方米以下户型占比高达66.3%，50平方米以下的小户型成交占比同比提升了1.3个百分点。这些被戏称为“老破小”的房产，正以蚂蚁雄兵之势托起了市场的成交量。然而，它们在价格端却上演了一场“田忌赛马”。低价房源的绝对数量优势，直接拉低了整体均价，使得市场呈现出一种虚假的繁荣。

诸葛找房监测的数据也印证了这一点。上海挂牌房源中，有60%处于降价状态，且集中在外围区域。这与核心区豪宅的“抗跌神话”形成了鲜明的对比。核心区豪宅价格坚挺，外围区域的老破小价格下跌，这种结构性分化让市场更加复杂多变。

北京市场同样面临着结构性分化的困境。麦田房产数据显示，2月二手房带看量环比上涨了16.3%，但成交周期缩短的房源多集中在总价700万元以下的刚需产品。中原地产的分析则指出，北京二手房挂牌量已突破15万套，其中50%的房源价格出现了明显调整，部分区域的议价空间甚至扩大至8%-10%。这种“刚需活跃、改善观望”的态势，暴露出市场信心的脆弱性。购房者对于市场的未来走势充满了不确定性，使得市场更加难以预测。

自2024年9月“止跌回稳”政策出台以来，百城二手房价环比跌幅已连续7个月收窄。然而，2025年2月的跌幅却再次扩大至0.42%。贝壳研究院指出，政策的边际效应正在减弱，购房者“买涨不买跌”的心理加剧了市场的波动。这种心理使得市场在繁荣时更加繁荣，在萧条时更加萧条，形成了恶性循环。

值得警惕的是，土地市场的“面粉贵过面包”现象正在透支未来的预期。上海静安区楼面价突破16万元/平方米，深圳前海某豪宅项目开盘即售罄，单价超15万元/平方米。这种“高价地-高价房”的循环，正在推高市场的风险系数。一旦市场出现波动，这些高价房可能会成为市场的定时炸弹。

尽管3月市场延续了回暖的态势，但潜在的风险不容忽视。中指研究院预测，若政策力度不及预期，二季度市场可能出现“倒春寒”。这种预测让人不禁为市场的未来担忧。而深圳新房价格连续5个月上涨后，二手房价格却出现分化，部分区域议价空间扩大。这种“一手热、二手冷”的现象，反映出市场流动性的结构性矛盾。新房市场的繁荣并不能掩盖二手房市场的萧条，这种矛盾性使得市场更加难以捉摸。

当老破小成为市场成交的主力军时，核心区的豪宅却一房难求。这种分化究竟是市场规律的必然结果，还是政策调控的失误？随着房产税试点的推进和住房租赁市场的完善，老破小的“鸡肋”属性或将进一步凸显。它们既无法满足购房者对居住品质的追求，又难以承担起资产保值增值的重任。然而，一线城市的人口虹吸效应和优质教育资源的不可替代性，又让老破小在特定群体中保持着“刚需地位”。这种矛盾性正是当前楼市最吊诡的地方。

当老破小的成交占比突破60%，核心区的豪宅却陷入“有价无市”的窘境时，我们不禁要问：这是楼市去泡沫的健康表现，还是系统性风险的前兆？或许，这个问题的答案只有时间才能给出。但无论如何，我们都应该保持警惕，密切关注市场的动态，以应对可能出现的风险。欢迎在评论区分享你的观点，让我们一起探讨这个复杂多变的楼市。

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