有段时间没跟金融小伙伴约饭了

不过他们说过的那句我们也在盯二手我记到现在不同场合我提了这句三次，始终觉得这句背后的东西还没挖够就比如越来越多时候我发现二手最能反应楼市

新房受供应影响、土地又有点延迟二手几乎是那个最客观、最即刻的楼市数据更重要的是什么，这也是我把那位金融小伙伴的话记到现在的原因二手最大程度链接了需求端还有什么比这两个字更能真实反应楼市的借着这个切口我也来回答下最近被身边同行和中介问的最多的一题下半年楼市会怎样我记得上月有位粉丝也在留言里问到这个原谅码字狗的我太忙了，今天把这个问题重新拾掇起来，希望还不太迟

于是,G.E.M. 邓紫棋

01先说下八月二手到底成交多少套其实现在说八月二手还太早还有十天没过完，全月的数据也得下月才有但这不妨碍我们先看下成色截至8月19日，8月上海二手房（注意不是二手住宅）已经成交10918套

按照工作日和非工作日的单日成交均值去看后面这十天可以为匡算个八月二手房成交大概10918+538✖9+653✖3=1.77万套上下

这数字是二手房，还不是二手住宅我们再用1.77万套✖92%（二手住宅/二手房=92%）可以看到八月二手住宅成交应该在1.64万左右这是个匡算数字，比的不是最后到底是精准到百位还是千位比的是这个数字我们应该怎么去看02不要单独看8月把8月放入6-8月这个时间段去看1.6万套的数字无论最后如何波动，他最后大概率都高不过7月我们把6-8月的数据放一起看如果各位还记得两个月的一篇新政能持续多久的稿件的话应该会记得我们在这篇稿件里说的新政有效期前后差不多3个月这里面3个月最后回落的那条线不是别的是5·27新政前一年的平均水平

那回过头去看这个6-8月的数据无论是递减速率、还是有效期，都预估的比较精准

不过说这么多可不是为了复盘数据而是想让各位看到6-8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据所以之前有粉丝在问：不是说新政持续3个月么我一直想找机会解释下3个月不是高歌猛进的3个月，而是一个周期里的3个月这背后站在数据的角度是抛物线的自然走势站在需求端是市场需求被满足后的自然回落而周期性数据放在今年楼市里还有个作用就是随着周期开始和结束你会发现6-8月的数据完整托底了今年的二手楼市就今年年底如果有人复盘今年的数据，他大概率不会感受到去年5月后那种市场如坠冰窟的断崖感今年楼市最危险的时刻已经过去同时你也能看到上海楼市想要的是什么03这就可以回答下那个问题后面还会有政策么首先市场托底这件事的背后其实可以看到一些政策制定的底盘逻辑从去年9月的认房不认贷，再到12月的普宅标准的改变，最后来到今年1月的放开外环外的单身限购，这里面每一步走完都有自己的周期这个我们也在过往的稿件里为各位分析过，分别在2-4周不等的新政有效期带着这些过往的经验，5·27新政的发布节点是经过深思熟虑的5·27之前是小阳春、5·27结束后是金九银十完美过渡的背后上海想要的不是过热或者过冷而是平稳过渡翻看过往的政策你也会看到不管是支持性政策还是限制性政策，背后的永恒逻辑都是稳定过热要降温、过冷要扛过去也就是说只要市场是平稳或者说是正常的比如接下来市场金九银十、以及本身就没那么热的11月、12月只要是正常的，政策就没有出台的必要即使有政策出台也大概率是微调型波动所以在期待下一步新政甚至期待再来一次5·27的群体可以适度醒醒了总的来看下半年的基调在这04后面金九银十也不具备什么未知性虽然金九银十被诟病但这原本就跟十年前开发商在九月十月开房展会卖新房有关现在线下房展会几乎销声匿迹，金九银十自然声浪不如以前但从2016年以来的数据看大部分年份里的9月、10月基本都是下半年成交的顶梁柱

只有遇到类似2020年的甩尾年份或者2021年7月的三价就低这类政策外力会出现不同走势其余只要正常跟着市场走，每年的九月、十月都是成交的自然发生月所以理论上只要下半年不出类似三价就低这类抑制型政策9月、10月的二手成交都不会拉跨所以你说后面楼市会怎么样答案基本都在这了

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老实说现在的一些现象也已经说明问题市场平稳期最容易出现的情况就是横盘就是买卖双方的数据就卡在一个区间比如成交价、议价空间这两个数据还高度关联，新政后有人口嗨成交价涨了本质上其实是议价空间的收窄，让价格没有继续往下走而说实话我最近也已经看到一些横盘迹象议价空间是我们日常会观察的一个数据我参考的议价空间是链家的转定单议价空间，不能代表全市，但可以拿来参考下议价情况这个数据已经连续三周停留在7.3%，没有继续下探

更有趣的是转定单是在不断下滑的以往伴随着转定单下滑，议价空间会随之放大很好理解，成交减少、客户下场少了、议价空间拉大但现在并没有如此，这背后能看出很多模糊情绪，比较明确的一个情绪是房东不再愿意大幅降价另外还有一点就是房东的挂牌意愿在走低现在我们经常都能看到二手挂牌量高的消息，但其实是存量高新增挂牌是另一回事这是房东挂牌意愿、置换意愿的一个数据这个数据我们可以参考链家每月的日均新增挂牌套数数据如果说转定单链家市占只有25%，那挂牌市场链家70%+的市占率可以定性一些问题我们现在已经看到链家每月日均新增挂牌数据同比回到去年同期、环比清晰下滑今年目前为止的日均挂牌量已经来到小阳春以来最低，房东挂牌热情在退却

这背后我问过身边一些房东朋友，他们反馈比较多的一点是价格太低、这时候卖不划算这也某种程度上加速了下半年横盘市场的到来06又是一次二手分析每次二手分析我都感慨良多，这是上海最大交易体量是每个购房者用脚投票换来的楼市一线所以我尽可能的去做到真实不管是滞后的网签还是硬吹二手都不是我要的更希望为各位带去的是此时此刻正在发生的、或者有凭有据可以看清走势的蛛丝马迹接下来的我们需要更清醒不管是看高还是看低市场都需要清醒市场有时候跟人生一样，站在年中看年末看不出什么的，非得过上几年才能说有些什么差别