买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王2024年青岛楼市的春天，虽然来得晚，但还是来了。
最直接的表现：
竟然有楼盘“涨价”了！
在二手房哀嚎一片，东李、浮山后新房大降价的猛料一个接一个的视频之下，很多坐在家中刷手机的人会觉得老王说得这话有点梦幻。
但是，我真的想告诉那些在等低价的刚需们，一些你的信息茧房中，没有的事实。
晚8点，高价房没“抢”上
清明节小长假的最后一天，一位刚下夜班的朋友，约老王看房。
这么高效，两个原因：
1、他确实是刚需，需要一套房子改善居住品质，给孩子一个良好的教育环境；
2、之前200W的预算在青岛主城买地铁房略显尴尬，但是在利率破底之后，预算可以上探到二百三四十万了，甚至借点钱可以买二百六七十万的房子。
相比那些整天吆喝着要躺平，房价要暴跌的愤青，还是正常的人要多一些。
一下午的时间，比较紧凑，第一个项目很满意，但是预算范围内的房源面积有点小。
第二个项目，有痛点，但是没白去，他感受到了市场的热烈。
下午三时，十几个置业顾问，全部都在服务客户。营销经理一边自己带着客户，一边给老王道歉：
王老师，要不你帮我们讲讲？
到了第三个楼盘，时间就有点紧了，朋友要一小时后送孩子去辅导班，就让置业顾问讲得紧凑点。
没想到，置业顾问撂挑子了，不给算价格：
算了也没用，你们这个状态，今天不买，明天就不是这个价了。
去看景观示范区，也是不想去，老王直接火了，直接吵了一顿。最后案场经理出面解释：价格确实要上调了，而且幅度不低，直接差出了一辆小米su7。
一问，明白了：特价房还剩下没几套了，朋友勉强能买的24楼，单价在1.86万/平方米，这算是特价房里最贵的一批，当然肯定视野好，全天候无遮挡。
在朋友犹豫之际，这房子晚上8时被别人订走了。
房子没了，涨不涨价其实都没有什么太大意义。
这个楼盘价格会大涨吗？
当然不会，这个价格100%不会再有了，别说更低的价格了。
一方面，后面的加推房源采光相对更好，另外一方面，市场也不似二月份，真正的热起来了。
市场的事实是：那些连10万首付都没有，连工作都没有的人，确实现在还买不起房子；但是那些首付五六十万的刚需，现在都开始积极入场了。
房子未来怎么走，他们也在考虑，但是更多的是：
孩子马上要上学，学区等不了了；
一个晚上挪五次车的老小区，一天都不想住了；
家里老人来看孩子，一天爬三四次楼腿疼得厉害，必须要买电梯房了。
这些99.99%的纯刚需入场，对于缩量的市场来说，就会带来量价齐升的效果。
历史Z低，看清房子你再欢喜
在小长假中，涨价的信息很多观望族可能不以为意，但是看到降价信息一定满心欢喜：
浮山后新房2.6W/平方米起，历史最低！
是不是事实，当然。
问题是，这个历史最低都是些什么房子？
这个特价楼，真心希望大家看看实景。高层住宅不说，而且左前右三栋高楼呈扇形排布，基本上是270°无死角挡光。
那么问题来了，能花350W-450W买房的人，如果不是被中介忽悠瘸了，谁会买这种采光的房子？
所以，你说青岛有没有降价的房子？有！二月有，三月有，四月有，五月六月下半年，一直会有，但是价格你觉得合适了，房子你看完之后会买吗？
东李销冠楼盘，也是同样的情况。现在很多流量大V在用价格收割流量，但是那栋便宜的楼座你看明白了吗：
临高速，而且前后楼间距也相对要小。
所以，希望我希望所有读者都有一个清醒的认识：
在新盘匮乏的当下，主城还在降价的楼盘，一定有地缘客户无法接受的硬伤，所以只能通过降价吸收门槛外的低预算客户！
只看价格？你看看打骨折的次新房
所以，2024年还是一个深度分化的市场：
卖得好的楼盘，好房子价格稳如磐石，甚至开始慢慢收回折扣；卖不掉的那些低楼层、临路的房子，价格几乎是一月一降，不断突破板块底线。
脱离了开发商和产品谈价格，毫无意义！
现在很多人对于楼市失去信心，不是因为老破小价格降了，而是很多房龄只有三四年的次新房，房东在“访谈节目”中也是被砍得一脸肉疼：
这个价，我就赔了XX万！
现在的买房人，如果不弄明白这些人为什么赔钱，那么你现在买房，三五年后会赔得更多！
不论是什么地段，什么时候，只关心价格的人，基本上在卖房时都很难赚钱。
海信、鲁信们不降价，我就买银丰、天一仁和，但是你看君澜有几个业主卖房赔钱，玖玺城又有几个业主卖房是赚钱的？
同是浮山后，你的入手价比同事便宜2000元/平方米，但是同事家交付，车库是奢石星空顶，你是大白墙管道顶工业风，三年后哪个小区二手房出得多，业主会先“打”起价格战来？
同样是老四方，你买的利润之王的大高层是能省就省，人家买的口碑担当是会所园林不断加配，五年后谁的价值和周边二手房更接近？
所以，楼市进入缩量周期之后，不是房子不值钱了，是垃圾房产不值钱了。
很遗憾，我们的城市刚刚进入产品力时代，所以不论是老房子还是刚需货，价格不断走低都是情理之中的事儿
很遗憾，因为舆论和市场环境都很恶劣，所以在头部房企不拿地之后，青岛的产品力时代会很短暂。对于普通改善族而言，这一波结束后，就没有下一波了。
2022年-2024年之间，青岛短暂的产品力时代，好房子也只有那么十几个项目，他们会有短期的脉冲式优惠，但是不会跌跌不休。这波房子卖完了，你指望平台公司还是外行给你建好房子？
看看融海启城和爱情·天宸万象，答案不言而喻。
听老王一句劝，抓住这个春天的好机会吧。
· 本文结束 感谢阅读 ·
