2024年7月，华夏特变电工REIT、华夏深国际REIT、中信建投明阳智能REIT等3只REITs上市发行；截至月底，上市REITs数量达到40只，发行规模累计逾1309亿元。

7月，银华绍兴原水REIT、华夏南京高速REIT、工银蒙能REIT获交易所反馈。3只均有亮点：绍兴原水REIT作为首单申报至交易所的水利基础设施REITs产品，受到市场高度关注，而工银蒙能与华夏南京高速两单产品分别是首单国资陆上风电资产、首单绕城高速申报项目，填补了之前市场的空白，是市场持续扩容提质的标志。

本月REITs市场整体走势较为平稳，中证REITs指数（收盘）震荡幅度在1%之内。最亮眼的是租赁住房板块，继6月上涨5.45%后，本月继续以6.07%的月度涨幅领跑市场。

（一）瑞思策略会：REITs市场半年度回顾与投资趋势展望

7月10日，瑞思研究院在上海举办了2024年第6期瑞思策略会，主题为“年中展望：新项目投资价值与重点领域投资机会”。重要观点整理如下：

1. 新能源电力市场趋势

（1）行业投资热度高企：2023年新能源装机大幅增长，尤其是分布式光伏全年新增装机216.88GW，相当于过去4年新增投资总和。

（2）行业发展趋势与面临问题

电力市场与时俱进：电力市场化改革持续推进。预计2030年，各省份要全部建立电力市场。电改完成后，完整的市场形态应包括年度、月度、月内、日前以及实时交易，其中日前交易、实时交易属于现货市场，其他属于中长期市场。发电与交易日期越接近，发电量的可预测性越高，因此中长期市场上未预测准确的电量交易，要通过实时交易进行调整。

行业面临消纳压力：多地出现消纳问题，如春节期间山东部分场站限电率高达30%。政府开始高度重视消纳压力，并出台相关政策促使新能源行业重视规划与统筹，避免盲目开发导致发电、送电与用电各环节出现过大脱节。

经营期不确定性增加：火力发电通过调节燃料量和机组出力，能根据用户侧需求调整发电量，但新能源无法预测发电量，因此电力系统需要承担调控与辅助功能，系统成本提高，因此风、光、核等新能源电力企业要分摊相应的辅助服务费用。在新型能源和电力系统背景下，新能源电站风险最大的环节由建设开发期逐步转变为经营期。

2.租赁住房REITs及行业投资展望

（1）保租房行业发展形势判断

保租房筹集进入尾声，截至2023年底，全国共筹建保租房约573万套，完成“十四五”目标65.86%，但未来仍有大量保租房待入市，尤其是一线城市保租房，如广州待入市保租房体量超58万套。

核心城市长租房规模出现分化：一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快。

同比租金小幅下跌：2024年6月份55城整体租房需求回升，但租金仍在下行。相对来说，保租房抗风险性较强，租金下降幅度有限。

城市间集中式房源出租率出现分化：京沪两地因新建保租房项目集中入市，市场竞争压力较大，出租率相对较低，其他城市出租率表现良好，整体在90%以上。

（2）投资者应关注的核心能力

长租公寓要兼顾社会效益和经济效益。前者需要运营方提供高性价比的产品和服务，后者要求“100元定生死”的经营宗旨，以1000间房的体量和4.5%的cap rate为例，租金每浮动100元就会带来超2500万元的估值差异。租金公式包含三大变量：地段价格、产品溢价和运营系数；客户研究重点关注大数据客户画像、客户群研判、客户定位、产品定位与配比；运营核心是在确保经营目标达成的基础上提供最佳居住体验。

3.物流与工业类资产市场趋势

（1）工业REITs自身属性

工业资产具有简单、分散、稳定、基础、透明、纯粹等特点。

（2）行业趋势与投资选择

中期供需关系失衡。目前阶段，市场租金价格已经进入了相对比较无序的竞争阶段，产业地产下行明显。中期供需关系失衡导致行业逻辑被打破：从前的可出租面积与主营收入、出租率和收益率的强正相关的关系都被打破了。

核心考虑资产质量。工业园区关注高新制造业等符合国家政策趋势的资产，物流则关注跨境电商利好区域的资产，需要一事一议。REITs最本质的概念就是重资产、轻主体，资产本身品质好、管理到位、区位好，自然应该有好的回报，如果过于看重主体信用，有时就会造成市场误判。

（二）瑞思月度会：REITs存续期管理与会计核算重点问题研讨

7月30日，瑞思研究院召开月度会，主题为“REITs存续期管理与会计核算重点问题研讨”。主要观点整理如下：

1. REITs存续期管理

REITs存续期管理涉及经营业绩、信息披露和自律监管三个方面。经营业绩方面包括运营管理、经营业绩稳定性、重要现金流提供方和中介机构履职情况；信息披露方面包括临时报告和定期报告；监管措施方面包括工作措施、自律监管和纪律处分。

2. FVTOCI政策后，REITs分红如何拆分

分红拆分的重要性：在OCI分类下，只有收益分配计入利润表，本金回收不计入，因此分红如何拆分会影响投资方的当期净利润，可能导致关键业绩指标出现扭曲和偏差。

两种分红拆分方法为内部收益率法和折旧摊销调节法。内部收益率法是基于REITs全周期的内部收益率来拆分分红，而折旧摊销调节法是基于基础设施资产的折旧摊销来确定本金回收和投资收益。内部收益率法适用于原始权益人和公募基金，但对投资方而言可能较困难；折旧摊销调节法对投资方更适用。

（三）瑞思公益课：清洁能源行业趋势与投资策略

7月17日，瑞思研究院在线上举办“清洁能源行业趋势与投资策略”主题公益课，邀请了3位行业专家围绕风光发电、清洁能源REITs、新能源车充换电相关内容进行讲解。核心观点整理如下：

1. 风、光发电领域发展趋势与投资策略

（1）行业趋势与方向转变

• 以风光发电资产为基础的多元化能源基础设施逐渐完善，源储荷充协同发展，集中式与分布式风、光发电资产并举发展。

• 国补退坡背景下，行业由政策驱动转向市场驱动。电力市场化交易逐步成熟，环境收益：绿电、绿证、碳排放权等正逐步成为风、光的重要潜在收益来源。

• 国内光、风资产交易市场活跃，市场化、标准品属性明显。分布式光伏资产交易比例明显高于集中式。

（2）运营与投资策略

• 打造主动全面的综合能源管理能力。标准化、信息化、科技化，从单纯项目运维向多维度、自主协同资产运管方向转变。

• 行业由杠杆驱动转向价值驱动，存量重要性提升、周期性减弱、市场化交易显著增加，资产收益来源更加多元化，自主全面的综合能源管理愈加重要。

• 注重工商业分布式光伏电站投资机会。

2. 清洁能源REITs发展趋势

（1）规模占比或进一步提升

• 考虑京能光伏扩募（水电）项目，能源板块规模预计达到180亿元以上，市值已超过产业园成为第二大。据不完全统计，目前潜在申报能源企业有25家，其中有10单中央企业项目。

• 清洁煤电、输配电网、储能等更多类型资源资产有望进入公募REITs市场。收入端更加市场化，专业的电力交易管理有望增厚项目收益。绿电与碳交易政策有望贡献增量收入。

• 产业链成本下行提升项目全周期收益。根据特定项目模拟测算，建设成本下降0.5元/W将提升IRR 0.66%，绿电交易增加收益0.05元/度将提升IRR 1.47%。

• 单项目收益波动增加，规模较大的综合能源REITs平台或更受青睐。未来综合能源REITs平台包含多种资产，在收益上起到风险分散作用；较大的资产总规模和二级市场市值将为交易型投资人提供流动性，二级市场市值可能保持相对稳定。

（2）能源公募REITs运营管理与治理机制未来展望

• 电力市场化竞争要求不断提升主动管理能力。产融结合、权责利统一、管理团队有复合背景的REITs专营公司或为能力发展的有效途径之一。

• 激励约束机制将更加科学。“运营管理服务费+运营成本”的组合收费模式，在各能源REITs中形成了不同的激励约束机制组合，每只REITs各不相同。预计激励约束机制降不断优化，如已有的增加安全生产、信批配合等运营生产指标考核，目前的机制主要采用“营收考核+运营生产指标考核”模式，并将考核结果应用于增加、扣减、暂缓运营管理机构的运营管理服务费，或建议更换运营管理机构团队负责人。未来，运管费机制的有效性降得到实证验证和完善，激励约束结果也将更直接传导到运管团队及个人。

2024年8-9月，瑞思研究院的会议与活动暂定如下：

附件：瑞思月度会会议纪要（仅向会员提供）

（更多内容请关注微信公众号“CRF REITs Forum”）