“反对开发商随意降价，扰乱市场!要求开发商立即停止这一行为，并清退之前已出售的13套房子!”

近日，惠州一楼盘5折销售被叫停的消息登上了热搜。

据悉，该项目为保利置业旗下的保利阳光城项目，该项目四期的备案价为达到了1.5万元/平，最高售价曾接近1.7万/平。

今年10月，项目以首付21%为名，进行降价促销，实际成交价格在7800-8500元/平。

可前几期的业主在平台上疯狂举报，引发吃瓜群众的广泛关注。

目前，惠阳区住建局已责令开发商清退违规销售的房子，开发商保利置业也宣布关停营销中心，停止相关中介机构的销售合约。

然而，另一个值得注意的信息是，就算只是半价销售，整个黄金周保利阳光城项目的销售量也仅有：13套。

一面是开发商想降价销售，尽快拿到现金，另一面是老业主举报，相关部门不许降价。为何房子降价这么难？

房价不是你想降，想降就能降

随着认房不认贷、放松限购等利好政策出台，9月房地产销售终于止跌。

根据中指研究院发布的房企销售业绩显示，TOP100房企销售额环比增长24.8%，但是同比仍旧下跌了24.1%。

并且，前三个季度，TOP100房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅比上月扩大1.7个百分点。

“金九银十”是房地产传统的销售旺季，这个9月几大重磅政策前后出台，然而市场的反馈似乎依旧冷淡，房地产的寒冬还远未结束。

早在两年前，房地产出现颓势的时候，就有人问，为什么开发商不降价促销？

确实，对于绝大多数企业而言，在大环境走弱，产品销售不畅的时候，降价促销，保证手中的现金流，是“活下去”的重要出路。

但是为什么众多开发商，宁愿债务暴雷，也不愿意降价促销，是开发商真的太贪心了吗？还真不是。

开发商不降价，不是不想，而是不能。

为什么不能？这还要从房地产的销售流程说起。

很多人都知道，一个项目想要面市销售，必须要有预售证，但是在预售之前要做什么，大家并不清楚。

其实在预售之前，很重要的一个工作就是价格备案，没有经过政府的价格备案，是不可能拿到预售证的。

价格备案之后还要公示，这也是房地产销售流程中必须的步骤。

房子不能降价，主要原因就在于价格备案。

因为绝大部分城市，对于备案政策是有要求的，即开发商实际成交的价格，需要控制在备案价一定的浮动范围内。

这个范围往往并不大，常见的基本在10-20%之间。

如果超过了这个价格范围销售，那么即便卖了房子，想要完成房产管理局系统里面的签约，也几乎是不可能的。

在过去房地产销售火爆的时候，开发商为了多赚一点，往往会把备案价格报的比较高，为后期涨价留下足够的空间。

但是行业进入寒冬之后，曾经高企的备案价，就变成了套在开发商脖子上的绳索。

因为备案价不止有上限，还有下限，开发商即便是想降价，也不能突破备案价可以向下浮动的下限。

所以开发商有降价的自由吗？当然有，但是这个自由是很有限的，是不能跨红线一步的自由。

新房限价，是时候退出了

新房限价政策，其实本意是为了维护房地产市场的健康发展。

在房地产火爆年代，新房限价对于遏制房价过快上涨，限制房价出现过大波动，是非常有效的。

但是，当市场变化之后，地产的高温已经褪去，房企需要现金流维持生存的时候，继续坚持限价政策，无疑是对地产行业的伤害。

房地产是资金密集型的行业，在“三道红线”政策出台后，各开发商基本失去了所有的境内公开融资渠道。

想要融资，要么就是美元债，要么就是利息奇高的民间借贷。

然而，美元加息导致人民币汇率起伏较大，曾经借了美元债的开发商，仅汇率损失就是一笔不小的数字。

而民间借贷的资金成本，更是高的吓人，15%的年化率，对于很多开发商而言，便宜的像是送钱一样，根本抢不到。

现在，房子卖不出去，盖房子的钱却还在每天不断产生利息，可以说开发商一边没法自己造血，一边又在不断失血。

而部分开发商在暴雷之后选择躺平，也有这一部分的原因。高额的资金成本，已经吞噬掉利润，甚至威胁到了房企的生存。

在这样的情形下，允许开发商断臂求生，让他们通过降价实现销售，让房企尽快将手中的资产变现，无疑是正确的选择之一。

新房限价，这个原本针对房价过快上涨的政策，在现在的市场环境下，已经显得有些不合时宜了。

至于套在顶部的炒房客，只能说又上了一堂生动的投资风险课了。

而曾经买在高点的业主，也应该扪心自问一下，就算房价继续猛涨，你有没有可能卖掉自己的唯一住房？

如果没有这个可能，那么请不要用“赚”或者“亏”，来形容你现在住的房子，毕竟它是用来住的，不是用来炒的。