作者 I 宋溪 选址960
图源：kimi·ai
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外资巨鳄，断贷弃供上海两处办公楼。
近日，全球最大资管公司贝莱德选择不偿还7.8亿人民币的银行贷款，其在上海普陀区投资的两幢办公楼因此被渣打银行收回，引发了业界广泛讨论。
根据了解，2017年贝莱德以12亿元从保德信房地产收购了北岸长风E栋和G栋，其中总价款的65%，约7.8亿元为渣打银行贷款。2023年该笔贷款到期，贝莱德申请展期1年，并于2024以7折价格，约8.4亿元抛售该处物业未果。如今第二次到期，贝莱德选择断供，这两栋办公楼由此归于渣打银行。
北岸长风项目 图源：上海写字楼信息网
公开资料显示，北岸长风项目位于普陀区苏州河北岸，紧挨长风公园，由北京天虹控股集团开发建设，规划了4栋小独栋办公楼、6栋高层办公楼，以及1栋五星级酒店、1栋商业中心。
贝莱德收购的E栋为一栋高层办公楼，总面积逾2万平方米；G栋是一处小独栋办公楼，总面积不到7000平方米。按此计算，该笔收购单价超过了4.3万平方米。
值得一提的是，保德信2016年收购E、G办公楼交易价格为8.3亿元，卖家为李嘉诚创立的亚腾资产管理。也就是说仅过了一年，保德信直赚3.7亿元。
作为全球资管第一巨头，贝莱德没有钱了吗？
数据显示，截至2024年12月31日，贝莱德管理的总资产规模达到11.6万亿美元，规模增长1.5万亿美元，同比增长15%。全年资金净流入达6410亿美元，创历史记录。营业利润增长23%，利润率高达44.5%。归属母公司净利润为63.69亿美元，同比增长15.76%。
业绩显著增长，资产管理规模创新高，11.6万亿美元的家底，贝莱德为何不愿意支付7.8亿的贷款？
租赁需求下降，空置率持续攀升，租金下降，以租金收入为支撑的写字楼陷入“空房子”困境。
根据世邦魏理仕数据，上海办公楼空置率在2024年第三季度攀升至21.5%，为20年来最高水平。根据高力国际2024年第四季度办公楼市场数据，上海全市甲级写字楼租金环比下降1.2%至人民币6.54元每平米每天，并且在未来一段时间内延续下降趋势。
而北岸长风项目所在的长风生态商务区板块，作为次核心区子市场，2024年第4季度租金平均为5.03元每平方米每天，空置率为34.7%。数据显示，2024年，北岸长风两栋写字楼的租金下滑到3.2至5.8元/㎡/天，物业管理费为11元/㎡/月，已经处于行业较低水平。另外，北岸长风区域内办公物业总量规模超过150万平方米，许多写字楼的租金收入已经无法覆盖成本。
从大宗交易市场回看，2024年上海商办大宗交易虽然火热，但“抄底”的缘由多为物业十分稀缺或价格优势十分显著。比如开年安踏捡漏的上海市最繁华地段南京路稀缺独栋，估值4.27亿元，成交2.98亿元；新疆国资收入囊中的华旭国际大厦位于上海中心城区黄金地段的人民广场商圈；评估10亿，成交价8.3亿，紧挨黄浦江的三盛宏业大厦则经历了83轮竞拍。
由此可见，贝莱德此次断供出于继续持有则继续亏本，转让出手又卖不掉且最终作价和贷款可能持平的尴尬处境，因此最终选择甩掉“包袱”。
那能说明贝莱德不看好上海办公楼市场吗？也并不见得。公开资料显示，除了北岸长风项目外，其还于2017年3月收购了上海中港汇大厦，目前该物业市场表现良好。
此次断供事件中，值得关注的还有渣打银行以7.8亿元被动承接了北岸长风项目，价格每平方米从4.3万直降到2.8万，比保德信2016年8.3亿元收购时还要低。日后渣打银行将怎样处理这两栋物业，是“烫手山芋”还是能迎来令人意想不到的“柳暗花明”，值得市场继续关注。
