中海观澜府当年样板间都没有盖，只用了ppt就把房子全部售罄，创造了一时的楼市佳话。

观澜府位于海珠创新湾两江交汇的中间段，是具有为数不多的南向看江景的绝佳资源。

可尽管如此，6.9的小区容积率，还是被不少网友吐槽：容积率爆炸。

目前观澜府的143挂牌1150万，折合单价8万；而160的通透望江大四房，挂牌1480万，折合单价9万2。

彼时这个161的价格在8万5左右，楼层越高价格越贵，最贵卖到9万5。

整个小区160的体量大概有70多套，能无遮挡高层望江的也就40多套。

货量是不多的，价格是不低的，单价9万2的绝对次新江景盘，这个价格值得吗？

01

从楼盘定位来说，观澜府是一个刚改—改善盘，确切地说，还谈不上高端改善。

小区公区做得很漂亮，无论是风雨连廊还是雨林式特色的种植营造出一种空间绿量的饱满度和丰富度。

户型设计方面，无论是101的三房，还是125/143的四房，次卧都显得有些局促（使用率并不高的缘故）。

真正阔绰的四房户型，还得是160的大四房。

楼下环岛路如果能贯通，观澜府的交通还是不错的，目前看不太行。

可惜环岛路搞了十几年，至今仍有三分之一没弄完，只能拭目以待了。

未来地铁10号线的大干围站开通之后（据说明年开通），小区步行去地铁也就800多米，也算是小小的增量。

正因为如此，也就明白为什么观澜府后面停了一排电动车。

教育方面，小区自带幼儿园，是光大同福幼儿园观澜小区；小区对口的是海珠区外国语实验附属第二小学，学校还算不错。

至于商业配套，目前有两个商业体正在建设中。

一个是中海映澜台商业体，另一个是天荟江湾的广百海港城商业体。

广百海港城目前已经封顶，内部装修和招商也会陆续启动；若是能年底开业，就会便利很多。

就「学铁商」而言，目前交通出行和商业配套还处于缺失状态——

下楼不要说吃个饭了，就是买瓶水都要跑到隔壁城中村的小士多店才能买到。

就宜居而言，目前谈不上方便，只能等配套逐渐完善。

02

中海观澜府的住宅为1栋~7栋，目前在售的户型有3、4、5、6、7栋的92㎡和100㎡的三房，124㎡的四房。

还有1栋和2栋3梯4户的143㎡和161㎡的四房。

以上户型均带主套，单价在7~10万不等；其中161户型是独立电梯入户，私密性高。

161是最靠近江面的，放盘最贵，溢价最高。

小区也有部分143户型也可以看到江景，不过西南向的143容易被161遮挡一点。

只有东南向的143是完全没有遮挡的，正前方还可以看到广州圆建筑。

1栋和2栋除了02户型是161之外，其余都是143的；03和04户型位置一样，就朝向是东南和西南的区别。

8栋是总高17层的公寓，有三个户型：146、158、196。

最好的景观给了公寓，因为应政策要求，江边建筑不能超过规定高度，所以8栋做了商业体。

其实公寓当时开盘价格也不低，不到5万、接近5万的样子。

当初之所以那么热销，其实来自三方力量：

其一是中海原来业主，来自对中海信仰的推崇；

其二是住在海珠区的一些置换业主，地缘客，新房情结；

其三就是一些中海内部人员了。

据说开盘的时候，1栋和2栋在1个月内就沽清了，而且有的单位还要靠抢、靠拼关系。

能够望江景的143，这个改善户型应该是未来流通性更好的。

观澜的161总价太高了，容易受到竞品的对比，比如师出同门的中海大境160＋。

前者有江景，后者是园景；但前者的容积率太高，而后者可是「大花园低密度」。

从小区整体定位上，观澜已被大境压制——

除非是资深江景发烧友，才有可能为高溢价的观澜161买单。

金融城的江景是琶洲，赤岗和琶洲的江景是珠城，而创新湾的江景，仅仅是广船和洛溪。

海珠区最大的特点是四周围均被珠江包围，360度环绕式临江。

虽然这里是江景爱好者的魔幻场，江景盘遍布全区；

不过南向江景+绝对次新，依旧是中海观澜府在这个楼盘最大的价值所在。

拿铁点评

中海观澜府卖的是一线江景，但并不是所有户型都望得了，有些不仅望不了，而且因为密度太高，楼间距太近，隐私性太差。

全西向望江到了夏天还是会劝退一部分二手买家。

其次，观澜府的户型是旧规，使用率不高，公摊较多，比较紧凑，能不能支撑起它十万的价格现在还不好说。

再者来说，整个海珠西未来还会有不少的江景房要卖，周边的配套完善需要时间，二手市场也需要验证。