北京市住建委2023年9月发布了《关于加强业主大会划转住宅专项维修资金使用管理有关问题的通知》。视觉中国/图

住宅专项维修资金，这项已经运行了十六年的制度，近日再度被推上舆论的风口浪尖。

2024年8月29日，北京市华腾园小区一则《关于召开委托居民委员会将业委会账户住宅专项维修资金划回至市住房资金管理中心业主大会的通知》截图在社交媒体广泛传播，并引发诸多讨论。

这则通知的落款日期为8月26日，距离8月23日住建部在国新办举行的新闻发布会上提出“房屋养老金”话题仅过去三天。

房屋养老金一时引起议论纷纷。此后，住建部相关负责人解释，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。

那么属于个人账户的住宅专项维修资金需要上交相关部门吗？华腾园小区这则通知引起了相关揣测。

8月30日，南方周末前往华腾园小区求证，该小区物业公司、辖区居委会确认了通知的真实性。同时表示，由于这则通知在措辞上存在不妥之处，引发业主诸多疑虑，目前已撤下重新拟定。

华腾园小区此前的相关通知。

华腾园小区位于北京市东三环的劲松、双井一带，有14栋建筑，约三千八百多户居民，建成于2000年-2004年前后。

按照普通民用建筑设计使用年限一般为50年计算，这座小区已是“半老”，各类公共设施出现“老态”，二手房均价也由峰值时的接近9万元/平方米滑落至如今的不足7万元/平方米。因而，业主们对于事关住宅专项维修资金的华腾园通知颇为关切。

上述通知显示，由于华腾园小区现阶段无业委会，为规范小区住宅专项维修资金管理使用，确保资金使用安全，该小区物业公司北京华腾世纪物业管理有限公司将对“委托居民委员会将业委会账户住宅专项维修资金划回至市住房资金管理中心”的事项组织业主共同表决。

小区物业公司、辖区居委会工作人员对南方周末介绍，华腾园小区的住宅专项维修资金目前存在业委会账户中进行管理，其使用频率、比例并不高。

一位物业管理人员表示，截至目前仅动用这笔资金的利息部分进行过部分楼栋的电梯修建和防水工程，本金至今尚未动用，总体余额约为两三千万。

这笔资金用得少，并不意味着缺乏使用需求。从实地情况来看，小区内的景观喷泉、垃圾处理等设施存在明显的失修问题。

前述物业管理人员谈及资金的申报使用时直呼“动这笔钱特别特别费劲”，“当初修建电梯时，仅程序就走了两年”，“需要我们业主多数表决同意动用，之后向上申报，社区、有关部门还要审核报价，几方审核通过后才能谈用钱的事。”

综合物业公司、居委会多名工作人员的说法，这种“特别费劲”的住宅专项维修资金动用症结一定程度上在于华腾园小区业主委员会的缺失。

居委会工作人员回忆，以前该小区尚有职能完备的业委会，2018年换届时没有足够数量的业主出任，导致业委会“后继无人”，事实上缺失。小区内一张落款于2016年的公告显示，当年确实曾有多名业委会骨干成员因种种原因辞任。

物业管理人员表示，住宅专项维修资金存在业委会的账户上，动用资金在程序上需要使用业委会的公章，业委会缺席使这一程序难以正常进行，因而资金使用更加困难，“小区内的一些小修小补的支出多是使用电梯广告费等公益收入”。

按照居委会工作人员的说法，将业委会账户的住宅专项维修资金划回至市住房资金管理中心的目的在于，解决因业委会缺席而造成的资金使用难题。

其依据是北京市住建委2023年9月发布的《关于加强业主大会划转住宅专项维修资金使用管理有关问题的通知》。

该通知第五条规定，住宅专项维修资金划转后的业主委员会出现期满未能换届、集体辞职等不能履职又不能及时选举产生新的业主委员会，影响资金使用的，或业主委员会因管理能力不足等原因主动向街道（乡镇）提出有关申请的，街道（乡镇）应组织召开业主大会临时会议，共同决定委托居（村）民委员会、业主委员会或物业管理委员会将住宅专项维修资金余额交存至市住房资金管理中心。

华腾园的居委会工作人员对南方周末说，华腾园通知中的住宅专项维修资金与房屋养老金并非一回事，他们只是在执行住建委发布的通知，最终表决能否通过犹未可知。

但仍引起了业主和社会的广泛关注。这位居委会工作人员告诉南方周末，这几日的确有很多业主致电询问相关事项，“特别是一些老年业主，很难跟他们解释清楚”。

该工作人员说，北京市不少老小区都存在业委会缺失的情况，有的小区连物业管理公司都没有，将这类小区的住宅专项维修资金划回至市住房资金管理中心，可以加强对资金的管理和有效使用，这项工作值得推进。

但有业主质疑，既然是为了解决业委会缺席造成的资金使用程序难题，这样的举措能否真正解决资金使用中程序繁琐、审核周期冗长的弊病？

事实上，住宅专项维修资金动用困难、使用率低的问题并非如今才有。1998年，原建设部、财政部联合发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，设立住房公共维修基金，初衷是给物业更新和维修提供资金保障，一般存入各地房管部门开设的专户代管，亦被视作是住宅专项维修资金的前身。

据经济观察网2020年的一篇报道披露，截至2020年9月底，北京市共归集商品房住房公共维修基金517.9亿元，共使用了60.03亿元，使用率约为11.6%；成都市住房公共维修基金结余超过300亿元，估算使用率不超过4%；广州市截至2019年底账户结余约280亿元，从2015年至当时共支出2.86亿元，五年间资金使用量仅占总额的1%……

回到华腾园，对于业主的疑问，居委会工作人员表示，如果通知中的表决事项获得通过，小区的住宅专项维修资金将由业委会账户划至市住房资金管理中心，资金申请使用必然较原先更为便捷顺畅。

同时，该工作人员表示，出于资金安全考虑，其使用范围及申请、审核等流程依然遵循《住宅专项维修资金管理办法》等文件的相关规定，与之前没有本质差别。这也就意味着，在现有的制度框架内，住宅专项维修资金的使用率或许并不会因之改观。

不过，从南方周末实地探访情况来看，华腾园通知并未在小区和居委会公示。

对此，居委会两名工作人员均表示：网传的那份华腾园通知确为此前发布的版本，但由于措辞方面存在瑕疵，业主疑虑颇多，目前已撤下，待重新拟定后再公示发布，前后两版的本意上不会有变化。

而这则通知在社交媒体流传开来后，网友们普遍质疑的是，住宅专项维修资金是否有必要划至主管部门进行管理？

房地产领域专业律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣向南方周末表示，住宅专项维修资金来源于每户业主的缴纳，具有用途特定的特征，政府部门在其中理应扮演重要角色。

政府部门需履行监管职责，保障业主缴纳资金的安全，避免被挪用。在实践中，由于小区业主群体庞大，对于维修资金的日常申请、使用等很难及时有效地参与其中，如果政府监管缺失，很可能会造成维修资金管理混乱，从而被乱用、挪用、甚至随意使用等情况。

王玉臣指出，我国大部分地区对政府部门的统一管理已有明确规定，资金划转后如需使用需要报相关部门备案；如因业委会缺失影响资金使用，有必要委托居民委员会等主体将资金余额交存至相关部门。

对于住宅专项维修资金的透明性，根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，开立住宅专项维修资金专户，需以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户账，也就是说，业主对于交纳的住宅专项维修资金依法应有自己的专门账户，可以查询到自己所在户维修基金的缴存、利息等情况。

关于资金管理，上述北京市住建委发布的文件也显示，业主大会划转后专维资金除可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债外，禁止其他任何形式的理财或投资以及将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。开户银行应当每季度一次向业主委员会发送专维资金对账单，业主委员会应当每季度核对一次并公示。

对于上交的资金，区住建委（房管局）、市住房资金管理中心所属管理部会同属地街道（乡镇）建立有关信息通报制度，加强对划转后专维资金使用管理的联合监督，发现专维资金涉及违规使用的要及时纠正，确保专维资金使用安全。

南方周末特约撰稿 张宇轩

责编 张玥