随着近年澳洲房地产投资的火爆，越来越多的国人开始加入到这场抢房风暴中，生怕在这样一场“淘金”潮中把自己落下。但是，你真的知道房产投资的技巧与要点吗？

今天，视界君就推荐这篇在澳人士吐血整理的澳洲房地产知识给你，如何在众多楼盘中挑出最具升值潜力的那一个，这些你必须知道！

1、海外人士只能买新房，也就是全新房子或期房楼花；

2、如果购买二手房，必须要有12个月以上的签证，并且离境前3个月必须把该二手房卖掉。

所以很多海外留学生在澳洲会选择购买二手房用于自己居住或出租，在学成归国后将房子卖掉。

一般读几年书，如果买房得宜，在读书几年后房子也增值了，不仅可以把租金赚回来，还能把学费赚回来。真是非常聪明的一笔投资！

尤其是我都不在澳洲，怎么能保障我房产的安全，会不会发生开发商卷款跑路、楼盘烂尾、业主维权无门的情况？

不会，澳洲买房非常安全。

1、澳洲房地产行业，无论是开发商、建筑商，还是中介，都有非常严格的准入制度，需要考取相关的牌照（认证）。

2、房产经纪不能对客户撒谎，对于楼盘可能存在的重大问题不能隐瞒和知情不报，否则客户发现之后可以投诉，会被取消拍照和罚款。

比如，最近有一个项目是house&land的别墅项目，在其中有2块土地上有一个非常大的高压电箱，中介必须告知如实告知客户，然后让客户选择，直到现在，这两块地都没卖出去。

3、澳洲购房的首付款和银行放贷不是直接进入开发商腰包，而是进入一个trust account，也就是信托账户，开发商交房后才能够提取出来。

4、澳洲买房必须要有律师签订合同。也就是说你买房，不是由你和开发商沟通，而是由你的律师和开发商的律师进行沟通，你的律师会严格查看合同，最大限度的保障你的利益。

5、澳洲还贷款是要等房子交割以后才还，如果房子出现重大质量问题，无法交割，那么是可以不用还贷款的。

6、澳洲买房如果出现质量问题还可以向相关部门投诉，请求政府帮助。

总之，澳洲是一个法律非常严明的社会，会最大限度保障消费者的利益。

在澳洲买房投资，是最好的投资选择之一。

1、澳洲买房首付低，杠杆大。

首付仅仅需要10%，剩余的等到交房前半年才开始准备贷款，交房之后才开始还贷款。所以，你是以极低的首付、极低的一笔钱撬动了一笔很大的投资，而未来房产升值的收益你享受了。所以，越是那种交割时间晚的楼盘，越是值得投资。

2、澳洲买房贷款是交割前半年才开始准备，等交房后才还mortgage（按揭）。所以，这也极大地节省了资金的占用。而澳洲都是精装房，交房之后就可以直接入住，也可以立刻出租，用租金来还按揭，几乎无缝对接。所以，对资金毫无压力。

3、澳洲都是精装房，省时省力。

澳洲无论是公寓还是别墅，都是精装房，绝对没有国内那种毛坯房，基本都会配备灶具、洗碗机、烤箱、空调等，有的还会配备洗衣机、冰箱等，而且所用材料也是环保安全的，绝对不允许国内那种甲醛超标、影响人体安全的材料。这一点，政府有严格规定，基本交房之后就添加沙发、床、电视等简单家具就能入住了。

澳洲房价二十年来稳步上涨，升值空间非常大。

1、澳洲是一个移民国家，而且环境优美，气候温暖，非常宜居，澳洲本土的几大城市，常年在全球最宜居的城市中排名前10，加上与中国只有2-3小时的时差，所以近年来很多中国人来澳洲投资买房和移民。

澳洲买房首选城市是悉尼，这是澳洲经济金融文化中心，是澳洲最繁荣、最富裕、人口最多，也是房价增长最快的城市。

2、澳洲房价稳步增长，在过往20年房价每年都至少保持10.5%的增长，远超股票和债券。而悉尼房价2016年就增长了19%，我去年上半年看的房子，等我回国呆了半年，回来一看傻眼了，涨了至少10万。2017年3月，一个月，悉尼的房价就涨了2.5%

房价为什么会有这样的增幅？

1、澳洲是全球国家人口增长最快的国家，每年的新生儿加上新移民，让澳洲政府宣布人口达到2400万比预计的提早17年到来，为了应对增长的人口，未来40年，至少需要900万套住宅。

2、但是，澳洲住宅修建供应不足，以新洲为例，每年需要10万套住宅，政府批建可以修6万套，但是最多能修出3.5-4万套，供应严重不足，房价逐年上涨。在澳洲租房可以看到，一套房子出来，几十组客户排名看房特别正常。

3、澳洲每年吸引海外购房者达25%，其中中国是最大的投资者。

4、澳洲楼市无泡沫，房屋空置率极低，悉尼房屋空置率只有1.9%，而中国的数据是20%以上。

部分银行可以提供贷款，有些楼盘开发商也可直接提供贷款。

1、澳洲由于房价不断上涨，银行有意放慢脚步，因此现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款。但是少数银行可以贷款，比如汇丰银行、新加坡大华银行等；而有的楼盘开发商可以提供贷款；另外还有的broker（贷款经纪人）会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。

2、海外人士可以贷到最多70-80%的贷款，一般70%比较普遍。因此 ，你可能会在交房前再补20%的首付。

3、贷款利率在4-5%之间，本土人士会低一点，海外人士会高一点，银行外的金融机构会更高，你的broker会帮你处理。

4、需要的手续有：

√ 海外收入证明；

√ 本人的护照及身份证复印件；

√ 提供有支付10%的能力的证明，比如已经开好的10%银行本票。

现在国家对于外汇管控比较严，我怎么才能把钱汇出去？将来房价涨了我想卖房，我的资金怎么汇回来，能保障我资金的安全吗？

资金运作绝对安全。

你的律师将会同开发商的律师取得联系, 购房资金转到一个澳洲政府监管的trust account信托账户, 资金将保存在你的名下, 一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。

整个资金的运作过程都是在银行间进行, 并且都是存在你自己的名下。因此, 是绝对安全的，而且产生的利息也是你的收益。

由于中国目前还没有完全开放外汇, 因此每个中国公民凭个人身份证每年只能汇出境外$50,000美金,可以一次性汇出。 

假设你要汇出境外$200,000美金, 夫妇俩可各汇出$50,000, 共$100,000，而其余的$100,000可通过你的亲友名义来汇到你在国外的账户。如果是从境外汇入资金, 则没有任何限制。

将来如果你要出售在澳洲的物业, 在房子成交后, 你的律师将会把钱汇到你指定的银行账户。在房子成交时, 根据澳洲的法律, 你的买家必须要用写上你的名字的银行本票来支付给你，而澳洲没有汇出境外资金额度的限制。因此, 你可以安全的收到你的资金。

澳洲有学区房，大多数新楼盘海外人士可以购买。

澳洲还真有学区房，好的学区房价格也不便宜，但是没有国内那么夸张，澳洲人没有那么重视学区房，一般能读就读，不能读就算了。但是一般华人比较重视教育，更愿意购买或租赁学区房。

学区房是指家庭住址（包含购房和租房）在这个区域内的具备澳洲身份的孩子能免费入读的好的公立学校，私校一般不包含在内。因为澳洲的学校分公立学校和私立学校，公立学校澳洲身份的人读书不要钱，但是良莠不齐，好的很好，差的很差，私立学校学费较贵，但是普遍质量高。

公立学校中还有一种是精英中学，有点像国内的重点中学，不是就近入读，需要考上才能入读，有些华人拼命给孩子上补习班，就是为了上精英中学。澳洲华人普遍的观点是：孩子成绩好努力上精英，家庭条件好就上私校。

学区房如果是新盘，海外人士大多是可以买的，除非开发商特别申明不开放给海外人士。

1、首先来看看澳洲主要房屋的类型：

House：带地的独立别墅，就是国内讲的别墅。永久产权，世代继承。在澳洲购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于个人资产。

Duplex：也是house的一种，但是两家人共用一块土地，房屋共同一堵墙。

Townhouse：国内叫联排别墅，就是几栋十几栋别墅连在一起，共用一片土地。这个需要交strata，就是物管费。

Penhouse：顶层公寓，往往占据了公寓最好的朝向、景观和视野，所以是一栋公寓楼中最贵的。

Unit：有点类似于国内的低层，一般只有3层，没电梯，一般比较旧的房子才有。

Apartment：公寓，4层以上，有电梯，交strata。

Studio：直译过来是工作室，国内叫开间，跟旅馆的房间类似，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的卫生间。国内称之为酒店式公寓。

Study：顾明思意，就是指书房。

2、买公寓好还是别墅好？

公寓一般都在一个区最好的地段，占据了最优势的社会资源，交通方便，紧邻火车站、shopping center（购物中心）、学校、图书馆等，因此价格也不会便宜。

别墅带有土地、有院子，符合中国人的农耕情怀，但是别墅一般地段比较远，不靠近火车站等，好地段的别墅都是天价，几百万澳币很正常。所以，买别墅准入门槛高。

另外，公寓因为地段好，交通方便，户型紧凑，更容易出租，租金更高。别墅因为交通不便，而且户型大，很多4-5个房间，不易出租，需要几家人分租，租金较公寓低。

同一地段，别墅肯定比公寓贵，但是在悉尼一些区域，也能买到70万左右的别墅，大多交通不便，对于海外投资者来讲，不易出租。

对于多数海外人士来讲，建议买公寓，因为你需要更好的租金回报。如果资金充足，财力雄厚，可以考虑买别墅，不那么在意租金回报，放在那里等土地升值也是好的。

3、买海边别墅适合吗？

基本不现实，因为悉尼的海边别墅都是天价，几百万上千万都很正常，而且几乎没有新房，全是二手房，海外人士无法购买。之前许家印买的那个3700万的别墅就是海边二手别墅，但是也被政府强制出售了。

另外一种可能是买一块土地，自己请建筑者来修建房子，但是这个特别复杂，周期特别长，不适合大多数海外人士，只适合少数有钱有闲的国内富豪。

九、悉尼买房买哪个区好？该如何选择？

1、看区域。

除CBD之外，悉尼有东富北贵的说法，好的区域在东边和北边，东边靠海，区域成熟，海边别墅都是天价，且新出来的项目较少；北区绿树成荫，植物繁盛，自然环境好，规划较新，干净整洁，非常宜居。

而且北边学区房较南边多，新洲排名前50的学校，有36所在北区；排名前100的学校，有53所在北区。一般而言，排名前100的学校都是不错的。

总体而言，悉尼东区和北区优于南区和西区。另外，olympic park奥林匹克公园居住环境好，也非常宜居，因此也是一个不错的区域。

2、看规划。

如果该区域有政府重大的规划和未来提升计划，那也值得购买。比如西北铁路线建设带动的西北区；city of Sydney重点改造的旧城改造项目，悉尼内城区的erskinevill等；还有特别靠南的liverpool，未来西南区的中心；西边的penrith，是未来西区的中心，这两个地方现在房价也是洼地，但是升值需要一定时间，投资回报的年限更长，适合资金不是那么充裕的投资者。

3、看占有的社会资源，比如是否有火车站、好的学校、shopping center、医院、图书馆等。

4、看项目本身。

看该项目有多大，项目本身是否规划了社区商业、公园等，每个项目的第一期开盘是最值得购买的，那个时候价格最低，然后慢慢升值。体量越大的项目，越值得购买，尤其是第一期，千万不要错过。

5、最重要的一条，租金标准，去realestate.com.au的网站上去查找这个区域的租金回报，如果同等价位的房子，明显低于其他区，你觉得这个房子还值得购买吗？

十、澳洲买房讲究风水吗？该如何选择户型和朝向？

1、国内的朋友讲究坐北朝南，认为朝南的房子采光好，通风佳，风水好。

但是澳洲地处南半球，与中国所处北半球正好相反，所以澳洲最好的方位是坐南朝北，朝北的户型能接受到最好的阳光和最佳的采光，所以朝北的户型一般要贵一点点。

另外就是朝东，朝东是悉尼的海岸线，特别是海景房，讲究朝东，而且不当西晒，所以朝东的方向也是好的。

但也不是绝对的，要看一个楼盘的具体情况，如果朝北或朝东正好有遮挡，或面临主街和火车线，那就噪音较大，而朝西、朝南的房子是静街，或正好面对公园，视野极佳，那么肯定朝西朝南的房子更好。

而且澳洲人没有那么讲究朝向，他们更看重是否安静或视野好。

2、中国人讲究户型四四方方，但是澳洲没那么讲究，有些户型有些设计比较奇怪，三角形、不规则户型比较常见，只要采光好，没有浪费空间，就是好的。

3、另外，澳洲一些楼盘旁边会有墓地，这个也很正常。墓地，也叫纪念公园，在当地人心中是代表他们情感、记忆、精神的东西，是他们文化的一部分。

澳洲的墓地不但不阴森恐怖，很多墓地修建非常漂亮，如同公园。而且经常会有在购物中心附近，城市的繁华地段有一大片古老的墓地，不管城市如何发展，墓地是永远不会拆迁的，也许周围的高楼已经把它包围了，但是墓地会永远在那里。所以，在澳洲买房要入乡随俗，不要那么在意墓地的问题。

十一、澳洲买房有房产税吗？有哪些？

澳洲买房除房款和银行利率之外，还需要交纳一些税费，但同美国相比，不值一提。

1、FIRB（foreign investment review board）海外人士投资申请费：

$100万以下，交$5000；

$100-200万，交$10000；

$200-300万，交$20000；

$300万以上，房价每增加$100万，申请费增加$10000。

2、印花税（stamp duty）

每个州都不一样。

新州而言，本土人士收取4-5%，海外人士加收4%，即8%。本地人士在签订合同的15个月内交付；海外人士在签订合同的90天内交。

维州需要加7%，新洲也在计划在7月1日后加收7%，因此赶在7月1日之前买房会节约3个点的印花税。

3、土地税（land tax）

土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。

海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。 

4、strata fee物业管理费

公寓、townhouse等需要交物管费、带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。

5、council rate市政费

不同的楼盘不一样，一般而言，大约每年$1200，但有时会开发商提供，比如erskinevill。

6、Water rate污水费

每年$1000-1200，但有时会开发商提供，比如erskinevill。

7、律师费

一般$600-1000。

8、其他杂费

购房时房屋交割、贷款等的杂费，一次性支付，很少，忽略不计。

十二、海外人士在澳购房流程

海外人士购房流程与本土人士基本相同

1、交EOI（express of interest），中国叫购房意向金，一般交$5000，可以保留意向房源和购房资格。

好的楼盘房源紧俏，热销户型会出现几个购房者争抢的局面，因此交EOI就非常重要，可以帮助自己锁定心仪房源。如果最终交易不成功，EOI可以全额退还。

2、紧接着中介会让开发商的律师（卖家律师）出合同，一般在一周内。同时，如果客户有自己的律师，可以用自己的律师，如果没有，中介帮顾客找一个负责任的律师（买家律师）。

律师非常关键，他是你的利益代理人，帮助你对购房合同进行把关，防止购房合同漏洞，帮助你保障最大的权益。

特别是一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同，建筑合同水深，这时你的律师会帮你填很多坑。

3、买家律师拿到合同后会跟顾客直接通电话解释合同，律师解释的是法律条款上的内容。

4、买家认可后，律师会先 Email 合同扫描件给顾客。顾客签字后，把签字页先扫描后 Email 给自己律师。签字页的原件再由顾客以快递方式寄给律师。

5、签字的同时，买家需要把 10% （各个楼盘会有所不同）的房子首付款汇至卖家指定的受澳洲政府监管的trust fund信托账户（可以是买家律师，卖家律师，中介或开发商的信托账户）。

6、买家律师接着把签好字的合同快递给卖家律师。卖家律师收到合同和首付后，就去完成最后的合同交换。这就完成了交易，但是因为是楼花，还有后续工作要做。

7、在房子快造好的时候，一般提前 3 至 6 个月，卖方会通知买方，并推荐合适的broker（贷款经纪人），买方也可以知己寻找broker，这样，买方就有足够的时间去申请贷款。贷款额度一般是 70%至 80%。

8、房子竣工并拿到居住证书，买家自己或委托房产中介去验房。卖方最后就确定交割日期，买方需在当天交付 90% - 80% 余额（包含银行贷款 70%至 80%）。

小结

在澳洲买房，你会发现参与到整个过程中的有中介、律师（买方律师和卖方律师）、贷款经纪人、开发商、就是建筑商、买房者。

其中最重要的是律师和贷款经纪人，律师帮你把关合同，同开发商律师谈判，防止漏洞；贷款经纪人帮你搞定贷款。

中介其实是一个桥梁作用。有客户担心看不懂英文不好，无法沟通，不用担心 ，我们都会推荐懂中文的律师和贷款经纪人，他们会最大程度帮助到你。