本期嘉宾：Nick@公众号「趋势动物」、全国楼市数据小程序「趋势动物pro」主理人

常驻嘉宾 Nick返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。

此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。

在房产方面，我给了Nick非常高的置信度，有四个原因：

Nick的数据远比房V的信息密度要大非常多。

Nick有一套AI和机构加持的信源搜集系统，他一直在遍览事实！而不是渲染放大情绪。

不同于主流的基本面和价投式自住叙事，Nick的思想钢印是趋势，这个视角尤其稀缺。

Nick的本职工作是用趋势的思路做股票量化交易，他知行合一地同时在工作、股市、楼市中践行趋势投资。

这不是打嘴炮，人家饭碗和身价都押进去了。

当然，以上观点仅代表我个人，完全不构成参考和买房建议。

Nick:

我是年初辞职，其实今年去了很多地方挺开心的。

把辞职之前想去的很多城市，包括各种业态都看了一遍。

就是我之前在趋势里面看到的一些新的现象，我都花时间去踩了一下，集中在西部华北。

Nick:

我们去的时候，我刚从华北回来，之后我又去了新疆。

从新疆回来去了好几个小县城，然后又去了成都看老破小。

因为成都老破小是最强的，所以基本上七七八八吧。

我西北还差一些小城市，像宝鸡、汉中，这我还没去，像榆林市去了。

总的来讲整个西部和华北很多重点城市我都踩了一轮。

今年一些有历史文化，像榆林、鄂尔多斯、银川这一条线，我一直沿着河西走廊还去了敦煌。

敦煌当然也是边玩边踩了。

播客「面基」：

我觉得银川的趋势也很棒。

Nick:

这一轮其实在全国算很好，但在西北就一般，整个西北都非常强。

其实很意外，就是我踩了这么多城市里面，我发现趋势最强的都不在我小程序里。

说白了就是不在公众视野里，就是连数据都不是很透明。

但是确实趋势强度很高，像典型的就是伊犁，可能伊犁是我全国看下来趋势最强的，没有之一。

播客「面基」：

比乌鲁木齐还好？

Nick:

乌鲁木齐在整个新疆是趋势最差的，但是是在小程序100个重点城市里面最好的，也挺有意思的。

去新疆给我感触很大。

伊犁是新疆自治州的一个城市，既是旅游城市，他们的产业跟外贸高度相关。

一带一路出海，它有一个霍尔果斯的出海口岸，所以他那边经济其实非常好。

无论是从房租还是所谓的房价的量价趋势，都是相当好的。

好到什么程度呢？就是房价从19年到现在一直在创新高，每一年都在小涨，没有涨的很夸张，涨得最多的可能是21年和22年的两年，涨了可能15%到20%。

但是22年之后，全国进入回调之后，22、23、24也是在连续涨。

播客「面基」：

就是一直在涨，比21年还高？

Nick:

21年不是高峰，21年基础上22年23、24年继续涨。

整体大家都是非常看好房子。

新疆的全省的一些老板或者一些投资的人会到伊利来买新房，新房它涨的速度没有二手房快，有时候还形成被迫的倒挂。

在这种有一点点倒挂，可能五六百这种倒挂就会被抢掉，就会开盘，就会售罄。

所以整个伊犁的市场感觉跟全国天壤之别。

Nick:

这个还挺神奇的，包括一些之前在区域里看到比较强的一些什么小县城，包括一些小城文旅老破小，这些在当地踩盘下来看都是有验证的。

因为当你说出抗跌的这些品种的时候，大部分人会有一个偏见。

包括我自己在去之前都会有偏见，就说你下跌少是因为没有成交，或者你是流动性不足，或者你这个租售比高，因为很多西部，就像那个乌鲁木齐租售比非常高，包括哈尔滨租金回报率，整个城市平均可能都2.53个点，这样的一个租售比，上海可能就平均只有1.5。

播客「面基」：

因为租售比是个比值，到底是分母导致的高，还是分子牛逼导致的高呢？

Nick:

这两个都有嘛。

我们说租售比，他就用租息这个概念。租息就跟那个股息差不多，就是说月租金乘12个月除以最新的成交总价，这个叫租息，租金回报率的概念。

我在乌鲁木齐看了很多租息超过五点的房子，还挺普遍的，超过四个点是比比皆是，整个城市的平均租息也在三个点以上。

这个租息高两方面都有，一方面房租确实高的有点，反正让我很吃惊，我看了一套总价不到300万的房子，一个月租金能租到12000，什么概念？

上海可能600万的房子，可能租个6000，可能就是贵一倍的房子，租金不到人家的一半。

所以他分子高确实高得异乎寻常，分母也确实长期没涨。

像整个西部，东北、华北还有整个小城市，应该说从18年到现在已经六年了，在买房的认知里面是被淡忘或者被遗忘的。

所以它分母也足够的不温不火，房价足够低，或者说没有惨烈到上一轮的市场价泡沫里去。

所以这共同导致了他现在租售比是一个非常吸引人的资产类型。

Nick:

然后我去看，其实就打破了很多成见。

一个就是说这个房租是不是空置很长，或者没有租客，很挑租客，或者是这个房租有没有可持续性，可能未来会跌，包括这个房价趋势看上去抗跌，可能是因为流动性特别低，根本没有人出价导致的。

但其实完全不是，因为我带着数据预期去踩盘的，实际是踩盘的结果来看，比我的预期还要再强一些。

就是不仅人家房租是扎扎实实的，而且还特别好租。

播客「面基」：

其他城市我关注不是很多。北京我知道租金是下跌的，然后刚才你说哈尔滨租售比也很好，沈阳的租金可能也是下跌的，那这些地方租金它的绝对值是上涨的吗？

Nick:

过去三年基本上一线、二线和强二线基本上都是下跌的，包括一些弱化线也是下跌，上涨的这个区域非常少，整个新疆基本上是持平的。

然后新疆的局部是上涨的，比如说伊犁就是租金猛涨。

因为防疫政策解除之后，出海口岸的那个政策限制放开了，所以导致整个跟外贸有关的产业复苏的很厉害。

导致新疆的这些跟口岸经济有关的租金上涨很厉害。

最典型的就是霍尔果斯，从2022年到现在，基本上涨了70%的租金，差不多是这个比例。

Nick:

这个信息我写在我的踩盘结论里了。

我是六月份去的，很多数据什么的，我就要赶紧记下来，就给我一个很大的震撼。

所谓的这些大家觉得有偏见的，流动性不好，或者是没有人买卖被看衰的一些资产，实际上它的市场状态是非常好的。

我举个例子，就是在新疆是这样，比如在伊犁、乌鲁木齐、喀什我都去了，他的房租是一年一交的。

你像在上海、北京肯定就是季付为主，这个表现了对房东的极其友好，这是第一个。

第二个就是那边的物业费也是租客交，而且在这种情况下，基本上房租到位，房租不涨价的话，基本上是秒没的。

Nick:

我踩的也不多哈，主要是一些核心的老城区和新区我都去看了，流动性是非常充裕的。

整个房租市场我看到它真实的房价的成交价和高点的下跌。

像乌鲁木齐高点是21年，从21年的年终，到现在普遍整个城市有下调不到10%。

Nick:

还有一个数据就是我之前看乌鲁木齐的一个协会发的，乌鲁木齐一个月的成交套数近8000套，反正超过深圳了。

就是大家都觉得核心城市才有流动性，这种小城市流动性丧失。

但实际上现在恰恰没有流动性的是这些我们所谓的核心城市。

我自己上海曾经挂租过房子，今年年初，他并不是说你想出就能出掉的，他可能空置一个月2个月都很正常。

因为这些二房东非常多，而且很多空置的房源，你可以在市场看，你论二手房的成交量套数还不如人家乌鲁木齐，它的有效挂牌的成交周期其实也不如人家的流动性。

我觉得这次踩盘打破了很多偏见。

播客「面基」：

你看到了数据趋势之外的更多细节。

Nick:

乌鲁木齐房地产协会今年8月的二手房成交套数是7960套。2024年8月一个月二手房的成交网签数据接近8000套，我觉得这个就太夸张了，确实是打破了我自己很多偏见。

我依据这个趋势去踩盘，发现市场正如趋势所说的，的确是有一些非常新的现象，这也是我现在非常关注的所谓新风格吧。

这一类资产就是我主观特别看好，但是因为之前不够了解，趋势又特别强。

我觉得有必要值得去在右侧发生之前，领先的对这些资产和标的做一个大致的了解。

播客「面基」：

乌鲁木齐、伊犁这些在你的框架里面它还不算进入了右侧，对吗？

Nick:

其实伊犁它早就进入右侧，就是你现在再看伊犁，就觉得我错过了，也不能讲错过。

因为其实涨幅也并没有那么大，但是的确是一个避风港的存在。

现在我看伊犁的市场，大家的画像让我恍如隔世，有全国2021的感觉。

你要用数据上的右侧来说，它18年就是右侧了，到现在这个右侧一直没破，那现在去追，那就肯定不是一个早期趋势。

当然我也不知道他未来还会不会继续好。

Nick:

除了伊犁这样的奇葩之外，全国几乎99%的城市，无论它是抗跌也好，或者是超跌也好，它都在左侧。

所谓左侧就是说下跌并没有结束，只是说跌的少一点，或者资金承接的多，成交量放的大一些，或者是租售比高一些，但都不改变它现在还在下跌的事实。

截止到我们现在说话这个时候全国还是在左侧的。

当然最近一周有一些变化，有一些活跃的城市有些异动。

要下一个止跌回稳的这个判断，我觉得还需要可持续的观察几周。

但是右侧信号一出来，整个这个趋势是可以捕捉到的。

你会看到整个这个画面，哪些城市先进入右侧，哪些先复苏，哪些温度变温变热。

它会循序渐进的，这是预测，有可能是一个大轮动，也有可能是一个同步的缓慢复苏，但你都能看到趋势慢慢的走出来。

播客「面基」：

我们先不说一线和全国，聊聊成都、新疆你还有想分享的吗？或者西北

Nick:

新疆是主观我特别看好的一个区域，我看好新疆还是一个主观观点。

像我们聊这么多期，你也知道我的立场，观点就是个屁，新疆能不能走出来，这才是最重要的。

我现在在左侧提前了解一下这个标的，这样可以在右侧出现的时候，可以快速的有个判断和决策执行的反应。

所以熟悉一下这个市场，对一些标的有些认知，知道机会来了该怎么投。

Nick:

这是我这一次去新疆的主要目的，然后跟当地人聊，包括跟不同产业的人聊，确实给我挺大震撼的。

租息怎么会这么高？

我在乌木齐的一个新区，那个基本上是整个新疆无论是品质还是单价几乎是天花板的一个产品，一个大平层。

我去看房的过程中，发现那个装修特别有意思，它是一个三室两厅的产品，三个室都没有床，有一个是打棋牌的棋牌室，还有一个是麻将室，还有一个是茶室。

然后我问这是在干嘛，他就说像这种高端的大平层的产品，很多是用来做会所，专门用于接待或者是谈生意，这个就给我很大的冲击。

播客「面基」：

你看的是样板间还是什么？

Nick:

就是二手房。

我看了好几个二手房，人家挂出来的，看他的装修就很明显，这是一个接待性质的。

后来我又跟别人聊天，发现这段时间各个地方的援疆的国企央企做了非常多的人才输送，包括一些外派，有大量的外省的人在新疆有自住或者是租房的需求。

可能部分导致了那边的天资产。

所谓天资产就是豪宅或者是高端住宅的租售比比普通的还要高。

这个跟东部是完全反过来的。

你在东部就是上海就是老破小租金高，因为它房价低。

但是在那边品质越高的住宅，它的租售比是越高的，这个很反常识。

有很多工作机会，有很多援疆的单位的一些人也有这样的需求，这个还挺震撼的。

Nick:

我还考察了公寓和商办市场，然后发现跟东部也是反过来。

东部可能是新区的商办过剩，然后公寓大量空置，价格不断走低。

但是那边基本上公寓是非常紧缺的，办公需求也严重不足。

导致很多高端住宅的一楼都被改造成了会所，或者就带花园的这些房子，它的租售比最高的一类标的。

有很多企业会用到这些高端住宅的一层去做办公或者做会所。

因为办公楼是严重不足的。

我觉得这个新主线冲击很大，跟我在东部非常熟悉房地产市场是很不一样的这种类型。

播客「面基」：

真的感觉就是不同环境孕育了不同的物种。

Nick:

可能还是跟房地产阶段有关。

可能经历了一波牛市，土地财政就开始放量，政府大量卖地。

打新一部分程度上鼓励了开发商去拿地，鼓励了政府去卖地，然后导致供应量特别大，导致住宅的保有量。

还有新区的建设量都特别大，进入了不断自我加强的一个循环。

整个东部跟华东跟华南，我们都太习以为常这个正向循环了。

但在西部就是一切安好。

其实好东西就是稀缺。

播客「面基」：

它没有进入过那种爆产能的阶段。

Nick:

从来没有像乌鲁木齐过去十年。

我印象中是15年年底到现在，乌鲁木齐的房价就没怎么变过，十年没有涨。

16年年初到现在，就几乎没涨。

所以乌鲁木齐本地人你跟他们交流，他们就觉得乌鲁木齐什么鬼地方，涨也赶不上，天天就是阴跌。

但实际上就过去两年来看，在全国下跌的大背景下，这边反而体现出了一种我会认为是非常强的动能。

在趋势上体现出了有资金在承托，在我的视野里我会比较主观看好这样的一类标的。

当然未来到底谁走出来，还是一个悬念。

我只能说我主观看好，如果走出来的不是他，我也不会去践踏他。

这是我对乌木齐的一个态度。