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作者：牧野
编辑：陈涧
设计：岚昇
万科出现历史性一幕。
2月，郁亮成为“副手”，深铁管理层上位。至此，万科管理层从王石主导的第一代，郁亮主导的第二代，正式迈向第三代。
深圳国资对外表示，“（深圳国资）规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”
万科创始人王石将消息在朋友圈转发评论，“国家队出手相助！”
深铁等团队已进驻万科，在万科中高层均进行人事任命，涉及战投、资金、法务等多个总部职能部门，以及北京、华东等开发经营本部的多个核心岗位。
野村证券研究表示，若万科在未来几个月能在政府支持下逐步恢复合约销售增长，并改善经营情况，此次管理层变动，标志着持续三年多的房地产行业流动性危机将结束。
郁亮成“副手”，总裁一职空缺
2月5日晚间，万科内部发布《关于集团管理团队人员职责分工的决定》，对新任董事会主席辛杰、原董事会主席郁亮等12名管理层职责分工进行公示。
▲万科新的董事会主席已就任。图片截自万科集团官网。
其中，辛杰、李锋、华翠、李刚、田钧五人均来自深圳国资系统。郁亮、解冻、韩慧华、刘肖、张海、朱保全、孙嘉七人来自原万科团队。
从职务看，原先作为万科掌舵人的郁亮，已退居二线，成了“副手”。辞任万科董事会主席职位的郁亮，目前业务分工为协助董事会主席开展工作，负责战略和房地产宏观研究。
原先在万科主要负责人事板块的解冻“升职了”，他于1992 年加入万科，是万科老将，如今已接近退休年龄。
解冻负责的，是祝九胜原先负责的领域。此次，解冻被任命为监事会主席、工会主席。主持监事会、工会工作，监督博商、鹏金所及财顾事业部等工作及历史遗留问题处理。
有分析认为，将接近退休年龄的解冻放在此位置，或许是因为没有合适的人选，只能选择解冻来“过渡”。
就在1月27日下午，万科公司召开董事会会议，调整充实管理团队，会议选举辛杰为公司董事会主席。
同时，因工作调整，郁亮辞去万科董事会主席职务，继续留任董事。
此外，风波中的祝九胜也辞职了，称因身体原因，辞去万科董事、总裁、首席执行官等职务，不再担任公司任何职务。
当下的“一把手”辛杰，是万科的大股东——深圳地铁集团党委书记、董事长。他在2021年任万科董事会董事，2023年任万科董事会副主席。
在万科面临流动性危机之时，辛杰就曾代表大股东深铁集团发话，“万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资。”
值得关注的是，在这场人事任命中，万科总裁一职并未确定人选。这个职位的前任是祝九胜，更早之前是郁亮。
2018年，郁亮任命祝九胜为总裁时，对外解释的原因是，“祝九胜过往的经历，对于转型期的万科来说，非常重要”，对于万科而言，总裁一职类似于“将军”，起到带团队打仗的作用。
总裁一职暂时空缺，也能看出，现阶段万科能稳住比什么都重要。
债务压顶，深铁将如何支持万科？
万科的债务，正如一把利剑，悬在头上。
这段时间，从股债双杀到集体大涨，万科的股债波动频繁。
2025年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债和2笔境外债到期，需偿还的债务总额约360亿元，其中境内债务约为326.45亿元，境外债务则为33.55亿元。
今年上半年，万科面临偿债小高峰。2025年一季度，有4笔债券到期，合计未偿金额约90亿元。2025年二季度，将有2笔债券到期，未偿余额约36亿元。
▲万科今年境内债规模逾200亿，图片来自东方财富Choice。
面对债务，全面接手万科的第三代管理层要怎么做？
第一，当然是资金支持，避免债务违约。
目前，通过常规的融资渠道，房企很难获取资金。据新华财经，央国企扩表意愿不强，民营和混合所有制房企以中债增担保发行为主，债券融资难度较大。
标普认为，深铁集团的管控增强或有助于万科保持与银行和保险公司之间的关系。但新管理层将如何帮助万科缓解流动性压力，目前仍缺乏细节。
要应对2025年大规模的债券到期，标普认为万科需要及时回收已签约的非核心资产处置的所得款项，并且从金融机构获得新增抵押贷款。
2月初，深圳市国资委负责人强调，“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”
第二，加速回收万科的项目。
在2023年末，深圳国资力挺万科，称将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。2024年间，深圳国资陆续收购万科的各项资产。
2024年3月，深铁与中金印力消费REIT的管理人签署协议，将认购不超过30%的份额，预估金额在10亿元左右；24年5月，万科转让的T208-0053宗地使用权涉深圳湾超级总部基地，深圳百硕投资与深铁集团组成的联合竞买方最终接手……公开信息统计，深圳国资在2024年通过各项方式，向万科输血超60亿元。
然而，国企收购万科并非囫囵吞枣。去年4月，市场消息传出，万科正寻求出售普洛斯21.4%的股权，曾与粤海控股及一家天津国企洽谈，但还未有成交动态。
接下来，深铁及国企团队还会收购万科哪些项目？
第三，调整万科管理架构。
德科地产频道总编辑刘德科认为，节前的人事变动是控制头脑，人事任免则是控制手脚。万科的一切尽在深圳国资的掌控之中。
万科新任董事会主席辛杰对外表示，“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施 ‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”
当下，万科内部还存在许多未解难题。
一些观点指出，万科步入如今地步，与第二代管理层有关。在郁亮等团队退居二线，深铁团队进驻后，“新万科”在风格上会有全新的变化。
“新万科”要做什么？
救万科，光靠深铁，显然还不够。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，光靠深铁拯救万科，显然还“能力不足”。他认为，从体量看，万科是深圳地铁的2倍，光靠深铁救万科，无异于“以小保大”，并不容易。
那么，在深铁全面进驻后，“新万科”还要做点什么？
1月27日，万科发布了公司2024年业绩预告。公告称，预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元，去年同期实现盈利121.63亿元，较去年同期下降470%。
万科对亏损的原因解释为四点，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；公司对部分项目计提了减值；部分非主业财务投资出现亏损；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。这也是当下大部分房企面临的共同问题。
赵卓文认为，披露亏损情况，说明万科已经直面市场，下一阶段就是全面的去杠杆了。
目前，碧桂园正处于去杠杆关键阶段，通过将股东贷款部份股权化等方式进行。今年1月，碧桂园与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识。
碧桂园对外表示，若方案得以落实，将实现大幅去杠杆化，目标是减少债务至最多116亿美元，将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本。
碧桂园等房企的化债动作，目前已成为万科团队的研究案例。
此外，流动性问题依然是重中之重。
标普认为，万科将继续优先考虑流动性，而非盈利能力。该公司将利用有竞争力的价格来提高销量。因此，标普预计该公司的利润率将持续承压。
信堡投研认为，万科需要月均销售额在300亿的位置，才能实现勉强的现金流平衡。
如果在地产销售上空间不大，有观点指出，万科在商业物业、普洛斯、万物云等资产具有优势，如果能释放出流动性，也会有正向反馈。
当下，一切还只是猜想。救万科，需要更多细节落地，还需静心等待。
