讲个比较好笑的笑话，中国的房地产，以一己之力，吊打全球所有发达国家的房地产，遥遥领先。中国现在的房地产市值大概是450万亿到600万亿之间，也就比美国加欧洲加日本的房地产市值还高这么一点点，那这些外国老的平均收入，也就中国的5-10倍。虽然这样，中国房地产还是没有泡沫。就是在这么好玩的数据面前，我们还是有专家坚称中国的房地产是没有泡沫的。那中国的房地产有没有泡沫？我们不说自己，因为一说自己就是房产的价格跟大家长的面子挂钩，大家讲是要面子的，所以房产是没有泡沫的，不会下跌的。那我们说说不要脸的日本，那房价过不过分？一般只要看收入与房价之比。

一直被我们说的90年代，日本的房地产泡沫严重，让我们来看看他们那个时候的收入与房价之比是多少。1990年，日本的人均年收入大概是406万日元，那当时东京90平米住宅大概是6,000万日元，也就是当时的日本人如果要买一套日本首都东京90平米的住宅，大概要不吃不喝15年。然后，我们就把这个时候的日本的房地产叫做严重泡沫。那我们来看看中国现在，人均年收入大概是3.69万元，那我们一套真实套内面积？有90平米的房子需要多少？因为中国的平均房价是要包含公摊面积的，所以日本的90平米在中国至少需要买100平米的房子才有可能有。套内面积90平，那这个已经是非常良心的开发商了，那北京每平米的房价按4万每平米，这也是少算不少了。

那如果中国人想要买一套真实套内面积有90平米的，总房价是400万，也就是普通中国人只需要不吃不喝109年，中国的房产没有泡沫，哪怕买一套你们省会城市真实套内面积有90平米的，总房价应该也要100万左右吧，也就普通中国人不吃不喝27年，中国房产没有泡沫。那好了，不开玩笑了，中国的房地产其实是明显泡沫的，但是房价下跌下，那这些跌掉的钱去哪里了？其实，房产泡沫为什么叫做泡沫，因为这些所谓的家庭资产的这些房子的价格其实从来没有存在过。举个例子，你家小区有1,000套一模一样的100平米的房子，你们新房买的时候，都是5,000元每平米购买的，那这个楼盘相当于有1,000户的家庭花了5个亿的资金买下了整个楼盘。

那过了两年，你们小区有一套房子以1万一平卖出去了，那这个时候你家的资产是不是就从50万变成100万了？瞬间增值50万，变成百万富翁。但是我为什么说你的房子的价格从来没有存在过？因为只要你没有卖出这套房子，其实和股市上的股票一样，都是一张废纸。那现在房价回跌到7,000块钱每平米，相当于只是挤掉了一部分的泡沫而已。所以你房子的名义财富的变动是非常大的，而且还不以你的意志为转移，你只要持有房子没有变现，没有钱的流动，就不会出现真实的财富增值。房子，还是那个房子，中国的房地产的市值，450万以上，其实也只有1%的房子在交易，只要这1%的房子的价格一直上涨，中国的楼市的房贷那就嘎嘎涨，那跟股市，是非常相像的。

房东，只是具有把房产泡沫固定为真金白银的机会而已，而天注定，绝大多数的房东赚的只能是空欢喜一场。中国的房地产是450万亿以上，但中国的居民的存款只有132.21万亿，是不是想着居民给他杠杆4倍，也就把中国房地产能吃下了。但事实是，中国居民还负债58.9万亿，实际能动用的存块也就73.31万亿，再加上贫富差距下0.33%的顶富家庭，掌握了大概70%的财富。也就是说，只有大概22万亿的居民存款可以被动用，用来买房，也就能买中国现在5%的房子而已。那现在全中国的房子，都已经变成了炒房客小圈子的内循环阶段，进入了击鼓传花的最后阶段。

以当年深圳的深房里操作举例，先是把一群会员的钱一口气拿下几个小区的房子，然后坐地起下，会员，左手倒，右手对敲拉高，并且，会显得成交量非常之大，一般人，看到这样的小区交易，肯定以为是个红盘喽，但其实前面的会员赚的，都是后面的会员来签，跟击鼓传花一样，一旦没有人继续接盘，就炸了，那申房里在这个过程中就赚取了贷款费和服务费。相比于其他的庞氏骗局，生房里是拿不走最后资金盘沉淀的钱而已。那这些被炒房他炒起来的楼盘，还有一个专属的名字，他叫做杀猪盘，那就是等刚需，改善需求的本地人来接盘，或者是其他不信邪的炒房者。

其实中国还有个屁刚需，一线城市动辄千万的房子，那有能力购买的人，那还算的是刚需吗？中国房价的上涨其实不需要理论和理由，只有房价又又又又涨了，那现在房价上涨只能用上涨来证明，上涨就跟中国的股市一样，你可以不用看基本面的，只用管上不上涨。那现在还相信房价上涨，那就跟1949年上半年还去加入国民党，那这不就是去找死吗？其实对于房子没有银行贷款需要还，也没有把房子当作抵押品去借钱的人来说，房子跌了也就跌了。对于16年以前买房子的人，本来涨起来的财富，就是虚无的财富。那对于17-22年高位上车贷款买房的，那我只能说你把自己的未来跌没了。

因为其实在房子下跌的过程中，由于大部分的家庭财富，都押注在了房产身上，中国的房价倒了，那这些人的信仰可能也就丢了，信仰丢了，活着的也只是行尸走肉，再加上经济下行下的失业风险，可能都看不到未来。但我还是希望告诉大家一个词，叫做沉默。成本旺季已经做的决定，你能做的就是在未来变成更好的资金，你改变不了经济下行的大黄金，你也改变不了已经贷款买房的事实，但你能做到在经济下行下变成更好的字节，哪怕在最糟糕的世界，也有活着最幸福的人。