众所周知，自去年下半年楼市进入下行周期开始，全国房价在这一年中就开启了普跌。

据说，如今有不少一二线城市房价已经跌回了一两年前，一些三四线城市楼盘房价已经跌回了三四年前，甚至有的已经跌回了四五年前。

但是，即便楼市已经下跌了近一年时间，但是仍然有很多人买不起房。因为眼下除了几个类似鹤岗、没什么产业及经济支撑的城市，房价已经跌到无人问津外，绝大多数地方的房价仍然居高不下。

就拿深圳来说吧，这两年着急出售的业主，有的甚至打出半价折扣才终于将挂盘了两年多的房子出手。而有的折扣率不高的二手房，哪怕比市场价打了八折，照样无人问津。

基于这种状况，如今越来越多人认为，房子买不起、又卖不掉，成了眼下楼市的最大困境。

而复旦大学特聘教授（黄奇帆）却指出：当下地产出现的困境，是地产发展到了新阶段、新常态。因为这个市场，目前已经有不少指标已经到天花板，很难再有新的增长空间了。

据悉，黄老总共指出了房地产的10项天花板指标，在这，我们对其进行了浓缩，咱们一一来看看：

其一，人口及老龄化天花板

人口负增长这事，如今已经不是一个新鲜事了，从近年的出生人口屡创新低可见。而老龄化问题，早在2001年时，我国65岁以上老年人占比只有7%，但是去年，占比就上升到了14.2%。

更关键是，这种老龄化加剧的现象并没有停止，特别从2023年开始，退休人口数量更多。因为明年开始的未来十年，每年将有超2000万人退休，这就意味着，接下去我国出现人口负增长是大概率事件了。

其二，城镇化率、库存及需求天花板

目前我国已实现城镇化率65%，已经进入城镇化后期；虽说这样的比例与发达国家相比，还差近十个点的比例，但是，从目前农村人口结构可见，目前仍然留在农村的基本都是老年人和孩子，将来这些老年人进城的可能性很小，考虑到农村结婚率越来越低，将来能进城的孩子也很少，需求将大幅下降。

但是眼下，开发商一年以上没卖掉的房子就有6亿㎡，还不包括其他小产权房等，这库存，最终怎么消化？

其三，人均面积、配套天花板

有数据显示，如今我国家庭人均居住面积已经达到41.76方，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。这个面积指标已经告知咱们，满足大家正常生活的面积已经绰绰有余了。而关于配套，眼下出生率不断下降，现有的学校、医院等配套也基本到位；

其四，投资、负债率天花板

今年，关于房子开发投资，网上已经有相应的数据出来，同比下降8%以上，哪怕央妈“真金白银”纾困，开发商都不愿意拿地了。

为啥？因为绝大多数开发商的负债率已经高达80%，甚至达到90％；虽说如今央妈已经放宽了房企融资，但是从相关通知可见，这一轮放松也只是为了“保交楼”，并不是为了让房企继续无序扩张、疯狂拿地。

其五，房产税及房东税将开启

目前已经有几个城市开始试点房产税和房东税，这就意味着，人们的持房成本将大幅上升。所以才造成了如今已经有15个城市、二手房市场挂牌量超10万套以上的抛盘局面。

基于上述各项已经出现的天花板指标，有专家建议，未来5年，手上有这3类房的人，考虑尽快卖掉，否则贬值不说，可能最后还会砸自己手里。

第一类，市区老破大

过去棚改拆迁，很多投资客图拆迁补偿，于是疯狂涌入城市购买面积大的老旧房子。但是自从棚改被叫停以后，这一类房子拆迁可能几乎为0。

当然了，有很多老旧小区的位置好，配套也比较齐，但是考虑到如今的旧改只能原地翻新，无法从根本上改变整个房子的户型、结构等，所以，将来这一类房子，转手难度更大。

第二类，偏僻地方的房子

楼市供过于求的情况下，城市核心区的房子都不可避免地会遇上降价也难卖的情况，更何况是配套不足、离城市较偏的地方，这一类房子将来想要转手，难度更大。

特别是位于偏区、产权只有40-50年的公寓，不好卖，又不好租，每月水电还更高，这种房子将来都有烂手里的可能。

第三类，物业差、且质量堪忧的高层住宅

如今，城镇住房率已经高达近97%，将来，楼市的需求主要以改善居多。届时，那些物业服务差、且设施设备质量堪忧的高层住宅，恐怕就真要沦为网络上专业大咖们口中的“贫民窟”。

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