福地祸地
我追查恒大全国的违规出售，恒大养生谷是名声比较恶劣的，也是影响民生系统循环较坏的案例之一。
它最近一次吸引我的注意，是推出了两大一小房间，住30天，售价8520元，号称“今年不加价，比家更温暖”。
它给我的感觉是进一步维系不下去了，强行进行资金回笼。
对很多想到海南温润气候养老的老人、中老年买房者来说，三亚海棠湾是个不吉利的字眼。许家印在这个地方吹了整整八年的谎。
他对1000多名养老人犯下的罪孽，已经不是用一根皮带的讥讽所能一笔带过的。
许家印指望靠养生谷一举盘活中老年购房市场，因为2018年以后，美债的压力逼得他发疯，同时他也发现中产房已经卖不动了。
他每天24小时轮周转，指挥恒大这艘巨轮，在全国各地拼命转型，指向了银发市场。
中国养老市场的困局也暗中推波助澜。
也就是从2017-2018年开始，养老金困局的说法在民间不胫而走。新生人口不断减少，大学生难以就业，新生代不愿意支付养老金，共同构成了中国版的“低欲望社会”。
老年人的养老得靠自己解决，于是就流行一股卖老房子、买入养老房的热潮。
超大城市周边出现一系列养老为主题的养老楼盘，例如绍兴、嘉兴服务的上海市银发市场，北京市郊昌平、十三陵地区支撑的北京东部、东北部老人养老，云南大理、丽江带动的养老热潮等。
海南则是吸收了全国各地的养老人，尤其对东三省老人来说，海南的海洋气候是块超脱烦恼的福地。
谁能想到，土地除了养人，还能烦人，还能祸祸人？
期望焦点
三亚养生谷2016年12月30日开始建造，2018年6月30日主体部分建造完成。
当年牛皮吹上了天。
内外的期望值合成了焦点。
说它是恒大内部养生+文旅体系的一颗明珠并不为过。
完善的基础设施、良好的康养保健体系，加上海南养老政策、海棠湾全年温润合适的优质地理环境来加持，论楼花它灿烂无比，论期房公众翘首以待。
项目位于“国家海岸”——海南三亚海棠湾，地处北纬18°黄金度假带，气候舒适宜人，全年平均温度保持在25-31℃之间。
当年买房的人都感慨，除了许老板，谁能有如此大的手笔？还能把这块地用来做养老，简直是活菩萨。
项目规划1189套全龄康养住宅、7.5万方250床二级综合医院（在建）、10.1万方605套养老公寓。
客房按照4星标准房间配置，面积约40平米，两张1.35米单人床或一张1.5米大床，均配有全实木地板家具、独立阳台、独立卫生间、智能马桶、防滑瓷砖、浴室扶手、客房紧急报警系统，就是按照日本模式定制的。
海棠湾的滨海资源不可谓不高级，拥有三大国家级品牌：
国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲区、国际级医疗及康养基地。
紧邻蜈支洲岛5A风景区、南田温泉等多个旅游胜地，亚洲最大单体免税店和301解放军总医院海南医院等优质资源环绕。
人老了都怕死，都稍微有点迷信。真的要挑剔，任何楼盘都有些瑕疵的。
海棠湾风水上说也是无懈可击。它望山、环河、邻海，生态环境资源优越，汇集了滨海居住、健康养生、医疗康复、运动娱乐等功能于一体。
社区配备医养结合、文化娱乐、运动健身及亲子同乐四大主题、五大中心二十多个功能场馆，合计1.2万方的功能配套。
论服务，我说句实话，许家印当年也是颇有想法，是想把项目做好的。
恒大养生谷围绕全龄化健康管理，提出颐养、长乐、康益、亲子四大园，提供852类设施867项全方位健康管理服务。从适老化空间、无障碍设计、智能化设施设备三个方面出发，打造安全、舒适、便利的创新式养老空间。
据说有专门的营养膳食运营，根据长者的营养状况、饮食习惯与口味偏好，提供个性化定制饮食方案。
这些都是靠钱砸出来的。
2017年的海南房地产市场，还没有今年开放后的这般红火，唯有恒大有这个愿力，有这个实力，也具备财力。
三难问题
对比其他三亚康养社区的售价，恒大海棠湾·养生谷也更亲民，适合普通家庭和中产家庭。
养生谷在2017年12月3日开盘时的价格为每平方米约23,500元。2021年时的均价为42,000元/㎡，2024年尽管丑闻缠身，但仍有房源在售，建面为40-54㎡开间户型，均价40,000元/㎡。
我衡量了一下，上海周边稍微好一点的养老院，每月花费都要8000-1万。恒大如果服务承诺到位，2万-3万的售价+每年的物业和服务费用，总价也是不贵的，中产完全承受得起。
那么，问题出在哪儿呢？
违规销售。
恒大养生谷项目首先是在突破销售限价后，没有补交地价款。
海南当地住建部门认为，这点容易解决。恒大需补交地价款问题已报审批，待批准后，该项目办证问题即可得到解决。
渠道是畅通的，但接下来的问题是，恒大没钱。
销售难、入住难、运营难，被誉为恒大三亚养生谷的“三难问题”。有人评论，归根到底就是没钱。
受新冠疫情和产权式酒店限售政策的影响，三亚养生谷资金难以回笼，导致通盘设计陷入资金链困境，直接影响了项目的持续运营。
长期交不了房，有人持续盯着此事，毕竟交了钱，贷了款，不可能放弃。
有用户反映恒大养生谷监管资金被挪用，养生谷到处打招呼，解释，媒体撤稿。
工人迟迟拿不到工资，导致工地施工进度缓慢。
楼层基本都没封顶，更别提装修，很多老年人对于交房时间表示担忧，上诉、串联都没什么用。
更加不可思议的是，没封顶的房子，许家印有办法把它拿出来卖，还能串联银行提供房贷。
这在全国盘面恒大养生谷的案例中并非孤例，湖南岳阳养生谷也是类似的手法，一期打口碑，二期、三期变脸，尚未开工就卖楼花，造成很恶劣的社会影响。
很多买房者都是被银行的背书效果拉下了水，以为银行都放贷款，房子不会建不完。
事实上，他们错了。商业房产发售必须达到建筑主体结构封顶。
《城市房地产管理法》第四十五条明确了商品房预售需要满足的条件，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），规定“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。
产权式酒店打了一个政策的擦边球。
政策不是不能管，是看时间窗口。许家印失去了这份幸运，就不再是时代的宠儿。
仅仅依靠一个歌舞团，和能歌善舞又能媚的白团长，可帮不了他。
有时候我在想，许老板和白团长，又有什么差别呢？
说白了都是卖笑人。
