近年来，中国房地产市场经历了显著变化，曾经的“闭眼就能买房赚钱”神话逐渐破灭。过去20多年，房价持续上涨，购房者获利颇丰，形成了人们固有的观念：房价只涨不跌。

然而，随着调控政策的加紧，房价涨势减弱，某些地区甚至出现明显下降，尤其是城市郊区，许多购房者开始面临亏损风险。如今的购房者在购房时必须明确目的。如果目标是投资，当前市场环境已不再适合，购房需谨慎考虑房价下跌的潜在风险。政策的变化与人们购房观念的转变使得过去的投资模式不再有效。特别是在“房住不炒”的政策导向下，普通人投资房产面临更多挑战。面对新的市场态势，购房者需调整心态，重视风险管理，以做出更明智的决策。

1、房地产政策的变化

在过去，由于国家的住房资源相对紧缺，且发展房地产业可以促进经济增长，国家通常会支持房地产行业的发展，推出多项政策以推动该领域的成长。例如，2014年和2015年，房地产市场库存增加，许多房地产公司面临资金链压力，负债率不断上升。最终，国家于2015年实行了一系列政策，帮助楼市去库存，使行业得以渡过难关。这显示了当时国家政策对房地产市场的支持。然而，随着房价的持续攀升，房地产市场对居民正常生活造成了显著影响，也对实体经济产生了负面效应。

因此，自2016年9月开始，国家启动了房地产市场调控，并提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策底线。在随后的五年中，房地产调控政策逐步收紧，特别是在2019年下半年，开始实施房地产金融调控，央行对违规资金流入房地产市场进行了严格审查。2020年，央行和住建部联合发布了“三条红线”新规，随后在2021年，银监会又发布了“限贷令”。这些金融调控政策导致房地产行业的资金链变得愈加紧张。

众所周知，绝大多数房地产企业以高负债和高周转的方式运营，因此，金融调控政策的收紧直接影响了房企的融资和资金回流。更为关键的是，“三条红线”政策迫使许多房企降低负债率。为了筹集资金和降低负债，许多房地产企业开始降低房价，通过促销活动降低购房门槛，以吸引更多购房者。

2、房地产市场环境的变化，房企房子越卖越难

对于房地产企业而言，当前面临的最大挑战是市场环境的剧烈变化，导致房屋销售愈发困难。受金融调控政策的影响，许多购房者开始观望，房贷审批变得更加严格，利率也不断攀升，部分城市首套房的房贷利率已超过7%。这些因素显著提高了购房的门槛，让具备购房能力的人群日益减少。

与此同时，二手房的挂牌数量持续增加，很多二手房业主为了快速回笼资金，不断下调挂牌价格。在多个城市，二手房（尤其是准新房）的售价已经低于周边新房的期房售价。在这种情况下，新房期房的竞争优势荡然无存，而二手房则因具备现房优势，可以立即入住，且避免了质量问题、虚假宣传、延期交房和烂尾风险等顾虑，因此越来越多的购房者更倾向选择二手房。

可以看出，当前房地产市场竞争愈发激烈，房企不仅面临来自同行的压力，还需应对二手房的激烈竞争，使得销售新房的难度不断加大。

3、人们的购房观念的转变

笔者认为，近几年来，房地产调控政策取得的一个重要成果是改变了人们的购房观念。此前，无论是投资客还是刚需购房者，购房主要是出于投资目的，甚至许多刚需购房者在购房时也会考虑其投资价值，导致不少刚需者转变为炒房客。然而，随着调控政策的不断加强，“房住不炒”的理念逐渐深入人心。

目前，许多炒房客意识到国家对楼市调控的坚定态度，开始停止投资，反而将手中多余的房产出售。同时，对于刚需购房者而言，购房的态度显得更加理性，他们不再急于买房，而是更加注重经济因素，选择适合自己居住需求的房产。

根据以上分析，当前房地产市场环境显著变化，加之国家住房资源的过剩，房价不可能再像过去那样持续走高。然而，未来房价也不会单纯地出现下跌，因为人们对住房的需求始终存在，且对住房品质的要求日益提高。因此，未来房价的走势将呈现出明显的分化趋势，这一分化现象已经初现端倪。换句话说，部分房产的价格仍可能继续上涨，而另一些房产的价格则可能逐渐下滑。

在这一背景下，楼市中推出的两个新政策，将对未来市场产生深远影响，可能导致两类房产面临“贬值潮”的风险。

第一，房龄高、老化严重和品质差的高层住宅

近年来，高层住宅面临的问题逐渐显现，特别是电梯故障已成为许多业主的心头之忧。这类电梯故障不仅严重影响居民的日常出行，还带来了潜在的安全隐患。此外，随着房龄的增加，房屋老化以及其他安全问题也日益凸显，整体上，这些问题对居民的生活质量造成了不小的影响。

当然，并非所有高层住宅都面临相同的问题。对于那些品质优良、物业服务水平高的小区，这些问题相对较少。然而，房龄较高、设施老化严重或品质较差的高层住宅则显然会面临更多困扰。此外，目前几乎没有开发商愿意进行高层住宅的拆迁，因为拆迁成本高昂，往往得不偿失。

因此，未来高层住宅的拆迁问题将愈发突出。针对这些挑战，国家也逐渐开始重视并采取措施。目前的做法是减少高层住宅的建设。例如，2020年5月，住建部联合多部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。 通知中严格限制各地盲目规划和建设超高层“摩天大楼”，通常禁止新建高度超过500米的建筑。若地方确实需要超高建筑，则必须进行消防、抗震、节能等专项论证并经过严格审查。

同时，根据《建筑设计防火规范》，对新建250米以上的建筑也进行了严格限制，各地在新建100米以上建筑时，需进行充分论证并在集中布局的基础上，严格遵循超限高层建筑的抗震设防审批制度，确保建筑与城市规模、空间尺度及消防救援能力相匹配。

今年，住建部针对县城的住宅建设发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知》征求意见稿，其中明确指出：

1. 新建住宅以6层以下为主，且这类住宅的建筑面积占比不得低于70%。

2. 新建住宅不得超过18层，若确实需要建设高层住宅，必须配备相应的消防和市政设施。这两个政策表明，国家未来将减少高层建筑和高层住宅的建设，尤其是在三四线城市和县城等人口较少、土地资源充裕的地区。

未来的新建住宅将主要以低层住宅为主。随着低层住宅的增多，那些居住品质相对较低的高层住宅将逐渐被市场抛弃，其价值也将显著下降。

第二，房龄过高和老化严重的老房子

随着城市的发展，拆迁现象曾经普遍存在，拆迁户也一度成为许多人羡慕的对象。在这样的背景下，具有拆迁潜力的老房子吸引了大量投资者，他们愿意以高价购买这些房产，只为期待未来的拆迁补偿。因此，过去越是老旧的房子，其市场价值反而越高，因为它们被认为是最有可能拆迁的。然而，随着棚户区改造政策的全面推行，老房拆迁的概念逐渐被取代。这意味着，许多曾经具备拆迁潜力的老房子如今已不再具备这样的价值。

尽管老小区的翻新改造政策能够让一些房产焕发新生，但对于那些年限过长、老化严重的房子来说，即使经过翻新，居住的舒适度仍然难以提升。因此，伴随着拆迁概念的消失，这类老旧房产的价值将会显著贬值。

在“房住不炒”的政策背景下，房屋将逐渐回归其基本居住属性，房价也会慢慢趋向合理水平。目前，楼市环境发生了重大改变，住房资源的过剩、政策的调控以及购房观念的转变，都表明房地产行业的黄金时代已经结束。因此，未来购房时不应盲目出手，而应提前做好充分准备，努力选择到品质优良、居住舒适的理想住房。