关于住房的讨论一直是热门话题，原因在于住房对家庭的重要性极大。没有房产的人希望房价能降到他们买得起的水平，而拥有多套房产的人则希望房市能稳定并恢复增值，以保全自己的资产。然而，国家对房地产开发商的杠杆风险进行控制，加之疫情和国际环境的影响，潜在购房者越来越倾向于观望，市场上不急于购房的现象越发明显。越来越多的观点认为，到了2024年，房价可能会迎来“首次贬值潮”，这一观点得到了清华大学的韩秀云教授和北京大学的姚洋教授的共同认同。

简单的口号并不能掩盖现实，央行最近的发言中指出，随着房地产政策的实施，房地产市场已经开始出现积极的变化，强调了重点城市市场的预期和销售都有所改善。但许多人的实际感受却是另一番景象，如：

中指院最近发布的报告指出，今年前九个月，全国100个城市中有99个城市的二手房价格出现了环比下降，几乎是全面下跌的状态，并且原本市场寄望能够稳定的“金九银十”房市，其二手房价格的跌幅相比8月份还有所扩大0.06%。此外，摩根士丹利对2000多名消费者进行的调查显示，超过80%的人不愿意或不确定是否会入市，认为房价在未来一年将下跌的人数占比超过了40%，远超认为房价会上涨的比例。

关于“银十”的销售情况也同样不乐观。据CRIC的监测数据显示，今年国庆期间与去年同期相比，35个重点城市的销售面积下降了20%。尽管一线城市实施了认房不认贷政策，并且多个二三四五线城市提供了补贴和降息等优惠，但市场的购房意愿仍然低迷。换言之，无论政策如何表现出“诚意”，市场对购房的兴趣仍然不高。为什么会这样？广东省住房政策研究中心的首席研究员在《强力救市，为何没换来楼市回暖？》一文中表示，当前楼市的局面是过去20年来房价只涨不跌的政策导致的，现在是付出代价的时候，不得不承受市场自然调整的痛苦。

尽管李宇嘉并不是一个悲观的楼市评论者，他的观点通常较为客观，但从他的话语中，我们似乎能感受到一种无奈。因此，有评论者表示，今年仅剩下两个月，房市基本维持现状，在尝试了各种方法仍未见明显改善后，明年房价可能会迎来首次贬值。

在北京大学国家发展研究院院长姚洋看来，地方政府不应过度控制价格，现在大家普遍看跌房地产市场，应当允许价格自然下降，让房企可以通过降价自救，不应设立价格上限或下限，让市场自行调节，不应让购房者持续认为房价只会上涨。同时他还认为，尽管房地产在大城市仍是较好的保值手段，但在中西部和东北等地区，房价不升反降，甚至连保值都做不到。

清华经管院教授韩秀云持有相似观点，她认为房市普遍上涨的时代已经结束，购房者面临房价下跌的风险。她在回答是否适合购房的问题时强调，应该提醒投资者，从国家经济增速到人口结构的老龄化和少子化，房地产市场已不具备暴涨的条件，城市之间的差异化发展是必然的，购房者不应盲目入市。

两位专家的观点至少有三个共同点：1.均认为房价普遍上涨的时代已结束，未来购房可能面临下跌风险；2.认为房地产市场的调整是市场的必然趋势，无论是人口老龄化还是出生率下降，市场的自我调整不应受阻；3.经过这一轮充分的市场调整后，房地产市场将呈现分化，大城市的房产相对于小城市来说保值能力更强，而多数小城市的房产不仅无法保值，甚至连本金都难以保住。

当然，也有不少网友对专家的观点持有异议，认为当前楼市遇到的困难只是暂时的，国家最近重新启动的城中村改造项目，以及拆迁款或房票的居民将成为房市需求的新动力。此外，自然资源部近期取消了土地拍卖的价格限制，这有助于土地价格的充分竞争。这些政策确实是近期实施的，但其效果是否真的有预期中的好？例如，央媒《经济日报》指出，城中村改造并非简单的大拆大建，而且仅限于超大和特大城市。再如土地拍卖的价格限制，取消了上限同时也取消了下限，在当前的市场氛围下，卖地的价格是应该低还是高呢？结果显而易见。

此外，除了楼市本身面临的出生人口减少和老龄化等问题外，还有两个现实因素影响着楼市再次升温的可能性，相反，深度调整的可能性更大。

第一个是杠杆使用的空间有限。根据中国人民银行发布的数据，二季度末的家庭部门杠杆率已经达到63.5%，这一比例远高于其他新兴国家，与发达国家持平。尽管一些地区降低了购房首付比例，但在家庭收入不增的情况下，过度借贷意味着更大的压力和风险，可能导致家庭财富的严重损失。换句话说，即使政策允许增加杠杆，购房者也可能不愿意加大借贷。

第二个是经济增长的压力减轻。国家统计局发布的数据显示，尽管第三季度中国的GDP增速为4.9%，略低于第二季度，但前三个季度的累计增速达到了5.2%，超过了全年5%的增速目标。这意味着即使第四季度的增速低于5%，全年的经济增长目标依然可以实现。在这种情况下，房地产拉动经济增长的重要性不再那么明显，因此，在年内推出进一步刺激房市的政策的可能性大大降低。对楼市而言，已经有很多观望的购房者，如果看不到刺激的预期，他们进市的动力可能进一步降低。

总之，房地产市场经历了多年的快速发展，无论是房企还是开发商，都背负了重债，而新的购买力需要时间来培养，他们也意识到购房成本有进一步降低的可能性，因此，采取观望态度也是合情合理的。其实，这也不失为一件好事，正如专家们所言，我们不能仅仅习惯于房价只涨不跌的思维，应该让市场来做出决定，市场经过充分调整后自然会平稳下来，到那时，即使不刻意推动，有需求的人也会主动购买。此外，越来越多的人认为房价的贬值应该根据具体情况来看，有的可能是长期的，有的可能是暂时的，房产的价值会因城市、地段和产品的不同而有所不同，这种分化的趋势是合理的。