这个是我一直想聊的话题。

扁平化是去掉了中间多个层次，用于管理上的，我这就拿来说回广州房价吧。

什么意思呢，以前大家会用断裂带分割线思维去切割价格，区域和区域之间，板块和板块之间的房价因为分割线而导致两个完全不同的价格体系。

天河海珠越秀荔湾是市区，这里的房价是天然的贵过外围区的。

除了区域之外，还有用珠江、快速路、高速路来切割，甚至是白云山等山体。

再就是老破小和次新盘的价格，有学位和没学位的价格，几年前是没有分化的，现在相差很大，分化了。

从区域上天然的差别，到同区域上不同小区的差别，让大家认知了房价不可能普涨，也会产生差异化，也就是大家所说的分化。

我们剔除掉老破小之后重新审视一下这个市场。

你会发现，在不同区域之间价格不能用分割线式的判断了。

以前番禺万博的欧泊只要四万，现在对面的和樾府、华润都要六七万了，科学城的大壮萝峰也要六七万了，而中心区天河的保利天汇，海珠的观澔府也只要六七万，荔湾就更是大把六万左右的。

这只是对比的单价，总价上也越来越接近了。

白云新城的单价和珠江新城差了一倍，但是总价是不便宜的，也要两三千万甚至更贵。

番禺万博和樾府出来后，豪宅面积也要一千多万，再看回海珠西的江景豪宅也只要一千多万，番禺洛溪岛上的南天名苑和厦滘的星河湾半岛甚至总价更高。

你不看好荔湾，但是像幸福湾、华润悦府、广船的价格依然要10万，总价也是一两千万以上。

而到了天河地段的奥体牛奶厂板块，豪宅的价格也是在8-10万之间，总价也差不多。

外围都可以接近中心区的价格了，那如果还有人跟你说广园路以北不能买之类的，那真的是落伍了。

所以我们有必要重新梳理一下广州房价的逻辑：分割线逻辑不成立了，板块内的分化比板块外的分化更严重，房价越来越扁平化。

扁平化说的是即便是不同区域，价格也相差不多，不管板块如何，房子卖得也不便宜，你需要重新审视一下地段的因素，以及自然景观等因素对房价造成的影响。

导致这个扁平化的原因大概是这几个：

1、每个地段的新盘不再参考周边二手的价格，可以比周边二手高一大截。

2、这些年主要是国企在拿地，好的地段都是国企在坐庄，价格抬升明显。

3、开发商都想做改善，并通过提高使用率和装修等卖出超高溢价，用来弥补地段上的不足。

4、全面性的分化，导致片区次新盘的挤出效应抬升了稀缺度。

举几个例子大家就知道了，番禺新造这个地方是很荒的，啥都没有，大学城和樾府竟然要卖到5.5万起。

龙湖御湖境的二线江景盘也要卖到五万多，番禺广场的二手成交并不理想，但是附近的新盘也要卖五万。

海珠西的豪宅成交一直是比较差的，但是江景房一手却照样要卖十万多。

还有逸景翠园才六万左右，对面的中海上涌地块将来肯定是要十万的。

明明牛奶厂二手是七万多，但大观路的地价仍然要五万多，新盘就要十万左右，隔壁六万多的保利天汇基本就是0溢价了，一点泡沫都没有。

仿佛都是各卖各的，你卖你的，我卖我的，一手二手完全是两个市场。

其实这并不是好事，一手卖得好不见得二手卖得好。

最为明显的就是地段弱一级的，比如说番禺，番禺一手不管卖什么价格都好卖，但到了二手市场就走弱，和樾府六万多都有人买，但二手的锦绣香江五万都没有人要，欧泊也就停留在四万五一直上不去。

海珠西的一手天鹅湾、时代大家十几万都有人买，但是才满两年的金融街融御八万都脱不了手。

花地湾的金域曦府是销冠吧，但是价格更低的广钢二手再便宜都不好卖。

还有白云新城的例子我就不举了。

买来不是为了保值吗，难道买来是为了缩水吗，都是三五年楼龄差，凭啥不好卖又卖不起价。

说明两件事，一是这些地方还是一个一手市场，二是都想抢占改善市场。

一手房有限价的时候不是市场价，现在限价放开了随便你卖了，又脱离了市场价。

我们要思考的是这些超过板块市场平均价格的房子未来会不会好出手呢？

超过市场太多的，你的二手卖得是贵，但是流通性肯定是不行的，前车之鉴就是。

比如广钢的金茂府，卖得可贵了，偶尔一套卖了七万多，这个个案根本无法参考，行情不好又要跌回去，旁边一堆性价比更高的房子。

目前广州哪些房子具备比较好的流通性呢？

就是中心区300-600万的刚需房，因为这些预算在中心区买不到，只能选二手。

其次是像天河北越秀的省一级学位房，有学位的老破小，流通性也是可以的，每年八九月份来咨询学位房的非常多，身处一线市场我是能了解到的，但是总价介于350-450万之间。

另外就是珠江新城、琶洲、赤岗、天河公园、金融城这些超过800万的房子流通性也是非常好的。

说白了就是附近没有新增供应，有新增供应的地方，未来的二手流通性肯定是没有那么好的，所以你能占据核心地段是非常重要的。

扁平化之后需要经历一个周期，让市场去消化这些溢价，流通性才会起来。

开发商人为制造的这种稀缺性其实是不稀缺的，将来隔壁再拍一块新地，分分钟又比下去了。

要不就是板块的整体性都上来，比如万博，未来都是六七万的改善盘形成了一个整体的存量市场的时候，买家别无选择，价格体系才能最终形成并稳固。

除了供应量之外，这里的产业，就业人口的质量也是购买力能不能上得去很重要的原因。

以上

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