对于大多数贷款人来说，购房贷款的通常期限为20或25年，尽管30年期贷款已不罕见，如今市场上甚至出现了40年期的选项，那么，选择这种长期贷款究竟会增加多少成本？什么时候才值得选择这种贷款？资深金融专家Pascal Paepen为我们作了分析，并提醒大家潜在的风险点，他还提醒道：“千万别忽视通胀的影响。”

现在，许多年轻人担心自己能否有一天真正拥有属于自己的房产，针对这种需求，Vivium与Hypotheekwinkel合作，推出了一种40年期的住房贷款。通过延长还款期限，买房和建房的月供将会更低，从而吸引更多人进入购房市场。

40年太久了吗？

面对如此长的还款期限，不少人都会大吃一惊，然而，这并非什么新鲜事。

在过去，30年期贷款已是住房贷款中的常见选择，例如，Belfius目前就提供30年期的贷款，而在日本，甚至还存在长达100年的贷款模式。

比利时国家银行多年来一直建议贷款机构尽量将还款期控制在25年以内，然而，由于这一限制，再加上房价和利率的攀升，许多年轻人很难迈出购房的第一步。如今，40年期住房贷款的推出，可能会让更多人重新燃起购房的希望。

显而易见的好处

对于购房者来说，现在是一个买方市场，这意味着，与几年前相比，买家在谈判中占据了更大优势。

市场上有很多房产在售，买家甚至可以出价低于标价，这类报价被接受的概率也相当高。

此外，利率已从接近4%下降至约3%，首次置业的登记税也从3%降至2%，同时弗拉芒地区放宽了装修义务，因此，房地产市场的活跃度正在逐渐回升，40年期贷款的推出，可能会进一步推动市场需求。

如果选择20年期贷款的买家，每月需向银行支付1,657.72欧元；那么选择40年期贷款的话，月供将降至1,066.97欧元——这一差额足以帮助更多收入相对较低的家庭进入购房市场。

并非无偿的“福利”

世上没有免费的午餐，尽管40年期贷款可以降低月供，但总支付的利息成本将显著增加。如果以3%的利率贷款300,000欧元，在20年内需支付的总利息为97,852.80欧元，而40年期的利息成本则高达212,146.60欧元。

产生如此差异的原因不难理解：因为还款期延长，贷款机构得以收取更长时间的利息。

如果可以选择更短的还款期，当然应优先考虑短期贷款。不过，很多人可能并无这一选择，因为银行通常会根据家庭的收入情况来评估其还款能力：假如一对夫妻的月收入为3,500欧元，那么银行允许他们每月用于还贷的金额最高约为收入的35%，即1,225欧元，在这种情况下，20年期或30年期贷款难以实现，而40年期贷款则成为可能。

风险何在？

长期贷款是否增加了借款人出现财务困难的风险？未必。

毕竟，月供压力相对较小，而且，预计未来几年每年通胀率约为2%至3%，通胀会带动工资上涨，但并不会影响贷款的月供，这对借款人来说是一个优势。即便现在每月1,067欧元的还款金额看似负担较重，30年或40年后，这一还款金额可能已经微不足道。

无论选择20年、30年还是40年期贷款，借款人始终可以在还款期间申请重新调整贷款条款，如果希望提前还清部分贷款，也是允许的。根据规定，提前还款的“罚款”（即再投资补偿）仅相当于3个月的利息加上少量的行政费用，这样的惩罚成本相对较低。

“隐藏的条款”

尽管40年期贷款提供了更多选择，但它并不适合所有人，贷款机构要求借款人在退休前必须还清贷款。而根据2030年的规定，比利时的退休年龄将延至67岁，这意味着，若想申请40年期贷款，申请者的年龄不得超过27岁。Vivium指出，在其提供的40年期贷款中，借款人年龄需在30岁以下。

此外，Vivium要求借款人必须在该机构购买火灾保险和余额保险，才能以3%的利率获得40年期贷款。

余额保险的费用相对更高，因为贷款期越长，借款人去世的风险也相应增加，不过，由于借款人的年龄普遍较轻（最高27岁），保险费率总体上仍然可以承受。

房价会上涨吗？

这种贷款模式会导致房价上涨吗？很有可能。但推动房价上涨的原因并非单一因素，利率下调、登记税减少以及装修要求的放宽等政策变化，都会增加购房者的数量。

尽管Vivium和Hypotheekwinkel称其40年期贷款为“今年年底前的限时优惠”，但若该产品市场反响良好，延长这一优惠期限的可能性非常大。