长期以来，买房一直是很多人生活中的头等大事；在衣食住行中，房子更关乎生活是否能够保持稳定。唐代诗人杜甫曾在诗作中，以一句"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"而流传千古，足见千百年来国人对于有房有家的执着和期盼。然而世事变迁，历史的车轮滚滚向前，如今早已告别过去的茅草房年代，进入以电梯房为主流的居住模式；而央行调查数据则显示，96%的城镇居民家庭拥有一套住房，户均达到1.5套，人均居住面积接近40平，远超欧美等发达国家城镇居民人均33平米的居住面积。因此站在纯居住的角度看，房子已经不再成为大多数国人孜孜不倦地追求，中国家庭已经普遍不缺少房子了。

但是，自从商品房实行市场化改革以后，房子就不仅仅具有简单的居住功能，还被赋予了更多的金融属性，成为可以在市场上自由交易的商品。而那些善于投机取巧的人，正是看到房子对于每个家庭的重要性，以及基于货币贬值的预期，而购置了大量的房产，他们将房子囤在手里不住不卖也不出租，只等着房价上涨从中赚取差价，导致房价越涨越高。如今全国房价已经突破万元，尽管房价上涨的原因很多，但与投资炒房者推波助澜不无关系。现在一部分人买房需要掏空家庭全部积蓄，还要背负巨额债务，一部分人则很难买得起房子。而开发商在利益的诉求下，只要房子能够卖出去，自然会不停地建造，导致空置房越来越多。机构调查数据显示，目前全国房子能够满足34亿人居住，空置率达到20%以上，而这些多余的房子，大多数都集中在投资炒房客以及部分上市公司的手里。如果这一数据得到权威机构证实，同时还说明房子不仅够住，而且严重过剩了。

然而，这种被人为炒高的房价，近年来已经引起监管层的高度重视，对投机炒房行为的打击力度持续加大。除了2016年中央制定“房住不炒”政策，去年央行和住建部则以12家房企为试点，给房企负债标准划出“三条红线”，否则不得进行再融资；年底央行和银保监局还出台了更为严格的资管新规，即：实行房地产贷款集中度管理制度，规定凡在境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监局确定的相应上限，以此提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议多次强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，“落实房地产长效机制，建立和完善以共有产权房、廉租房为补充的住房保障体系”，力争实现居者有其屋的目标。另外针对炒房过热的少数城市，地方监管部门还采取包括“延长离婚后购房追溯期”、增值税“二改五”等一系列强有力的管理措施，严格抑制投机炒房行为，让房价保持平稳可控。

而在房子过剩以及政策严格调控下，房地产市场也出现了一些显著变化。一是房价整体趋于稳定后，投机炒房因为房价涨幅不达标，一部分投资者入场变得更加谨慎，投资炒房的人越来越少；而由于房产持有成本的增加，很多投资炒房客因为赚不到钱，开始抛售手中的房子，导致二手房挂牌量激增，一些城市的二手房价格开始出现较大幅度下降。二是银行从融资端收紧房贷投放后，包括一些头部房企在内的房地产商开始放慢建房节奏，不仅拿地的积极性有所减弱，还因为“三条红线”的压力，不得不通过降价促销的方式来回笼资金；新房价格出现松动，也让投资购房者看到房价并非“只涨不跌”，以及管理层对于“房住不炒”的决心，对房价上涨的预期发生了改变。三是市场出现较大分化，以人口数量和经济发展水平决定城市房价涨跌的趋势愈发明显。自去年以来，北方的天津、石家庄、青岛、济宁等地房价纷纷下降，长三角、珠三角等区域城市房价则存在上涨潜力；具体城市中的核心板块房价与非中心地带房价同时分化，这一分化将成为未来楼市演变的大趋势。

那么在新的楼市环境下，那些还没有买房的朋友，就不能按照过去“只要买房就能赚钱”的思维随便买房了，如何选择好房子所在城市的位置、选择购买什么样的房子，对于财富保值增值非常重要。而对于那些投资房产的人来说，今后投资更需要具备相应的专业知识。因为房子作为最好投资品的时代基本结束了，房地产的金融窗口期已经过去了。如今具有投资价值的城市已经不多了，仅限于少数一线城市、新一线城市和强二线城市，占比不超过10%。那么如何选择投资城市，考验投资者智慧，决定投资成败。而在楼市新环境下，以下这4类房子，今后可能会更“吃香”，买房的时候一定要进行精心“筛选”。

第一类：多层住宅小区的房子。

多层住宅在房改之前曾经是主流居所，但是随着城镇化建设的不断加速，大量农村人口进城定居所产生的海量房住需求，导致城市住宅建设用地越来越稀缺，于是很快被高层住宅所取代。但是此一时彼一时，未来大概率将会“风水轮流转”。一是随着城镇居民家庭基本满足住房需求，城市不需要建造那么多的高层住宅；二是由于投资炒房等原因推高了房价，待进城农民买不起城里的房子，延缓了城镇化推进速度，建太多高层住宅会“后继无人”；三是自从大城市放开人口落户限制，中小城市的人口开始集中向大城市流动，导致中小城市房住需求量逐渐减少；四是新生人口连续下降，老龄化社会已经到来，未来一旦出现人口负增长，人口流动趋势将由增量流动转向存量流动，中小城市如果继续建造高层住宅，只会越积越多。因此政策方面，去年国家住建部和发改委发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。其中指出，

今后将“严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑；各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

那么由此可知，由于很多中小城市的消防救援能力、工程抗震设防等方面与城市规模不匹配，今后中小城市的高层住宅将会大量减少，特别是县城以多层住宅为主后，今后的高层住宅可能会被“打入冷宫”，多层住宅则要“王者归来”，在中小城市买房，当然应该首先考虑多层住宅。

第二类：城市近郊的房子。

很多人买房可能会重点考虑城市核心区域的房子，因为核心区域往往聚集了城市各种优质资源，不仅方便购房者日常生活，买这样位置的房子，今后也能够保值增值，转手不愁找到买家。但是随着城市居住人口越来越密集，核心区域的负荷也会变得越来越重。突出表现在城市道路交通拥挤、医疗教育等资源无法均衡、房价远远高出其他区域、城市生态和公共生态被严重透支等方面。若久而久之，城市土地资源短缺，环境污染和生态恶化之间的矛盾将会进一步加剧。因此无论是一线超大城市、新一线城市还是强二线省会城市，今后都会将城市功能向外疏解，解决不堪重负的“城市病”；而具体到某个城市，扩大城市版图以利于更好发展，将是未来城市发展的大方向。而目前很多城市的近郊板块，看似房价比核心区域低了很多，但是今后随着城市不断成长，肯定会被纳入城市版图，建成城市的另一个商业中心甚至是城市副中心。而目前郊区的环境相比城市的环境更加优美，特别是一些依山傍水的地方，蓝天白云，空气清新，更加适宜人类居住。那么对于购房者来说，一旦今后城市资源被逐渐“摊薄”，郊区的房子甚至会比现在的市中心更“香”。

第三类：大面积的花园洋房和别墅。

如上所谈，中国城市居民的居住场所之所以选择高层住宅，是因为人口数量过于庞大。但是反观欧美等发达国家的住宅，除了极少数城市外，多数城市都是低矮的楼房。为什么会出现这样的差别呢？除了欧美国家地多人少的原因，如果一个城市或地区的人口过于稠密，一定与资源分配的均衡度有关，人口越集中，城市资源也越集中；城市有更多的就业机会，往往能够吸引外来人口流入，反之人口就会流出。但是人口过度集中的城市，城市居民的居住面积肯定会变小，这就与人类对居住环境的真实需求拉开了距离。真实需求是房子的面积宽松适宜，住起来才越感觉舒服；而商品房市场化的初衷，一定不是让大家的居住面积变的越来越小，特别是少数超大城市。而一些进城买了房子的农民，之所以还会返回到农村的自建房子里居住，原因之一也是不能适应商品房太过狭小的居住环境。因此无论是城市土著还是进城的农民，对于房屋居住面积的要求，今后只会越来越大而不是变小。而城市中的花园洋房、城市周边的别墅群落，因其楼层低、面积大、环境好、容积率低，极大地满足了一些购房者的需求，而且根据新的《住宅项目规范》，今后四层及以上的多层还将安装电梯，高层住宅带电梯的优势也将不复存在，因此今后大面积的花园洋房和别墅，一定成为房产中的“香饽饽”。

第四类：靠近地铁的房子。

现在大部分的人每天都要往返于单位和家里，过着周而复始的“二点一线”生活，生活的节奏变的越来越快，没有太多的时间消磨在路上。因此如何解决交通出行问题，是每一位买房者必须考虑的重点内容。俗话说，“地铁一响，黄金万两”、“地铁一通，楼房卖空”。和拥有私家车能够缩短城乡距离一样，对于已经通了地铁的城市来说，已经将周边的多个城市连成一体。而选择靠近地铁口的房子，交通出行非常方便，房子也有较的大升值潜力。今后城市版图只会越来越大，“一小时都市圈”已经成为很多大城市的现实状态。那么即便你居住地距离工作的地方较远，甚至居住地与工作单位不在同一座城市，只要住的地方靠近地铁口，平常上下班也是比较快捷的。而且乘坐地铁比开私家车安全系数更高，生活成本更低，无需担心开车遭遇路上堵车等情况。

总而言之，对于刚需来说，如今的楼市发生了深刻变化，住房市场已经由过去的供应不足，转向供应过剩，房价又居高不下，买房不是件容易的事情，随便买房就能升值的的时代过去了，现在买房一定要仔细筛选，高层住宅虽然目前仍然成为主流居所，但是未来也只仅限于有人口流入的部分大城市，多数中小城市特别是县城，随着人口流失和空置房越来越多，高层住宅将逐渐退出市场，取而代之的是多层房子、近郊房子、大面积（花园洋房、别墅）房子，以及地铁房这四类。而对于投资者来说，“花无百日红，人无千日好”，房地产的赚钱效应也一去不复返了，过去投资炒房轻轻松松赚了不少钱，是时候该见好就收了。