5月17日，央行三连发重磅利好：

1、下调个人住房公积金贷款利率；

2、调整商业性个人住房贷款利率，不设置房贷利率下限；

3、降低首套和二套房的首付比例，首套房最低15%，二套房最低25%。

继“517”楼市新政之后，可以说2024年的楼市却基本大局已定，随着国内房地产市场的深入发展，供求关系逐渐成为决定房价走势的核心因素。当前，房子供应逐渐超过需求，市场正步入一个新的阶段。对于尚未购房的家庭而言，理解这一变化并做出相应准备至关重要。

一、供求关系重塑房价格局

近年来，人口增长放缓、城镇化进程趋于稳定，加之土地供应政策的调整，房地产市场供求关系正在发生深刻变化。最新数据显示，国内人均住房建筑面积已超越国际合理标准，标志着我们正式进入“多房时代”。在这一背景下，多数城市将面临住房供应过剩的局面，从而对房价形成压制，其实就是供大于求了。

二、楼市政策导向与市场发展

政府坚持“房住不炒”的定位，旨在推动房地产市场平稳健康发展。近期政策调整虽旨在稳定市场预期，但并未改变楼市调控的总体基调。市场正逐渐回归居住属性，满足刚需成为首要任务，改善型需求紧随其后。

三、房价上涨动力衰减

过去十余年，房价快速上涨主要得益于经济增长、人口红利、城镇化进程和宽松信贷政策的共同推动。然而，这些因素正在发生逆转，由正向驱动转为负向制约。长效机制政策的逐步建立，如“租售同权”、学区房改革和保障房供应增加等，将进一步影响房价走势。同时，M2增长与房价上涨之间的关联性减弱，表明资金不再单向流入楼市。

四、楼市分化趋势明显

在房价整体上涨动力衰减的背景下，不同城市之间的楼市表现将呈现分化态势。一二线城市由于产业基础雄厚、经济发展领先和人口持续流入，房价有望保持稳定并小幅上涨；而三线及以下城市则可能面临房价下跌调整的压力。

五、给未购房家庭的两点建议

楼市大局已定，房价难涨已成为共识。对于未购房家庭而言，审时度势、做好充分准备是明智之举。通过提升购房认知与规划能力、强化财务准备与风险管理，未购房家庭将能够更好地应对市场变化和政策调整带来的挑战，实现安居乐业的目标。