作者 I 江珊 选址960
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首单本土民营产业园区REITs今日获批。
8月2日,上交所信息披露显示,中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金项目(以下简称中金联东REIT)状态更新为“已通过”。
该只基础设施公募REITs的发行主体为北京联东金园管理科技有限公司,计划发行总金额16.17亿元,由中金基金担任承销商,此前已于2024年3月1日被上交所接受并更新了反馈信息。
该基础设施REITs的入池资产包括3个产业园区,均位于北京中关村国家自主创新示范区,分别是北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期,北京房山奥得赛产业园。根据招募说明书,3个产业园区均为多层、钢混结构、以服务生产需求为主的新型标准工业厂房,主要面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业出租,满足该类企业用于生产、研发试验及经营一体化需求。
3个产业园区土地用途都是工业用地,总建筑面积19.84万平方米,截至一季度末的运营时间均超过3年,时点出租率达97.91%,估值合计16.17亿元。
底层基础设施项目基本情况
该估值较账面价值的6.39亿元增值了9.78亿元,增值率达152.95%,平均估值单价为8150元/平方米。其中,北京大兴科创产业园的估值单价达到了10422元/平方米,创出了厂房类资产估值单价的高点。
项目估值情况
估值与账面价值的差异情况
需要指出的是,此前的7月12日,中金联东科技创新产业园REIT对上交所的反馈意见进行了回复。在资产估值方面,对出租率、租金增长率、租金收缴率、资本性支出假设等评估参数进行了调整,估值从17.20亿元下调至此次获批的16.17亿元,下调幅度约为5.99%。
收入方面,3个园区的营业收入均全部来源于向租户收取的租金收入,均基于市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入。近三年的营业收入分别为7778.25万元、9534.06万元、10950.37万元。租户方面,截至2024年一季度末,基础设施项目在执行租约共涉及租户120家,其中北京大兴科创产业园43家,北京马坡科技园一期48家,北京房山奥得赛产业园29家。
历史出租率变化情况
联东金园作为原始权益人,通过该次发行,预计募集资金规模约为16.17亿元,回收资金预计约8.2484亿元。回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津冀、环渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设,涵盖了北京通州区、平谷区、顺义区、河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。
联东集团是国内产业园区行业的领头羊。2003年起进入产业园区运营服务行业,专注于产业园区开发建设和运营管理,并将其作为公司唯一主营业务,联东集团产品均为标准厂房,不含住宅、商业、写字楼等其他业态。旗下业务板块主要包括自持型产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务业务。
根据招募说明书,截至2023年末,联东在全国94座城市已布局526个产业园区,已投入运营的产业园区总建筑面积约2902万方。截至2024年一季度,联东在全国范围内管理园区数量扩大至超过548个,服务入园企业达到21000家。
联东金园是联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体,主营业务为产业园区管理与运营服务等。根据招募说明书的披露,联东金园合计持有46个产业园区,可租赁面积合计298.51万平方米。从资产区位分布上来看,联东金园持有的产业园区均位于北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市。
中金联东金园REIT获批,意味着以产业园区为底层资产的公募REITs进一步扩容增类。截至目前,已经上市发行的产业园区REITs包括东吴苏园、华安张江、建信中关村、国泰君安临港创新园、国泰君安东久新经济产业园、中金湖北科投产业园、博时津开科工产业园、华泰紫金南京建邺产业园、易方达广州开发区高新产业园、华夏杭州和达高科产业园、华夏合肥高新创业产业园、博时招商蛇口产业园等。
7月26日,国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》,《通知》完善了REITs发行的顶层设计,简化了监管流程,拓宽了资产准入范围,优化了项目运营收益要求等,标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。