过去20年，我国平均房价从不足2000元/平米，涨到了2021年每平米万元，足足上涨了400%。可能有人会认为，从整体房价数据来看，投资房产似乎没有想象中那么高的收益，但需要注意的是，这仅仅是房价的“平均值”，事实上近些年许多小型偏远城市房价并没有上涨多少，但是一些典型热点城市，房价涨幅却十分明显，可能达到十倍以上甚至几十倍，比如四大一线城市，因此对于这些城市来说，投资房产几乎是“稳赚不赔”的生意。

正因如此，随着房价不断上涨，吸引了大量炒房投资客，导致除了一二线城市以外，不少三四线城市甚至县城的房价都出现了比较明显的涨幅。根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》数据显示，2021年东莞、绍兴购房平均价格分别为323万元、314万元；扬州、佛山购房平均价格为203万元，廊坊、芜湖、泉州、赣州平均购房价格也超过了百万元。

此外，根据央行公布的数据显示，截至2019年12月底，我国城镇家庭住房拥有率已经超过96%，户均持有1.5套房，31.0%的家庭持有两套住房，持有三套及以上住房的占比为10.5%，再结合“七普”数据，城镇人口数为90199万人，户均2.62人，不难算出持有两套房的家庭数量约为1.06亿，持有三套及以上住房的家庭数量约为3600万户。

但正如李嘉诚所说：任何行业过度发展必将迎来摧残，不要妄想赚取最后一块铜板。未来投资房产还能够赚得“盆满钵满”吗？答案是否定的。随着楼市不断地调控下，自2017年起我国整体涨幅在持续回落，意味着利润空间在不断收缩，特别是进入2021年后，楼市更是进入了转折期，具体表现为新房价格指数持续下跌，数据显示自2021年8月起，新房价格指数出现了“4连跌”，与上半年火热市场截然相反。

另一方面，在“三道红线”、“限贷令”等金融层面调控措施持续引导下，房企负债率受到了限制，许多房企开始降价抛售，甚至导致部分城市出现了恶意降价竞争的行为，需要通过“限跌”的方式来进行调控，据不完全统计数据显示，当前已经有23座城市发布了“限跌令”。70城房价数据显示，纳入统计的70座典型城市中，新房环比下跌城市数量为50个，占比超七成，二手房环比下跌城市数量为63座，占比达到了九成。

种种迹象表明，当前楼市真的已经遇冷了，并且许多专家学者也认为2022年楼市依旧将保持下行趋势，对于还没有买房的家庭来说，显然是一件好事。上文已经提到过，当前仅有不到4%的城镇家庭没有住房，但有超过40%的家庭持有2套及以上房产，这也就意味着住房供应已经过剩，随着楼市逐渐回归理性，这些多余的房产会逐渐被抛售，因此懂行人预测，到2025年，三类房子或成为“烫手山芋”，已有人在“悄悄”套现：

第一类：拥有“四大明显缺陷”的超高层住宅

过去10年，我们能够明显感受到，身边的高层住宅与日俱增，到如今大城市三四十层高层住宅随处可见，对于房企来说，高层住宅提高了土地容积率，意味着有更大的盈利空间，在开发商不遗余力地拍地建房下，导致高层住宅越来越多、越来越高、越来越密集。自2018年起，楼市中有关“20-30年后，高层住宅将沦为‘贫民窟’”的消息越来越多，最早提出该观点是中国城市发展研究会城市研究所所长周天勇，城市规划设计研究院院长李晓江和北京大学光华管理学院教授朱国忠都持有相同观点。

究其原因，主要是高层住宅存在4大明显的缺陷。1、公摊面积过大：由于配置了多个电梯和楼梯，一般超过30层的住宅，公摊系数往往在20%以上，更有甚者能够达到25%、30%以上，这就意味着100㎡的房子到手只有70㎡，性价比极低；2、容积率过高：一般高层小区容积率为3-4左右，但如今许多高层住宅容积率能够达到5以上，容积率越高，居住体验越差。

3、存在火灾安全隐患，并且救援难度大：最近两年住建部多次发布“限高令”，针对超过100米的住宅进行限制，原因很简单，随着这些住房不断老化，火灾等安全隐患也在增加，一旦发生火灾事故，高层住户逃生困难，对于消防救援来说楼层过高也是一大救援难题；4、未来不仅难以“拆迁”，也难以“旧改”：对于开发商来说，住宅高度受到限制后就不会选择拆除旧楼建造更高的房子来盈利，与此同时由于高度过高，改造起来也十分困难。

第二类：小产权房以及公寓

首先是小产权房，2018年国家正式宣布“不允许小产权房借土地确权登记合法化”，这就导致小产权房的价值进一步下跌。早期房价大涨的时候，小产权房的价格也在水涨船高，相较于正规商品房而言，小产权房缺少相应的资源配套，也就注定了其缺少房价“抗跌性”，因此楼市一旦遇冷，小产权房价值也会率先下跌，并且如今商品房已经过剩，未来选择小产权房的购房者也会越来越少。

为什么公寓也不建议购买，原因在于公寓的性质不同于商品房，一般来说公寓主要存在以下5个方面的问题：1、土地使用年限短；2、高税费转手交易难；3、房贷利率高年限短；4、管理费水电费更贵；5、不能入户没有学位。相关数据显示，全国95%以上的城市，公寓产品都出现了严重过剩，进入2021年后，许多城市公寓也在持续贬值，比如长沙、昆明等城市，因此无论是从生活居住体验还是保值升值空间来看，公寓都不值得入手。

第三类：地段偏远、人口持续流出城市的房产

经济学家任泽平说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。由此可见人口决定了一个地方房价的长期走势。可以确定的是，当前的楼市已经出现了明显的“分化”问题，具体表现为随着人口不断流入和流出，一些城市房价出现持续上涨和下跌的情况。对于人口持续流入的热点城市来说，相当于住房需求在不断增加，因此整体抗跌性比较强，即使在持续的调控下，整体房价也表现为“稳中有涨”或者“稳定不变”的趋势。

但对于人口持续流出、地段偏远的城市来说，所面临的就是住房需求不断减少的问题，由于住房资源过剩，因此房价很容易受到影响出现下跌的问题，导致这类城市的房价往往处于“阴跌”状态。此外，随着楼市不断的调控下，如今楼市泡沫正在持续消除，因此对于这类房价抗跌性比较差的地段偏远、人口持续流出的城市来说，房也会出现下跌，因此在经济条件允许的情况下，不建议入手这类城市的房产。