去年年末的时候，经济学家马光远发布了一个视频，提出了对于2022年楼市的看法。马光远表示：我国的房地产出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了，意味着我国房地产正在发生巨大变局，意味着房地产下一个周期，会和过去完全不同。因此2022年对于开发商而言，要赶快和过去的模式“告别”，对于土地依赖过高的城市而言，土地财政基本宣告结束，对于购房者而言，房价永远上涨的历史已经结束了，2022年将成为中国房地产真正的新生元年。

事实上，许多专家学者也持有类似的观点，有专家表示，一旦房地产突破“两个18”，即商品房销售面积超过18亿㎡，商品房销售额超过18万亿，我国房地产市场发展将会达到顶点，基本上已经没有上升空间。根据第一财经发布的数据显示，2021年全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。由此可见当前楼市已经“触顶”，未来不仅没有上升空间，还有可能出现“触顶反弹”的情况。

另一方面，对于房企来说，在“三道红线”的压力下，房企的负债率受到了限制，过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已经行不通，与此同时随着21年楼市遇冷，房企销售遇阻，库存持续增加，在这样的情况下，许多房企只能选择降价抛售的方式来销售住房，一方面缓解过高的库存压力，另一方面增加变现能力，降低自己的负债率，由此导致部分城市房企之间出现恶性降价竞争的情况，需要通过“限跌”的方式进行调控。

与此同时，对于购房者来说，一方面是楼市下行的趋势下，房价出现了罕见的持续下跌，另一方面是许多房企都在降价抛售住房，尽管有“限跌令”，但还是通过各种方式促销降价来抛售住房，意味着能够趁此机会“捡漏”，因此许多有意向的购房者都计划在今明两年买房。但需要注意的是，对于今明两年准备买房的家庭，3年后可能给自己添麻烦，有三个“坏消息”可能要面对，需要提前做好准备：

1、房子升值慢，甚至出现下跌贬值的问题

根据多家机构预测的情况来看，2022年整体房价或将出现下跌。比如易居房地产研究院发布了2021年度报告指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》也显示：预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%。无独有偶，中指研究院也认为2022年商品房销售额将有所下降。

不仅如此，我们还需要意识到当前的楼市已经出现了严重的“分化”，即人口纷纷前往一二线热点城市，而许多三四五线城市都在面临人口持续流出的问题，对于楼市来说，人口对应着住房需求，因此对于这些人口持续流出的城市，意味着住房需求将会持续减少，由此出现房价持续下跌的问题，而对于一些热点城市来说，房价抗跌性则比较强。因此对于今明两年准备买房的家庭来说，要做好未来房子升值慢，如果选择的是人口持续流出的偏远城市，可能会遇到房价持续“阴跌”的问题。

2、购买期房质量差、甚至烂尾等问题

上文已经提到过，目前许多房企都面临资金紧张，现金流动缓慢的问题，因此纷纷抛售房产。但不排除部分房企选择通过节省成本的方式来降低资金支出压力，即使用更廉价的材料来建房，这样建成的房子显然会存在一定的安全隐患。与此同时，由于资金流动缓慢，还会出现期房交付延期的问题，可能有人会认为交付延期自己能够获得开发商的赔偿，但有相关规定如果房企遇到了“不可抗力”因素，则不需要赔偿购房者，许多房企都会借此推脱，购房者也只能忍气吞声。

作为资金密集型企业，一旦房企资金链出现问题，那么很容易出现破产倒闭的问题，比如过去头部房企某大就出现了类似情况，如今负债2万亿，虽然短期不会破产，但在当前楼市情况下，一些中小型房企同样面临类似问题，很有可能出现问题而导致破产，一旦开发商破产，且期房工程没有其他房企“接盘”的话，则会出现烂尾的情况，对于购房者来说损失惨重。因此建议购房者尽量选择口碑好的房企，或者尽快入手现房。

3、对于多套房持有者来说，可能遇到持房成本增加，多余住房无人接盘的问题

事实上，有相当一部分城镇家庭持有多套住房，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭持有3套房及以上占比10.5%，相当于3600万个家庭持有多套房，在楼市下行且可以“捡漏”的大环境下，不少家庭同样会出现投资的想法，多入手几套房来投资。但随着楼市不断调控下，即使是热点城市未来房价上涨空间十分有限，并且同样可能出现下跌的问题，比如郑州、天津、哈尔滨等城市，近几年房价在持续“阴跌”。

另一方面，这些家庭未来持房成本还会进一步增加，主要原因在于即将落地的房产税，将会明显增大持房成本。在这样的情况下，必然会有许多炒房客投资者抛售住房，但楼市整体住房已经供应过剩，因此不仅二手房市场会出现“房满为患”的问题，也意味着一些投资者多余的房产“无人接盘”的问题。因此如果是抱着投资心态的话，不建议继续投资房产。

因此，对于今明两年准备买房的家庭来说，可能面临住房升值慢甚至下跌、购买期房质量差甚至烂尾，对于多套房持有者来说，可能遇到持房成本增加，多余住房无人接盘的问题，需要做好相关准备。与此同时，未来房价走势会逐渐趋于合理，因此没有必要像过去一样背负高额负债买房了，即使今年买不起可以选择明年再买，地段上尽量选择人口集中流入的热点城市核心地段，最重要的一点是，如果已经拥有了房子，不建议继续投资房产。