继恒大“暴雷”之后，国内大部分民营房企已经倒下或正在倒下。
只有少数头部房企仍顽强支撑。
其中就有 “地产界风向标”之称的万科集团。
目前，万科身后站着的是深圳地铁（万科第一大股东），这是一家大型国有企业。
相比于其他民营房企的“水深火热”，有地方国资委撑腰的万科称得上“背靠大树好乘凉”。
可尽管如此，去年9月份以来，世界三大评级机构中就有两家（惠誉国际和穆迪）相继下调了万科的风险评级。
不像恒大和碧桂园，截至目前，万科尚无债务问题被爆出。
但这远远不能打消股债持有人的疑虑。
而在万科被爆出欠债1.35万亿之后，更直接引起了热议和一定的恐慌。
紧随其后的，就是万科美债遭大幅抛售，持有人甚至不惜降价，只求速速脱手。
伴随美债抛售，万科股价也应声下跌。造成了万科面临“股债双杀”的危机局面。
面对连番风雨，作为行业龙头的万科拿出了“地产茅”的气势：
遇到问题，正视问题，解决问题。
那么，万科具体采取了哪些方法来稳住这艘地产界“巨轮”的航向？
它会是继恒大和碧桂园之后，仅剩的“天选之子”吗？
01面对纷涌而来的质疑，万科管理层选择自证。
11月6日，万科举行了线上交流会，对目前面临的“股债双杀”和“破产说”进行了正面回应。
或许深知一家之言不足以取信境内外投资人和观望的“吃瓜”群众。
万科搬出了“幕后大佬”——深圳国资委坐镇。
深圳国资委何方神圣？
说到深圳国资委，就不得不说万科目前的第一大股东—深圳地铁
作为一家大型国有独资企业。深铁直接受深圳国资委监管。
从2017年成为万科的第一大股东开始。
至今7年，双方一直保持着密切的关系。万
科掌舵人郁亮也深得深铁和深圳国资委的信任。
某种程度上说，万科—深铁—深圳国资委的关系约等于 “儿子”—“老子”—“爷爷”。
打虎亲兄弟，上阵父子兵。
此次交流会，好比祖孙三代齐上阵。
深圳国资委更霸气放话：万科是深圳国资体系的重要成员。
必要时将通过一切可能的手段支持。
仔细听来，这几句话有两层含义。
一是万科是深圳国资体系重要成员。
其实，稍加了解的人都知道，万科目前既非公有，也非私有，属于混合所有制经济。
但深圳国资委在这次的交流会上直接指出：万科是深圳国资体系的重要成员。
有业内人士分析：在深圳国资体系的统计报表中，已经出现了万科的名字。
万科的总资产和总营收、在这一体系中的占比达到了三成以上。
总结起来就一句话：
有我在，谁也别想动万科！
深圳国资委通过深圳地铁持有万科27.18%的股份，远超第二位持股股东。
二是和众多民营企业相比，这样的鼎力支持是可望而不可即的。
深圳国资委不仅在语言上力挺，更在行动上支持万科。
会后不久，深铁集团就为万科注入了100亿的资金。
有些“杠精”可能会唱衰说：万科欠债万亿，这100亿简直是杯水车薪，做做样子罢了。
可是，那1.3万亿里面包括短期借款和长期借款。
短期借款一般指的是借款期限在1年内的借款。
一般是企业用于临时周转。
拿个人来说，信用卡借款属于短期借款，需要在到期日之前还款，这个期限一般是按月计算。
而房贷属于长期借款，有的房贷达到20—30年。
如果严格较真的话，一个人的房贷少则几十万，多则几百万。
但并不是要在短期全部还款，所以个人不用那么着急。
万科1年内到期的借款为36.45亿。
深铁这一次注资就几乎覆盖了万科未来3年的短期借款。
力度不可谓不大。
此次线上交流会之后，万科在境内外的股债都得到了大幅回升。
这波回升让前期境外一些做空万科的机构损失惨重，尤其是那些不惜加高杠杆的空头们。
有传言说此次万科遭遇的“股债双杀”。
实际上是华尔街财团在“搅动风云”，企图通过打压万科，
操控中国整个房地产行业股市下滑，让中国房地产陷入危机。
众所周知，房地产和我国经济密切关联。
美国华尔街这是在通过金融手段打压中国，想要扼住中国经济增长的命脉。
02除了请“幕后大佬”坐镇之外，万科管理层也公开透明地主动剖析自身目前的经营状况。
这体现出万科作为一家头部房企的坦诚和担当，至少刷了一波好感。
对稳定市场和投资人信心起了一定的作用。
接着，万科管理层主动剖析数据：
万科今年的离岸美元债总额为29.53亿，2024年到期的2笔债务本金总额只有12亿左右。
利息也远低于其他房企。
因为早在2018年，当恒大等超级房企还在疯狂加杠杆，并沉醉于NO.1 ，NO .2 的狂欢中时，
当时的万科总裁郁亮就喊出了那个著名的口号，也因此被称为房地产行业的“吹哨人”。
正是在这样的决策下，万科在短债比，资产负债率等问题上订的指标都很稳健。
以求稳和安全为首要目标。
这才没有步恒大和碧桂园的后尘。
可尽管如此，万科目前的“存货量”也高达8100多亿。
房企的“存货”指的是建成但还没卖出去和已经建到一半的房子。
在现行经济条件下，想要尽快售空这么多房子谈何容易？
万科今年前十个月的房子总计销售额为3124.4亿，比2022年的3467.6亿下降了9.9%。
这个成绩和前两年没法比。2019年开始，连续三年，万科的新房销售额都超过了5000亿。
8000多亿存房量，就算搁在销量最好的2020年，也得差不多2年才能卖完。
更何况如今早已今非昔比。
业内人士统计，目前，市面上所有的存量房已经达到了10万亿！
对此，9月23日，国家统计局原副局长贺铿就在一场大会上表示：
现在全国空置的房子多到14亿人都住不完！
怎么把这些“存货”卖出去，是摆在万科所有人面前最大的难题。
对此，郁亮也给出了自己的解决方法：刺激“想买”群体。
他把目前的购房者分为三类：能买，需要买，想买。
前两者：能买和需要买的群体不用担心，但占比较小。
最后一类“想买”才是最值得关注的群体。
而制约这一 “想买而未买”群体的一大因素就是他们对房地产的信心还没有恢复。
郁亮也给出了大概的消费者信心恢复的时间：2024年下半年。
如果市场和消费者都给力，这两点也都达到了预期，万科确实有可能恢复元气。
但是，这个世界上唯一不变的就是变化。
要想达到这两点预期，首先得有足够庞大的“想买”群体。
经济下行，消费降级。
就连看上去“不差钱”的一线城市居民，都开始抛弃奢侈品，转而寻求价格更实惠的高性价比产品做“平替”了。
而房子，尤其是一二线城市的房子，动辄几百万。
普通的奢侈品在它面前也“弱爆了”！
在房地产行情好的那几年，年轻人想买一套房子尚且需要掏空一家6口人的钱包。
更何况如今普遍面临高失业率的环境下。
又有多少“想买”群体能掏出这些钱呢？
作为一名在一线城市打拼的“苦逼”打工人，我想来一场说走就走的旅行，我想一夜暴富，我也想买房……
但是，看着连厕所都买不起的存款，也确实只能“想想”了。
房地产行业经历了过去的野蛮发展，暴露出太多问题：
1、睡城，空城遍布各地；
2、预售证到手就开始卖房，烂尾楼比比皆是，风险全部转嫁购房者；
3、各大房企疯狂扩张，疯狂贷款，给银行造成巨大的资金风险。
恒大更是创造了“前无古人，后无来者”的业界神话：
盖个大门就狂赚了10个亿，结果还把盖楼这事儿给忘了。
房地产企业如何避免这种祸国殃民的“神操作”再现？
对此，易居企业集团CEO 丁祖昱给出了4个解决方法：
1、采取封闭式管理，专款专用，并 受银行监管；
2、改革预售制，直到交付环节才付尾款和按揭；
3、融资透明；
4、大中小房企分类管理。
此外，正如国家统计局原副局长贺铿所说，房地产企业要认清形势，响应国家“房住不炒”的号召，尽早转型。
据第七次人口普查显示，我国60岁以上老年人口数量为2.64亿。
到2026年，这个数字将会超过3亿，2034年将会达到4亿……
未来十年是养老产业井喷的十年，针对老年人的消费将会得到进一步升级。
而且这个趋势将会越来越明显。
随着时间的增长，后续的老年人会把“将就”变“讲究”。
老年人的消费潜力将会得到释放。
况且70，80后起来的这批老人没有经历过困难时期的凄风苦雨，更舍得花钱。
就目前来看，和年轻人相比，50-65岁年龄段的家庭的总资产最高，负债率却最低。
他们最看重的是舒适的消费环境，“银发经济”将会逐渐成为国内经济增长的新动能。
根据《中国老龄产业发展报告（2021—2022）》预测：
到2050年，我国老年人口消费潜力或将超过40万亿元，占GDP的12.2%，有可能形成经济发展新的增长点。
随着我国人口老龄化的加剧和生活水平的提高。
养老地产和文旅地产，有望会成为未来撬动经济的杠杆。
这或许是房地产企业平稳转型的一条可行之路。
-End-
作者：易七
编辑：一乙木
