不知道诸位有没有好奇过这么一个问题
一座市中心人口不断下降的城市，在发生什么？
在当下，这正真真切切地在上海发生
2000年至2020年的三次人口普查数据显示，在常规意义上被认为构成上海中心城区的黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦这七个地区
常住人口占比开始持续下降，分别为42.24%、30.3%和26.87%
2023年最新数据则为25.67%，继续呈下降趋势
数据来源：上海市统计年鉴
进入最近十年，上海市中心人口绝对数量和密度都开始下降
七普数据显示，中心城区人口净流失超30万人，与郊区的人口密度比从六普的9.11:1下降至7.68:1
与此同时，上海郊区却增加了超200万人
那么这一趋势背后都发生了什么，又意味着什么？
01
这30万人，都是怎么“流失”的？
这其实是一场计划内的“流失”
早在1959年，《关于上海市总体规划的初步意见》中就曾提出，逐步压缩旧市区人口、控制近郊区人口
而当年表示要大力发展的17个卫星城，就是为了疏解市中心区的工业和人口，调整全市工业和人口布局
而在上海近二十年的四份五年计划中，强化郊区建设、将市中心的人口搬迁到城市外围这件事，也一次不落地被提及
在这一意志下，可以看到更多细化方案
其中最重要的一个举动，就是针对原住民的搬迁，俗称拆迁
上海规划资源数据显示，截至2022年，上海中心城区共征收、拆除超过1000万平方米房屋，受益居民40多万户
其中有近一半位于杨浦。而从2012-2021年的数据来看，近年来杨浦正在加大旧改拆迁的力度
拆迁这一动作，实际上从上世纪90年代就开始了
上海很少披露关于拆迁的详细数据，我们可以从它的母命题“旧城改造”中，一窥上海旧改的绵延不断
上海每年都会制定数量不小的旧城改造目标，今年也不例外
2024年，这座城市将完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，而中心城区零星二级旧里以下房屋改造，预计于2025年前全面完成
看来，上海市中心的拆迁工作还得持续至少两年
除了拆迁这种大动作之外，还有不少置换政策。例如我们之前写过的，与市中心老房出租给年轻人、老人搬去郊区新房居住的“趸租”政策，以及类似的一些以房养老政策
但若要细究市中心人口减少的情况，也不能只看原住民的流失
毕竟相比于原住民数量的自然变动，上海市中心人口增长更多要靠外来人口输入和城市内部跨区域流动
那么外来人口为什么越来越少
工作的事情我们留待后文再叙。除此之外，想留在上海核心区，还要考虑置业
而在土地供应的调整下，核心城区的土地供应缩减，可挑选的居住产品也随之变少
例如在过去三年间上海拿出的265块地中，位于核心城区的地块只有不到两成
在以上多股力量的推动下
原住民离开，外地人也不再大量涌入，上海市人口空间结构调整的目标正在慢慢兑现
而无论是原住民还是外来移民，他们的新目的地也都很明确：去郊区
02
那么上海郊区凭什么能留住200万人
从表面上看或许是拆迁的钱赶不上市区的房价，但我们发现真实的原因其实更为多样
例如随着旧改的推进，一大批动迁房落地郊区，并带来了轨交的拉通
2009年，为了安置市中心棚改居民，上海政府在郊区规划了宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康和浦东曹路在内的六大动迁基地
以顾村为例。就在规划落地后的当年，地铁7号线通车，从南到北贯通顾村板块
再看江桥。除了坐镇南北的13、14号线，板块内公共交通也四通八达，之前去踩盘时，从市中心搬过去住了八年的一位爷叔对江桥的交通表示十分满意
实际上，上海的第一条地铁连接的就是市区和郊区
这就是1993年开通的徐家汇-锦江乐园线路，它连接起徐汇和上海郊区中最早得到关注的闵行，三年后又进一步延伸至莘庄
进入21世纪，随着“一城九镇”“郊区新城”概念的提出，以及上海轨交网络建设速度加快，越来越多的郊区被纳入这个系统：
2000年，2号线连接起当时尚存农田的张江高科
2003年，5号线的进一步延伸至闵行开发区
分别于2004年和2006年北延的1号线和3号线，将宝山区拉入群聊
2007年的9号线带来松江
2009年的11号线连接起嘉定
2010年2号线向东南延伸，勾起唐镇
2013年开通的16号线，直接向南延伸到了滴水湖
2017年，青浦、曹路的居民也坐上了地铁，一年后又轮到奉贤……
至今上海依然在不断扩展轨道交通网络，连接郊区和市区，包括十四五规划中的17号线西延伸、机场联络线、崇明线、嘉闵线等
就在最近，17号线西延伸工程已经正式进入列车上线调试阶段，通车指日可待
轨交拉通，人也有了流动的可能。而随着郊区地块大量供应，上海打新人群涌入郊区，其中又有一部分人留了下来
郊区人口聚集，商业、配套也随之生长
实际上，上海近年做得好的商业项目，有不少就是在郊区
比如嘉定的南翔印象城，2023年以46亿的总销售额在上海各大商场中位列第四，超过了上海老城区内很多知名的购物中心
教育资源也在被源源不断地引入。例如闵行区就是出了名的教育资源丰富，尤其是七宝、莘庄和古美板块
但是郊区如果只有生活便利，会带来新的问题
那就是被广泛吐槽的极端通勤，以及“鬼城”“睡城”
那么上海是如何处理职住平衡的？
这就要讲到人口流动背后，更重要的一件事
03
产业的变化
曾经，上海几乎所有产业都集中在市中心
不仅包括金融、贸易，还有纺织、钢铁等制造业
随着产业结构的调整，生产开始摊平
1990年，上海开始在郊区规划和建设各类工业园区，吸引外资和高新技术企业入驻，如松江工业园区、嘉定工业园区、张江高科技园区、漕河泾开发区、紫竹高新工业园等
后续有研究表明，2004至2019年上海工业用地分布重心持续向东南方向偏移，远离中心城区
图片来源：上海城市规划杂志
经历了几十年的发展，不止一个郊区产业板块开始崛起
以著名的产业板块张江为例。从1992年仅有17平方公里的张江高科技园区，到如今约220平方公里的张江科学城，随着能级和产业提升，经济也一路猛涨
2023年，这片占浦东面积不到7%、全市仅1%的土地，贡献了超过一万亿的经营总收入。要知道浦东新区2023年的地区生产总值是1.6万亿
随着郊区产业的崛起，目前其经济实力已经和市区相当。根据最新数据，2023年，上海中心城区以外区域地区生产总值超过3万亿，是中心城区的两倍
到如今，郊区产业已经全面铺开，各个板块各司其职
例如在五大新城中，嘉定以汽车产业见长，青浦有数字经济和现代物流，松江要看生物医药和工业互联网，南汇有集成电路和航空航天，奉贤则定位“东方美谷”
随着产业摊开，市中心也被赋予了新的定位和角色
在“十四五”规划中上海明确表示，相比于依托高端制造业发展的其他区域，主城区主要推动产业升级，发展以研发办公为主的生产性服务业
而市中心产业的进一步迭代升级，或许将成为接下来上海经济发展的重要动力
04
最后，让我们回到最初的问题
人口净流出的上海市中心，在发生些什么？
上海用腾出来的土地做了不少事情
例如创造商业新地标
有条件时可以借力市中心的历史底蕴
最典型的大概是2021年开放西区的张园，以及更早之前于2002年全面开业的新天地，都是动迁了原有住户、保留场地上的老建筑，发展起来的城市级商业中心
没有保留价值的譬如棚户区，则被拆成净地，重新规划。譬如苏河湾万象天地，就是2010年前后拆掉苏州河沿岸棚户区后新建起来的
在创新之外，市中心原有商圈也在更新升级
例如去年对外发布“千亿商圈”三年行动计划的南京西路，今年静安寺广场升级开业，梅龙镇广场内的伊势丹百货则暂时歇业、升级改造
左静安寺广场，右伊势丹百货。右图来源界面新闻
市中心的公共空间也在被重新梳理
在制造业搬离后的市中心，留下了不少成片的厂房，它们在被逐步打造成文化园区和公共空间
最典型的就是滨江。例如在最近爆火的徐汇滨江，许多原有的工业设施被改造成包括西岸艺术中心、龙美术馆在内的文化和艺术空间
这两个场馆都是由工业遗迹改造而来。前者曾经是龙华机场上海飞机制造厂冲压车间，而龙美术馆所在场地曾经是用来运煤的“北票码头”。从产业维度来看，这也是一次升级
图片来源：上海西岸
滨江尚属于大尺度公共空间复兴。而在居住空间密集的老城区，口袋（街心）花园这样的小尺度公共空间，也越来越多了
从2016年上海启动建设开始，截至2023年底，全市口袋公园数量已经达到476座
其中一部分就是拆出来的
例如永嘉路口袋广场，原本是两排存在消防隐患的残旧住宅，拆除后改成公共活动空间
图片来源：archdaily
在配套迭代、环境升级之外
我们还观察到，市中心的居住产品也在经历新一轮更新
例如纯高端、纯改善产品在逐渐出现，匹配着更多高净值人群的需求
同策数据显示，仅在2024年一季度，3000万元以上豪宅的供应已接近1000套，超过了2017年—2022年的年均供应套数
而随着新一轮房地产周期中，中小户型比例、豪宅备案价等节点的慢慢放松，上海市中心的豪宅市场正在呈现出“真改善”趋势
其中最重磅的，大概是风貌别墅产品的出现。要知道过去在上海的核心市区，除了老洋房，很少有别墅产品出现
而今年上海市中心出现的至少33个风貌别墅，预示着市区终极置业机会即将到来
即便不考虑终极置换产品，真正的改善产品也在更多地出现。曾经在上海的新房产品中，市区大平层的供应十分稀缺
而在今年第三、第四批次供应中，滨江凯旋门、融创外滩壹号院和香港置地·启元都推出了300平方米以上的大户型
随着房地联动价的进一步上浮，我们可以期待未来产品力的进一步提升
而随着优质居住产品对资源的整合、高端购买力人群的回归，上海市中心的价值或许将再次得到认证
05
上海就这样逐渐步入新一轮发展周期
在市中心人口净流出这一现象的背后，实际隐藏着整个上海的变化
产业、交通的摊平，带来人的流动，带来新的生活区域、生活方式的生长
回头想想，从前的上海似乎没有提供太多生活选项；甚至可以说只有一个选择，就是住在市中心
而如今的上海正在提供出更多元的生活方式，从而让更多的人，在这座城市找到属于自己的位置
与此同时，市中心也在以抽丝剥茧的方式重建脉络。随着市中心城市的更新、产业的升级，未来我们或许会见证它的进一步崛起
让我们拭目以待
