在当代社会经济中，房地产价格的持续上扬已演变成一个极为突出且极具影响力的显著现象。

鉴于全社会对房地产价格持续攀升态势的清晰认知，土地所有者在利益的驱动下，越发惜售土地，不愿出让土地的现象愈发普遍，这一情形已成为房地产市场发展进程中的一道棘手难题。

地价与房价的螺旋困境

在土地征收环节所衍生出的种种矛盾，地方政府往往采取资金投入的方式加以化解，这本是推动城市化建设与经济发展的无奈之举，却在不经意间成为征地成本持续攀升的“幕后推手”。

征地成本的水涨船高，又如同多米诺骨牌一般，顺势传导至房地产开发领域，致使开发成本大幅提高。如此一来，房地产项目的顺利推进便需要更为庞大的资金注入，方能维持运转。

直至2018年，一个令人警醒的现象赫然出现——征地成本竟然高于土地出让收入，这无疑给房地产市场的健康发展敲响了沉重的警钟。

地方政府在这一复杂局面中深陷两难困境，却又不得不硬着头皮持续参与土地竞争。原因在于，倘若放弃土地竞争，便无法获取珍贵的土地资源，进而难以实现土地出让套现，而土地出让金在地方财政收入中占据着举足轻重的地位，其与债务利息的支付息息相关。

一旦土地出让金断流，旧债的偿还与新债的续转便会陷入僵局，在缺乏有效追责机制的现实语境下，地方政府只能被迫选择继续举债度日，债务规模由此如滚雪球般不断膨胀，最终形成令人忧心忡忡的债务泡沫。

由此可见，房地产泡沫、债务泡沫以及金融泡沫三者之间，绝非孤立存在，而是在逻辑脉络上呈现出千丝万缕、极为紧密的内在关联，彼此相互影响、相互作用，共同构成了一个复杂而脆弱的经济泡沫体系。

金融泡沫

拯救地产危机绝非轻而易举之事，因其所牵涉的宏观问题如同一团乱麻，错综复杂。但从客观现实的紧迫需求出发，我们又必须果断实施一系列具有针对性的有效举措，全力化解这一可能引发严重宏观危机的困局。

回顾过去，自2009年至2014年，中国经济步入一段艰难的下行周期。2009年经济下行的主要诱因乃是全球需求的急剧萎缩，这一全球性的经济寒潮如同汹涌的潮水，迅速蔓延至各个角落。

随后在2010年，欧债危机的爆发更是雪上加霜，给全球经济带来了巨大的冲击与震荡。在金砖五国的阵营中，除中国外的其他国家均未能幸免，纷纷遭遇严重的经济滑坡，经济发展陷入困境。

直至2014年前后，中国经济界提出了一个形象而深刻的概念——经济进入L型下滑阶段，这一表述精准地描绘出当时经济增长乏力、增速放缓的严峻态势。

为了应对这一困境，2015年中国政府毅然推出工业供给侧改革，旨在通过优化产业结构、调整供需关系等一系列措施，重新激发实体经济的活力与竞争力。

这些举措无一不是对当时实体经济所处困境的真实写照与有力回应：外需市场的持续萎靡，国内市场需求的严重不足，使得原本如同一辆高速行驶列车的实体经济，瞬间失去了强大的动力支撑，遭受了沉重而残酷的打击。

在实体经济面临如此严峻的下滑压力之下，那些具备敏锐投资眼光与雄厚资金实力的市场主体，开始纷纷调整投资策略，将原本扎根于实体经济领域的资金逐步抽出，转而投向那些在当时看来能够产生相对较高回报的领域，试图在经济的寒冬中寻找到一片温暖的避风港。

在当时特定的经济环境与市场格局之下，其他众多经济领域均难以提供令人满意的投资回报，房地产市场凭借其相对较高的收益回报率，吸引了无数投资者的目光。

房地产市场吸引着来自四面八方的金融投资源源不断地涌入。在这一过程中，房地产所带动的杠杆率如同火箭般持续攀升，进一步加剧了市场的热度与风险。

在这样的市场形势与利益驱动下，各类市场化金融机构必然会紧紧追逐那些因流动性充裕而能够产生较高回报率的投资项目。而房地产的金融化趋势，恰好与金融机构主动寻觅高回报、强流动性投资空间的迫切需求完美契合。

在当时的房地产投资热潮中，众多投资者纷纷投身。其中相当一部分投资者的购房行为实则带有浓厚的投机色彩。也就是说，当金融机构在追求短期高额回报的强烈欲望驱使下，大规模地涌入房地产市场时，越多的资金疯狂地注入房地产领域，必然导致房价持续快速地上涨。

当房价的上涨速度远远超过其他任何产业部门时，其便会产生一种强大的磁吸效应，反过来进一步吸引各类投资流向房地产市场，甚至带动那些仅拥有小额投资能力的普通群体，不惜通过借贷等方式，孤注一掷地将自己有限的资金投入到高回报的房地产市场投资之中。

如此一来，居民借贷、企业借贷纷纷如同潮水般转向房地产投资领域，这一客观过程致使房地产业的金融化程度不断加深，换言之，地产泡沫与金融泡沫紧密相连，二者相互依存、相互促进，形成了一个具有强大破坏力的泡沫循环体系。

多因素的交织与共振

我们必须清醒而深刻地指出，这一复杂而漫长的过程的产生，并非单一因素所致，诸多方面均应承担起相应的责任。

众所周知，在居民将大量负债投向房地产的关键时期，众多媒体在其中扮演了推波助澜的负面角色。这些媒体在宣传报道过程中，未能切实履行社会责任，对房地产投资所蕴含的巨大风险进行及时、全面、深入的提醒与警示，反而在一定程度上有意或无意地营造出一种房地产投资只赚不赔的虚假繁荣氛围，使得广大居民在这种错误的舆论环境误导下，难以抵御房价上涨所带来的巨大投资诱惑。

回顾前些年房地产市场的疯狂景象，房价的涨幅堪称惊人，呈现出成倍增长的疯狂态势，其上涨速度远远超过资金利率以及一般投资收益率。在这种暴利的强烈引诱下，大量居民在懵懂与贪婪的驱使下，杠杆率急剧上升，如同在悬崖边缘盲目奔跑的冒险者，随时面临着坠入深渊的巨大风险。

据相关严谨的研究数据表明，当前我国居民负债占其可支配收入的比重已然高达120%。而回顾历史，在2007年美国次贷危机爆发时，这一比重仅在100-130%之间。

通过这一鲜明的数据对比我们不难发现，当前我国居民房地产投资所面临的风险状况已与美国次贷危机爆发前夕极为相似，形势岌岌可危。

由此可见，若不对居民的房地产投资及时实施适当的政策性调整与引导，那么类似美国次贷危机那样的金融灾难恐怕将在我国重演，其后果将不堪设想，社会经济秩序将遭受严重破坏，广大人民群众的财产安全与生活稳定也将面临巨大威胁。

如今，在我国的许多地方，都出现了一种令人痛心的社会现象：全家六个钱包倾尽全力，却依然难以支付一套房子的首付。房价的持续上涨，让那些真正有刚需购买首套房的群体承受了极为沉重的经济负担与心理压力。

土地所有者不愿出让土地的现象愈发根深蒂固，这方面所形成的矛盾往往只能由地方政府通过大量的资金投入来勉强解决，进而导致征地成本持续上涨。

征地成本的不断上升，推动房地产整体开发成本持续提高，其所带动的资金需求也就如同一个无底洞，变得更为巨大。直至2018年，已经出现征地成本高于出让收入的严峻现象。

但地方政府仍需在土地市场的激烈竞争中奋力挣扎，因为若不参与，便无法实现土地出让套现，也就无法支付债务利息。

如此一来，旧债无法转为新债，在缺乏有效追责机制的无奈现实下，只能继续负债，债务规模不断扩大，形成令人胆战心惊的债务泡沫。

所以，这三个泡沫内在的逻辑关联程度极高，牵一发而动全身。

政策导向与综合应对

这也充分表明三泡危机既要解决，又不能简单化处理，尤其不能仅针对地产商的危机提供单一的解决方案。所有这些问题相互交织，错综复杂，如同一张巨大而混乱的蜘蛛网，必须采取综合性、系统性的措施才有可能逐步缓解。

那么，究竟应当采取何种合适的化解方式呢？首先应当强调2022年召开的二十大所提出的发展思想，即中国式现代化的五大特征。当下解决危机问题的根本出发点应当是以人民为中心，从广大人民群众的客观需求出发，而非从地产商、金融商或者其他债务承担主体的狭隘利益角度去考量。

当然，这些主体的问题也不容忽视，需要在制定政策时予以综合考虑，但应将其巧妙地纳入到如何更好地满足人民日益增长的物质文化需求、以人民为中心的发展理念之中，并与二十大精神紧密结合进行全面、深入的考量。

此外，还有一方面必须纳入考虑范围，那就是全球化所带来的重大危机。这一危机对我国而言极为严峻，给我国的经济发展与社会稳定带来了前所未有的巨大挑战。

农业农村部曾高瞻远瞩地提及，当危机来临之时，维持农村的稳定具有至关重要的战略意义。因为农村是广大农民的根，是他们在面临经济困境时的退路与避风港。要让那些失去打工机会的人回到家乡后有住所、有食物、有事情可做，如此方能确保社会基层的稳定，为应对全球性危机奠定坚实的基础。

如今我们所面临的三泡危机，即地产、债务和金融三个泡沫危机相互叠加，我们的思考方向同样是如何在全球化大危机真正爆发且形成难以抗拒的强大力量时，稳定住遭受危机冲击的社会事业，保障人民群众的基本生活权益不受严重侵害。

当下我们所开展的相关工作与应对危机挑战直接相关，尤其是应对全球化解体这一重大危机的挑战，每一项决策与行动都关乎国家的兴衰荣辱与人民的福祉安康。

我们知道，在二十大召开前后，中央在总结我国自身发展经验时，曾作出一个极具战略眼光与实践指导意义的重要判断：在举国体制之下，我国最具条件实施逆周期和跨周期调节，且我国在逆周期调节方面已然积累了丰富而宝贵的经验。

面对全球化解体的重大危机，如何巧妙而有效地实施跨周期调节成为破解当前困局的关键所在。实际上，在大危机爆发时，各类经济活动都会遭受严重阻碍，资产质量下降如同日落西山般不可避免。倘若任由市场自由发挥作用，缺乏有效的宏观调控与干预，那么整个经济社会必将陷入一片混乱，后果不堪设想。

而若能够实施跨周期调节，稳定住当前的资产价值。待下一个周期进入高涨期时，再凭借前期积累的优势与资源，对资产进行合理的处置与优化配置，从而实现经济的平稳过渡与可持续发展。

住房保障

那么稳定过剩房地产的具体方式是什么呢？我们建议政府发行专项债，将专项债的投资项目精准设定为已明显过剩的商品房。将这些商品房中的普通住房由政府先行收储，为刚需人群提供保障。

例如，我国目前有3亿3千万已进入城镇就业或长期在城镇居住的农村人口，他们虽已被计入城镇人口，但由于在城镇中面临诸多困难与挑战，难以形成自主积累能力，无论他们如何辛勤努力，都难以凭借自身力量购买当下高价的房屋。

不过，我们可以充分借鉴多地已有的成功经验，由政府进行收储，然后为在城镇居民居住半年以上的农村流动人口提供廉租房。若租住满5年，便可拥有长期使用权。

拥有长期使用权并不意味着可在市场上随意交易买卖，若要出售，只能按原价卖回给政府的房地产商。即政府的房地产商运用政府专项债收储已建成的商品房，为进城的低收入人群提供廉租房，租住5年之后可拥有长期使用权。

这一创新举措意味着，即使在大危机来临，众多人的收入下降之时，他们至少能够安居，从而极大地减少社会不稳定因素。这是其中一部分极具针对性与实效性的举措。

此外，还有一部分相对高档的住房，其占比不会过大。这部分住房也可收储下来用作人才房，同样采用廉租房的方式。

如今各大城市都在积极开展人才战略，大力引进大学学历以上的青年人才，并直接给予户口等优惠政策。这批人才在初入城市时，短期内收入不会很高，经济基础相对薄弱。他们也可使用政府收储下来的相对中高档住房作为栖息之所，长期租住5年后同样可获得长期使用权。

通过这种方式，有望在短期内缓解我国目前已严重泡沫化且过剩的已建成商品房面积问题，稳定因房地产虚拟扩张所造成的泡沫，同时确保银行资金不会因房地产泡沫破裂而遭受灭顶之灾。

总之，政府发行国债的核心目的在于稳定国民经济的宏观部门，使其免受严重冲击。发行国债本身就具有应对危机、稳定大局的强大功能，原本就是用于宏观调控的重要经济手段。

在这一关键领域做好相关工作，便有可能避免交织在一起的三个泡沫全面爆发。通过这种方式既能缓解危机，又能保障资产质量，为经济的可持续发展赢得宝贵的时间与空间。

但有一点必须同时予以高度重视，即这属于政府的宏观调控行为，不能对非刚需人群实施相同的优惠政策。我们都清楚，居民财产的60%为房地产，其中相当一部分是通过借贷形成的住房占有。

这部分人群应主要自行承担市场风险，毕竟他们在房地产投资中更多地追求了资产增值与投机收益。不过，可以对首套房和二套房（具有一定改善作用且并非大量占有多套大面积住房）的持有者给予适当的利息优惠，降低部分房地产贷款利息，避免其利息支付压力过大而导致个人家庭破产。

类似这些政策需要各地政府根据本地实际情况进行深入细致的具体问题具体分析，综合考虑当地房地产市场饱和度、居民收入水平、金融风险状况等多方面因素，权衡利弊后决定是否采取以及如何精准调整利息率等措施。

通过这种方式也能够稳定一部分将住房作为资产投资的居民，防止出现严重的家庭破产现象。当然，这仅仅是一种较为粗略的政策设计思路，具体还需通过深入全面的调查研究，各地根据自身实际情况，充分发挥地方智慧，因地制宜，集思广益，才有可能真正制定出切实可行、行之有效的措施，以应对已然迫在眉睫且相互交织极为复杂的三个泡沫危机，引领我国经济社会在危机中稳步前行，实现转型升级与可持续发展的宏伟目标。文本来源@温铁军的视频内容