自 2019 年起，大规模棚改的大拆大建模式被叫停，老旧小区改造工作随即正式启动。
从政策导向来看，政府大力支持并鼓励老旧小区的升级改造，不仅给予相应补贴，旨在提升老旧小区居民的居住品质，同时也着力减轻他们在改造过程中的经济负担。
然而，随着改造工程逐步深入，越来越多的老旧小区居民明确表示，相较于其他改造方式，他们更倾向于原材原建，特别是那些楼龄超过 40 年的老旧小区，这种意愿尤为强烈。
老旧小区改造的优势
1. 缓解地方财政压力
倘若继续推进大规模拆迁，必然需要大量财政资金投入。但当前的实际情况是，这方面的收入较以往大幅减少。房地产企业拿地规模急剧缩减，与 2019 年的高峰期相比，2024 年的土地出让收入近乎腰斩。各地财政都面临着紧张局面，在此情形下，大规模开展拆迁补偿显然不切实际。而采用旧改取代棚改的模式，地方只需提供一部分补贴，无需投入巨额资金，如此一来，极大地减轻了地方财政的支出压力。
2. 有效遏制房价飙升
在棚改大拆大建的时期，曾出现过两件令人瞩目的现象：一是部分拆迁户一夜之间实现财富暴增；二是房价一路高歌猛进，持续攀升。拆迁户获得巨额补偿后，大量资金涌入房地产市场，疯狂购房囤房，这种行为直接推动了房价的大幅上涨，使得众多刚需购房家庭只能望房兴叹，购房梦想愈发遥不可及。而实施旧改之后，能够有效避免因拆迁引发的房价非理性暴涨。
3. 减少资源浪费
大拆大建的模式不仅会产生海量的建筑垃圾，增加环境处理负担，还会造成资源的严重浪费，甚至对生态环境造成污染。实际上，有些老旧房屋虽然外观看起来破旧不堪，但主体结构依然稳固，并未损坏。对这类房屋进行适当的修缮改造，完全能够满足居住需求，不影响居住品质。若将其拆除，无疑是对资源的极大浪费。通过旧改，既能提升城市整体形象，又能改善居民的居住条件，对城市的可持续发展起到积极的促进作用。
老旧小区改造的弊端
1. 部分居民出资意愿低影响进度
旧改并非全部由政府出资，居民也需要承担一部分资金。然而，在实际推进过程中，由于各种原因，部分居民可能不愿意出资，这就导致旧改项目的进度受到严重影响。以加装电梯为例，一部电梯的加装费用可能高达 40 万，即便政府给予 28 万的补贴，剩余的 12 万仍需业主自行承担。倘若业主之间在费用分摊问题上无法达成一致意见，那么电梯安装工程便会无限期搁置。
2. 难以从根本上解决问题
有些老旧房屋尽管从外观上看老化程度并不严重，但房龄已达三四十年，其内部结构实际上已经存在较大的安全隐患。若仅仅采取修缮改造的方式，只能解决表面问题，无法从根本上消除内部结构老化带来的安全风险。长期存在的安全隐患得不到有效解决，即便完成改造，居民的居住体验可能在短期内得到改善，但不久之后，可能会因内部结构问题而变得更差。
3. 可能新增安全隐患
修缮改造并不能彻底解决房屋主体结构方面的问题，甚至在某些情况下可能会带来新的隐患。比如在老旧房屋加装电梯，由于当初房屋建设时并未规划此项内容，在加装过程中就需要在外墙上进行大量的开凿作业，这无疑会对房屋主体结构造成一定程度的损伤。此外，电梯采用外墙加挂的方式，会增加房屋主体结构的承重负担。短期内，这种影响或许并不明显，但从长期来看，可能会增加房屋的安全风险。正是基于这些原因，相较于旧改，许多人更青睐原拆原建的方式。
原拆原建的诸多益处
原拆原建，简单来说，就是将老旧房屋拆除后，在原址上重新建设新房。这种方式相较于其他安置模式，具有显著优势：
1. 彻底消除居民安全顾虑
直接拆除老旧房屋并重建，居民从此无需再担忧房屋主体结构损坏带来的安全问题。新建房屋符合现代化建筑标准，在居住安全性方面更有保障。而且，原拆原建能够大幅提升居民资产价值。例如，杭州浙工新村实施原拆原建后，一套 95 平方米的新房建设成本仅需 60 - 80 万元，而新房建成后挂牌单价最低可达 4 万 / 平米，总价可高达 380 万，资产价值实现了数倍增长。
2. 无需适应新环境
老旧小区的居民大多在原址居住了大半辈子，早已习惯了这里的居住环境、邻里关系以及社区氛围。原拆原建避免了居民因搬迁而需要适应新环境的困扰，减少了因居住地点变动带来的不适应感，同时也维护了原有的社交关系，避免了社交关系的断裂。
3. 促进经济发展
拆迁重建过程能够带动建材、建筑材料供应等相关产业的发展，为当地经济注入新的活力。同时，也为当地居民创造了更多的就业机会，无论是在建筑施工领域，还是在相关配套产业，都能吸纳一定数量的劳动力。
4. 最大化利用土地资源
对老旧房屋进行原拆原建，可以充分利用原有的建筑用地，避免了土地资源的浪费，实现土地资源的最大化利用。在城市土地资源日益紧张的情况下，这种方式对于提高土地利用效率具有重要意义。
哪些老小区适合 “原拆原建”
1. 特定的老旧小区
一般而言，经过专业评估后，只有那些房龄较长、存在较为严重的结构安全隐患，并且无法通过常规改造措施进行有效维修加固的老旧小区，才具备实施 “原拆原建” 的条件。这类小区由于房屋状况较差，单纯的修缮改造无法满足居民对居住安全和品质的需求，原拆原建成为提升居住条件的必要选择。
2. 业主同意率达标
在一些地区，明确规定启动 “原拆原建” 项目，业主同意率必须达到 100%。这一规定充分体现了对居民权益的尊重，同时也是确保项目能够顺利推进的关键前提。例如，近期北京石景山区首个危旧楼房 “原拆原建” 试点在八角街道八角路社区 22 号楼启动，该项目在居民改建初步意向征询中，同意率高达 100%。后续将按照改建后建筑规模增量不超过 30% 的标准开展危旧楼房改建工作。目前北京石景山区的房价约为 7 万左右，通过此次改造，老旧楼房将变身为崭新的住宅，居民的居住品质将得到显著提升，房产价值也有望大幅增长，这样的前景怎能不让人心动？
文末结语
旧房改造虽然在一定程度上能够提升居住品质，但相比之下，原拆原建在居民安全性、居住舒适度以及资源利用等方面更具优势，也因此受到更多人的青睐。那么，倘若面临这样的选择，你会倾向于哪种方式呢？
