“全面放开限购，一剂效力大不如前的猛药。”
文 / 巴九灵
历史像一个学不会新把戏的老狗，总在重复同样的动作。
自2010年4月首次在北京出现，房地产市场中的“限购令”便成了楼市调控的其中一条松紧带。
上一次“松”是在2014年6月，呼和浩特市打响当年取消楼市“限购”的第一枪，一个月后，27个城市宣布放开限购。
效果立竿见影，整个2015年，房价上涨的城市一个月比一个月多。
收益最大的四个一线城市，到了2015年12月，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅和二手房价格同比涨幅都接近或超过了10%，深圳的新建商品住宅和二手房价格同比涨幅更是高达40%。
于是口子一收，2016年10月，21个城市重启限购，又是一次各地“陆续跟进”，2017年，“限购令”还入选了中国社科院发布的“民生热词榜”。
2024年同样的剧情再度上演，随着昨日（5月9日）杭州、西安两城突然宣布全面放开限购，目前全国仍保留住房限购的省份或城市仅剩6地——除了北上广深圳四个一线城市，还有海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。
那么，问题来了，这次“老把戏”能成功么？
易居研究院在4月末《百城住宅库存报告》中写道“当前的住宅库存问题与2014年有重大差异”，他们用数据指出，当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而在于库存消化能力一直处于低位。
换言之，2014年的高库存是压着不给买房导致的，一旦服下“取消限购”的良药，库存面积直线下跌，而2024年则是人们不想买房导致的，图中曲线也是扭扭捏捏。
因此，十年前松开绳子就能激活房价、提振楼市，十年后，绳子松开了也未必管用，药性大幅减弱。
但各地依然有自己的考量。
4月29日，自然资源部发布新规：“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。”
按这个指标一筛选，据克而瑞数据，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。
它们多以三四线城市为主，其中也不乏哈尔滨等二线城市。在18（不含）-36个月之间的城市也有60个。其中，一线城市北京，二线城市沈阳、长春、武汉、南京、郑州、济南、厦门、青岛等也在其列。
因此，聊胜于无，“取消限购”便成了大部分城市加力摇动铁板的必要之举。
此外，对于一些去库存压力不大的城市来说，取消限购虽然走不通支撑房价腾飞的老路，却能铺就一条吸引人才到来的花路。
比如，杭州和西安。
2023年末，杭州市常住人口1252.2万人，与2022年末常住人口1237.6万人相比增加14.6万人，同期西安全市常住人口为1307.82万，比上年末增加8.23万。
房地产长期看人口，这群“新杭州人”和“新西安”的潜在购房需求，刚好随着限购令的取消被进一步激活。
杭州昨日新政中，就有一项“买房即可落户”，心意很是明显。
只不过，这样一来，类似的举措怕是对三四线的去库存苦旅，更为不利。
那么除了限购，刺激楼市还有哪些更管用的“新把戏”？一线城市何时放开限购？现在是否已是买房的好时机？
我们也咨询了一些大头，一起来看看吧。
要推动全国楼市回暖，除了取消各种限制措施（限购、限贷、限价、限售），未来的政策上，还要进一步降准降息，减轻购房者的负担。
例如，包括杭州、武汉等城市在内，开始让二套房享受首套房贷款优惠（前提是首套房挂牌出售，但没有要求一定要卖出），这个优惠力度也比较大，至少能让二套房利率下降40到70个基点。此外，可能会增加政府收购存量房的力度。
杭州和上海一样，是全国极少数仍然还有一二手房价差的城市。在杭州，很多区域的市场实际成交价，已经卖不到行政手段制定的限价水准；但仍然有不少核心地段限价远低于市场价，这些限价盘仍然能不断地给冷清楼市带来热销现象。
为什么杭州不取消限价？大概是因为有担忧，如果取消限价，热销现象会不会变少？热销现象变少，楼市是不是就会更冷？基于这样的思维，“全面取消限价”仍然没有提上杭州的议事日程上。
形势已经变了。靠限价盘维系热销现象的护盘作用已经大打折扣。说到护盘，它无非靠这两样东西的刺激：
一是热销现象，二是价格天花板。现在是楼市低谷期，行政干预制造出来的热销，已经几乎没有什么药效；能够带动楼市行情的，是市场机制所形成的真实热销与价格天花板。
最后，回到杭州已出的楼市政策，它会有多少效果？跟上次一样，会有一两个月的政策效果。
尽管杭州是第一个新一线城市中选择全面解除限购，这并不代表其楼市下行压力最大，而是选择了更为激进的政策方式，在当下这个市场，哪个一线城市放开的力度越大，短期内的获益也可能就越大。
杭州解除限购会带来更明显的潜在自住需求入场，从去年到今年3月，它在二手房放开限购后，市场的热度已明显提升，但这里要强调是“自住需求”，并不是投资性需求。
在这个趋势下，一些热门板块的新盘将更受关注，相较之下，我预计本轮限购的全面解除对于市场的提振效果持续效应会比之前二手房的更长。
实际上，除了北上深之外，大部分城市已经是“事实不限购”。
尽管5月9日当天，西安也宣布全面放开限购，但实际上其之前也只在二环区域内限购，但二环区域内的新房供给量占比本身就很小；还有长沙，去年放松到原限制人群可买一套，但也没外地人会去长沙买多套房，因此这些限制已经只是“看上去有限制”，实质上并不具有限购的效果。
在我看来，限购全面放开的信号意义更强，给市场继续释放各地政府对于楼市进行大力提振，不会放任房地产市场持续降温的决心。
若从这个层面来看，包括西安、杭州、长沙、成都等在内的新一线城市限购解除并没有实质性差异，更多的差异将体现在未来鼓励类政策出台的力度和节奏。
至于信号意义更大的一线城市放开限购，一旦实行，就基本表示限制性政策的全面退出，但一线城市本身市场的稳定性表现就明显好于全国平均水平，因此我认为限购的全面取消在今年很难出现，也会表现得更为犹豫。
例如上海在春节后没有出台政策的前提下，二手房3月成交量都突破了2万套，高成交量本身也说明市场需求量依然较为旺盛。即使是5月出台政策的深圳，原本的4月一二手房成交量也明显超过了去年同期水平。
不管其中房价有没有下跌，成交量上扬就是利好，说明房价逐步筑底，如果房价下跌，同时成交量也下跌，就是利空，说明房价还将持续下行。
此外，一线城市政策出台要达到的效果是使市场更为平稳，同时也要能带动更多二三线城市逐步走出市场低谷，因此限购的放松节奏慢除了和自身市场环境相关外，也会考虑到限购放松后对于周边市场购买力的虹吸效应。大概率来看，今年一线城市的政策放松还会保持”缓释“节奏。
最后，各种房地产的复苏政策固然会起到重要作用，但当下全国整体面的复苏，并不能仅依靠房地产政策本身。
毕竟，它并不能让购房者对于自身未来收入预期更加向好，也并不能解决更多居民的工作稳定性，而这些都是买房群体的重要参考指标。
从卖方群体来看，市场预期稳定也是前提所在，尤其目前很多卖方本身就是置换群体，卖完房之后就又会变成买房，因此大底层逻辑不变。
房地产市场从2021年下半年开始，步入深度调整，而其下行的风险，快速向金融系统和地方债务传导。
从2023年724政治局会议，对市场做出了“供求关系发生重大变化”的判断开始，到2023年底的中央经济工作会议提出，“要统筹化解（请注意，化解，不再是防范化解）房地产、地方债务、中小金融机构等风险”，首次将房地产风险、地方债务、中小金融机构三大风险并列。
具体反映到各个一二线城市，尽管各地房地产市场有较大差异，但最近一年，特别是今年以来，呈现出基本相同的趋势，即下行趋势急剧加速。
这正是本次杭州、西安等地宣布全面放开限购时所面临的市场背景。
当然，本次“全面放开限购”的更直接的政策导向是今年430政治局会议提出的化解库存，会上强调各地“要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
从整个市场来说，当前最大的问题当然是供求关系，即供过于求。改善供求关系，既要降低分子，又要增大分母，即减少供应，增加需求。从供应上来看，我们认为，对于去化速度比较慢，库存量比较大的区域，减少甚至暂停土地供应，有助于在一定时期内，让供需关系得到缓和和修复，对稳定市场会更科学和精准。
此外，房地产市场的一个重要特征是预期经济，这意味着，一方面，房地产的需求既来自实际需求，另一方面也来自于大众对未来的预期和信心，而决定预期和信心的，更大程度上是人们对经济的体感（如就业和收入等）。
从这个意义上来说，我们认为刺激房地产需求要往更“务实”的方向探索。
比如房产交易，特别是二手房交易环节，我们一直呼吁的阶段性减免所有二手房交易税费。值得一提的是，税收政策的优惠的主要权限在中央政府，包括国税和地税，地方政府或无权决定。
至于近期部分城市出现房价放量下跌的情况，我们认为，楼市和股市最大的不同在于，只要有成交量，只要有可持续的成交量，信心就能逐步恢复。因为这说明有大量的人群，对重塑的价格体系的认同，有大量的人群，真金白银的入市。所以成交量上升是利好，不是利空。哪怕价格在下行，也不是利空。
本篇作者 | 和风月半 | 责任编辑 | 徐涛
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
