救万科实际上是救房地产业，但能否如愿还很难说

#图文打卡贺新春#

2月8日，‌万科企业股份有限公司‌退出‌深圳地铁万科投资发展有限公司‌股东行列，公司名称变更为‌深圳市深湾汇云投资发展有限公司‌，由‌深圳市地铁集团有限公司‌全资持股。‌万科企业股份有限公司彻底退出股东行列。

此外，公司的多位高管也发生了变化。从最新的高管分工来看，涉及的22人中，原万科经理人班底仅剩下7人，而新入驻的国资背景的经理人有15人，深铁集团作为第一大股东，全面介入万科治理。

万科退出深圳地铁的原因

1、与时俱进，转变投资方向

撤出深圳地铁投资公司可能是万科在地产行业的重心逐渐转向其他更具成长性和盈利空间的业务的一种体现‌。

目前，房地产在中国已成为夕阳产业，这是不争的事实。面对这一局面，万科可能会选择退出一些不赚钱甚至不太符合战略方向的项目，选择投资有发展潜力的新兴产业。

2、加强管理，度过难关

深圳国资委选择全资接手，是为了更好地加强管理，整合业务，提升控股管理能力，让房企龙头万科尽快摆脱债务危机，这也意味着万科从此成为一家100%的国有企业。

目前万科的负债状况‌

截至2024年三季度，万科的有息负债规模为3276.1亿元，其中短期债务为1168亿元，同期货币资金为797.5亿元‌‌。这意味着万科的流动性风险较高，资金缺口明显，无法足额覆盖短期债务需求。

数据显示，万科2024年的有息负债中，一年内到期的有息负债为1115.2亿元‌。万科在2024年的财务状况也显示出其面临严重的流动性危机和债务兑付压力。

根据2024年三季报，万科的有息负债合计3276.1亿元，其中短期债务为1168亿元，而同期货币资金仅为797.5亿元‌。这表明万科的流动性状况不佳，资金缺口较大，难以满足短期债务需求。

万科2024年的销售情况也很不理想，销售金额同比下滑约23%，全年销售金额为2460.2亿元‌。仅仅四年时间，万科业绩跌去“65%”。

此外，万科在2024年预计归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，主要原因包括土地和存货减值‌。这些因素共同导致了万科当前的财务困境。

2025年，万科将面临到期和回售债务的高峰。2025年公司债与中期票据总额215.9亿。

一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1166.3亿元。这意味着，即使万科将所有的货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅有68%。

政府为何要救万科？‌

深圳国资委之所以要亲自下场救助万科，主要源于以下几方面原因：

‌1、稳定楼市，提振行业信心

万科作为房地产行业的龙头企业，其一举一动都牵动着整个行业的神经，牵一发而动全身。如果万科出现违约，将会引发供应链、金融机构及购房者的连锁反应，对经济稳定造成严重威胁。

万科作为头部房企，行业的领头羊，其生死存亡牵动着整个行业的心。如果万科倒下，将对整个房地产行业的信心造成重大打击，导致整个行业信心崩溃‌。因此，救助万科不仅仅是救助它自身，更是为了维护行业的稳定。

由此可见，政府不遗余力地救助万科，就是为了当前楼市极度低迷的情况下，稳住整个房地产行业，维护市场的正常秩序和信心‌。‌

2、对于深圳市政府来说，救万科就是救自己

众所周知，我国地方政府财政收入大部分来源于卖地收入‌。如果万科出现问题，将直接影响政府的财政收入，因为卖地收入是地方政府的重要财政来源，因此救万科也是为了保住政府的钱袋子。

3‌、为了保障银行和金融系统的稳定‌，防止发生系统性金融风险

万科的债务涉及多个金融机构，包括银行和信托公司。如果万科违约，这些金融机构将面临巨大的坏账损失，可能引发系统性金融风险。救助万科有助于维护金融系统的稳定‌。‌

4、保护购房者的权益，维护社会稳定

万科的项目涉及大量购房者的权益。如果万科出现问题，可能导致楼盘烂尾，购房者的权益将无法得到保障，这可能引发社会不稳定因素。所以，政府救助万科也是为了保障购房者的合法权益，维护社会稳定‌。

万科能否起死回生？

通过以上分析可以看出，救万科实际上就是在救整个房地产业，但能否达此目的，现在还很难说。

此前已有海航和恒大破产的前车之鉴 ，政府为了不让其破产，也是竭尽全力，但最终仍要面对残酷的现实。

1、巨额债务难以偿还

虽然有报道称工行、农行、中行等12家银行正在为万科筹措800亿资金以帮助其还债，但这些资金对于庞大的债务规模来说可能只是杯水车薪‌。

数据显示，万科一年内到期的有息负债为1166.3亿元。万科即使清空所有资产，也只能偿还68%。

2、目前房企最大的问题是市场不景气 ，无法获得销售回款

事实上，房地产行业面临的根本问题是现金流危机，过去在“三高模式”下房地产公司过度依赖借贷进行开发，而销售市场的不景气导致回款困难，进而引发债务危机‌。

如果楼市仍然无法回暖，仅靠单纯的资金救助不可能从根本上解决问题。

3、有效的房地产发展新模式仍在探索之中

近年来推出的一系列救市政策之所以失灵，证明这些模式并不适用国情，而新模式至今仍未探索出来。

事实证明，政府所有的救市行为、处理行业巨头破产，最终都要走上市场化、法治化这条道路，从海航到恒大皆是如此，万科也不可能例外。

现在来看，当年因宝万股权之争而被迫出局的王石，实际上是因祸得福了，否则，如今他将落得和郁亮一样的下场。

总之，万科最终能否走出困境？还要看其自身的“造血功能”，如果今年万科仍然不能摆脱目前的销售低迷状况，无法回笼资金。那么，等待它的只能是破产结局。

实践是检验真理的唯一标准，房地产业能否走出困境，还要看政府和房企能否在改革的探索中，真正寻求到一条楼市破局之路。