#春季图文激励计划#
自2020年8月“三道红线”政策出台以来，楼市迅速降温，房价进入持续下跌通道，楼市陷入有价无市的困境。
近年来，为了拯救泡沫破灭后一蹶不振的房地产，政府相关部门接连不断出台了一系列利好政策，试图达到稳楼市、稳房价的目的。但是，实际效果并不明显。楼市仍处于极度低迷状态，短期内仍看不到复苏的迹象。
数据显示，截至去年末，房地产市场待售面积有7.5亿平方米，施工面积高达73亿平方米，但年度销售面积已不足10亿平方米，市场处于严重的供过于求状态。在此情况下，要让楼市摆脱困境，别无他法，唯有不断探索房地产发展新模式。
从目前情况来看，管理层已经将政府下场收储库存商品房，作为当前破解房地产难题的新思路。3月5日两会召开，如何进一步推动房地产市场止跌回稳，存量政策如何高效落地，增量政策如何持续发力？将成为今年两会的重要议题。
然而，政府收储库存商品房并非易事，其所面临的难题，包括以下几个方面：
一、面临资金难题
资金筹集困难是政府收储库存商品房面临的最大难题之一。地方政府在筹集收储资金时面临多重挑战。发行专项债券是常用手段，但受地方财政状况、债务限额等因素制约，专项债券发行难度较大。即使争取到额度，债券发行流程也较为冗长，资金到位及时性差。
同时，采用“票据”抵扣方式时，被收购方往往心存顾虑，担心后续土地出让计划不明、政策变动，导致票据兑现遥遥无期，从而阻碍了收储进程。
2024年，中央财政赤字安排3.34万亿元，地方财政赤字安排7200亿元，超长期特别国债1万亿元，地方政府新增专项债3.9万亿元，广义的财政赤字规模为8.96万亿元。据此，政府收储所需的9.31万亿资金，相当于去年广义的财政赤字规模的104%。
二、收储过程中资产价值难以达成一致，价格差距成为最大障碍
政府在回购商品房时，如何评估资产的价值是一个较大的问题。保障性住房需要限定价格或租金，而用作保障房的商品房收购价格势必要大幅低于市场价。由于前期开发商拿地成本较高，土地成本折合楼面价通常是销售价格的一半，即使以“实际成本+微薄利润”价格收购，这样的价格也会比同区域的政府投资的已有保障房高出一截。
一般情况下，保障性住房需要限定价格或租金。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
这就意味着用作保障房的商品房收购价格势必要大幅低于市场价，由于前期开发商拿地成本较高，土地成本折合楼面价通常是销售价格的一半，即便以“实际成本+微薄利润”价格收购，这样的价格也会比同区域的政府投资的已有保障房高出一截。
三、收购后如果房价继续下跌，很可能会出现亏损
在房价持续下跌过程中，尽管政府以7折价格收购库存商品房，但仍然会出现成本收益不匹配的问题。政府收购新房后，需要以可负担的价格配售给受保障群体，这要求收购价相较市场价有较大折扣，否则政府可能会亏本。例如，配租型保障性住房的租金回报率较低，难以覆盖利息支出及运营维护成本。
四、可以用作保障房的商品房数量有限，难以满足市场需求
十分根据住建部公布的数据，截至2025年2月，全国存量商品房数量已经超过6亿套。而根据国家统计局的统计数据，未出售商品房面积为7.46亿平方米。然而，虽然库存商品房呈现为天量，但实际上能够用作商品房的数量却十分有限。
因为，政府收购商品房是有条件的，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。可是，市场实际情况却是，绝大多数的商品房通常不会全部以单一小户型产品出现，通常情况下一个小区里只有部分楼栋，甚至同一楼栋部分单元的产品满足保障房所需的小户型标准。
而“收购已建成未出售商品房”的要求，意味着收购标的只能是现房，还可能出现部分小户型已经出售，剩下未出售的只是零散分布在一个小区里。如果一个小区的待售房源，部分是作为配售型保障房出售，部分是作为普通商品房出售，大概率会进一步影响小区后期的销售去化率。
其次，按照各地已经出台的存量收储政策，几乎都要求存量商品房具备区域优势、交通优势及证件齐全，产品品质高，这些条件叠加起来，真正达标的存量资产容量非常有限。
以上是政府收储面临的难题，但即使解决了这些问题，要彻底走出楼市困境，前景仍不容乐观。
一、即使所有收储住房全部用于出租，仍无法消化庞大库存
近年来，针对房地产现状，国家提出了房地产发展新模式，即通过构建新的住房制度，实现房住不炒、租购并举的模式。
根据国家统计局公布的数据显示，目前我国租房群体数量为2.2亿人，其中约有1.2亿人名下没有住房。由此可见，即使全部收储房屋用于保障房和出租，仍难以消化6亿套库存，而剩下的库存如何解决，仍是一道难题。更令人感到忧虑的是，随着中国逐渐进入深度老龄化社会，人口减少和出生率下降已成为不可逆转的趋势。
事实上，当前我国房地产面临的现状是，一线城市供不应求，二线城市刚好，三四线城市、县城和广大的农村地区严重过剩。简而言之，全国除了一线城市外，住房均处于过剩状态。
二、操作复杂度高和市场接受度低也是面临的一大挑战
地方政府在收购过程中需要满足各种条件，如房源的区位、交通条件、配套设施等。例如，广州明确优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目；杭州则主要收购小户型房源；哈尔滨要求房源性质为住宅，单套建筑面积小于120平方米。这些条件增加了操作的复杂性和难度。
此外，市场接受度低也是一个不可忽视的问题。政府大规模购房虽然短期内可以缓解开发商的资金压力，但长期来看，如果不能从根本上解决房地产市场的供需失衡、库存积压等问题，金融风险只是被暂时掩盖，而非彻底消除。
而且政府的介入增加了房地产市场的不确定性，投资回报率难以预测，则可能导致投资者对市场信心下降。
三、如何对收购库存商品房过程进行监管，防止出现贪腐和利益输送？也是各地政府需要解决的一道难题
房地产业既属于资金密集型行业，又属于劳动密集型产业，房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，与银行业密切关联。同时，房地产的产业链较长，与其他产业关联度较高。与房地产业密切关联的行业有建材工业、建筑业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。
正因为房地产业的这一特殊性，导致它在运作过程中必然牵涉到各方利益关系。从拆迁、土地收储、土地拍卖、项目规划、工程检查验收，可以说每一个环节，都有大量的权力寻租、利益输送、贪腐被查处的案例。所以，房地产历来都是我国近些年反腐的重灾区。
综上所述，政府收储库存的主要目的是去库存和缓解开发商的资金压力，通过批量收购开发商的库存房产，可以有效减少市场上的待售房源，从而减轻开发商的现金流压力。
虽然这种做法在一定程度上能够稳定市场情绪，防止房价进一步下跌，并对市场起到托底作用。但要从根本上解决目前我国面临的房地产难题，仅靠政府收购这一条途径，显然不足以化解庞大的库存，因此，仍需继续探索房地产发展新模式。
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