原标题：楼市回暖，法拍房也变得抢手了
去年全市成交住宅法拍房777套 今年2月多套法拍房溢价成交
2024年10月，李女士在法拍平台竞得一套法拍房，成交价低于市场价近50万元。今年1月份收房乔迁，这是她的首套房。历时3个月，她经历了竞拍成功和拿到房本的兴奋，体验了垫付前业主高昂物业费的懊恼，也感受到收房时的激动以及对未来生活的期待。为什么要通过法拍房的形式置业？李女士表示，她相中的这套房屋起拍价大幅低于市场价。
市民网拍“低价”法拍房
李女士竞拍成功后，2024年12月份顺利办下房产证。当时房屋尚未腾空，临近过年，前业主希望过完年后再搬离。考虑居住期间产生的水电费、物业费大概率需要自己负担，李女士明确表示反对，要求前业主按照法律文书写明的时间搬离。2025年1月初她发现房屋已腾空，遂联系法官拿到钥匙，推开了自己首套房的大门。
李女士表示，“网购“”法拍房最令人激动的环节是收房。当她打开屋门时，发现前业主留下了沙发、餐桌等简单家具，房屋的采光很好、马桶还是智能的、带有一个车位……李女士颇为庆幸。
房屋产权完成过户，水电燃气等也需要过户。按照规定，水电费等应该“谁居住时产生的费用谁买单”，但李女士还是垫付了前业主未交纳的水电燃气费1000多元，物业费7000多元。虽然心里感到不平，但想到房屋入手价低于市场价50余万元，心中的不悦便烟消云散。
多套法拍房溢价成交
近日发布的2025年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。这是连续第二个月上涨，二手住宅销售价格和2024年持平。在楼市回暖的背景下，法拍房进入了不少市民的置业菜单。
记者在法拍平台上观察到，今年2月份，我市多套法拍房出现溢价成交的情况。2月10日，市北区延吉路一套大户型法拍房以评估价448万元上拍，经5人48轮竞拍，最终以超561万元成交，溢价近113万元。同日，市南区芝罘路一套小户型房屋以90万元起拍价上拍，经3人82次出价，最终以165万元成交，较评估价溢价近37万元。2月16日，市北区劲松三路一套房屋以评估价201万元上拍，经7人66轮竞拍，最终以269万元成交，溢价68万元。
法拍房遵守二手房市场规律，那些坐拥交通、教育、医疗资源、地理位置优越的优质法拍房颇为吃香。在刚需人群看来，考虑竞拍法拍房的最大动因还是“捡漏”。法拍平台上，“一手成交”的法拍房占比超过溢价成交，如2024年12月，城阳区锦宏东路一套127平方的房屋评估价为100万元，二拍以5.6折上拍，1人参拍1手中拍，成交价低于评估价44万元。
去年法拍成交住房777套
国信达数据发布2024年1-12月全国法拍房大数据分析报告显示，2024年全国各类型法拍房挂拍量为657842套，成交量为163372套，同比增长11.03%，平均成交折扣率77.53%。2024年我市各类型法拍房挂牌3391套，成交988套，平均折扣率为82.78%。其中住宅用房挂牌2315套，成交777套，平均折扣率82.59%。
据安居法拍网统计，黄岛区武夷山路576号一处109平方米的法拍房，吸引13人竞拍，经过322轮出价，最终以165万元成交，超过评估价59万元，溢价达55%。莱西市滨河路一处房屋，经4人189轮出价，最终以90万元成交，高出评估价40万元，溢价超80%。
2024年6月，崂山区弄海园一处别墅，起拍价4097万元，经147轮出价最终以5055万元成交。该房屋虽然成交价低于评估价799万余元，但拍卖环节竞争激烈，可见高端住宅不缺买家。2024年5月，崂山区东方之珠花园别墅小区一套别墅以6214万元的价格成交，这是近年来我市成功拍出的第二套价格超6000万元的别墅。李沧区金水路一套评估价过千万元的别墅经过80轮拍卖，以超过起拍价369万元价格成交。后来该房屋因故再次上拍，经52轮出价，最终以高出起拍价284万元成交。2024年3月，即墨区温泉镇一套别墅以评估价332万元起拍，经过85轮竞价，最终以491万元价格成交，比评估价溢价159万元。据现有法拍平台数据信息，近4年来，我市千万元以上的住宅法拍房成交39套。
相对于高端住宅的稀缺性，普通购房者更关注法拍房的性价比。据国信达数据显示，温州和杭州的法拍房成交率高达81%，即每上拍10套房子便能成交8套，法拍房正在成为那些希望以较低成本卡位核心资产、实现财富稳健增值的置业者和投资者的选择。
参与法拍要提前做功课
法拍房是涉诉房屋，有一定的不确定性，做足功课全面了解法拍房是能否能“捡漏”的关键。李女士表示，参拍之前她仔细阅读法院拍卖公告，通过拍卖公告上的执行案号，查询该房屋被拍卖的原由。原则上尽量避免有租赁、不包腾房的法拍房。房屋的基本信息了解后，便是调研拍卖公告上没有写明的内容，比如是否拖欠物业费、水电燃气费等。联系法官提前看房也很有必要，比如看房时观察前业主态度是否蛮横，家里是否有老人或者孩子，是否存在潜在腾房难的风险等。
李女士表示，如果不能全款参拍，法拍平台均有“一键贷款”的入口，预审完贷款便可参拍了。在拍卖环节，一定要给自己设个心理价位，避免卷入“拍卖心理战”。
记者了解到，法拍房与二手房过户政策一致，都需根据房屋交易价格缴纳契税、个人所得税、增值税等税费。部分法拍房可能存在前业主欠税、需要二次缴税情况，法院可能会要求需由卖方承担的税费由买方先行垫付，再凭借相应凭证在一定期限内向法院申报，也有的法院会要求所有税费均由买方承担。
观海新闻/青岛晚报/掌上青岛 记者 陈小川
