基本案例

李某在某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，李某与物业公司签订了物业服务协议。但由于没有入住，房屋一直处于闲置状态。

此后，物业公司向其催讨物业费时，李某一直以未真正入住为由拒不交纳物业费。遂物业公司将李某诉至法院，要求李某支付物业费并承担相应的违约金，最终法院判决李某应按合同支付物业费。

李某称根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以本来就不应支付物业费和违约金。

法院经审理后认为，李某作为业主与物业公司签订了物业服务合同，物业公司也依据双方签订的合同为杨某提供了物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，李某应按物业服务合同及相关规定向原告交纳物业费。对于李某未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，不予采纳。

法官说法

对于物业来说，服务的对象并不是个人，而是整个小区。即使部分业主不居住在小区，物业服务依然在继续，比如物业依旧会保证小区的安保，维护小区的各种设备，对小区的绿化进行管理，同时也会对小区内进行定时保洁，维持小区的干净卫生。

虽然业主人不在小区，但是业主的房子享受到了小区的物业服务，而业主是房子的所有权人，因此理应交纳物业费。

业主可以不接受物业服务，但是只要物业按照规定提供相关的物业服务，业主就没有理由拒绝支付物业费。因此即使房子处于长期空置状态，也需要交纳物业费，这一点是不会改变的。法律规定

《民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

很多业主在交物业费时

都会有一些误区，

以下为拒交物业费的常见情况：

以不居住、未使用为由

拒交物业费或其他费用

《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。

《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该交纳物业费，这一点不容置疑。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如无有约定，则根据价格主管部门的规定确定。

以物业服务质量(保洁、绿化等)

不合格为由，拒交物业费

业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。

物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权，且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

以法不责众跟风不交费。

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。

对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来，法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务。

此外，《民法典》第176条规定，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主不能拒交物业费。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。

以被盗、跑水、物品损坏等为由

拒交物业费

此种情况，关键看物业公司是否有过错，是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，业主就不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。

物业费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业公司承担无端责任，物业企业的责、权、利就难以协调。

业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。

以人身、财产受到损失为由

拒交物业费

《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。

对物业公司利用公用面积经营不满

不交物业费

根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不交纳物业费。

房产流转中原业主欠费问题

《物业管理条例》第四十一条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。

以未签物业合同为由

不交物业费

《民法典》第二百八十条、《物业管理条例》第十二条第四款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有约束力。

业主事实上接受了物业服务，则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。

因开发商遗留的问题拒交物业费

开发商和物业公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业费是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。     业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。