来自知乎

五十年质保只保证不倒，实际上十年就成祸害：

一亲戚09年修了个高层小区，当初是牛逼轰轰的，还跟中铁X局联名承建，在成都某区当了快十年的最高地标。

关键点来了....

这个高层小区的物业，就是我家里在做。

14年过去，最好的消息，就是只剩主体结构没出问题。

首先说明一下，亲戚的地产公司已经垮了，

开发商一破产，所有麻烦都会“理所当然”的归结到物业上。

先说一个最恶劣的：

高层建筑外立面剥落伤人：

我清楚记得出事是在八月，成都先连日高温，然后连日暴雨，

这种连续高温暴晒+暴雨大风天，对外立面破坏极大——

09年那会儿，高层建筑还狠流行使用外墙砖，就是那种长款2、3cm，一小块一小块拼起来的外墙砖。

类似这种，看到墙上已经有水泥补丁的建议走远点，说明外墙已经开始大面积剥落了

我们小区也不例外，

事发那天，一块笔记本电脑大小的墙砖从十几楼的外阳台下缘脱落，然后不偏不倚的落在小区外面一名行人的头上。

（大家不用去挖新闻了，那个夏天，我在成都亲眼看过的同类事件就有两起）

当时受害者和亲人撑着同一把雨伞逛街，在墙砖落下的一瞬间，就阴阳两隔...

（另一起我隔壁小区的更惨，一个小学生也是被砸当场身亡，她妈妈就在雨中抱着孩子哭，孩子的血混着雨水流了半条街）

这种伤人的墙砖，看起来小小一片片的，实际上掉下来的时候，都是大片大片还带着水泥，少说十几斤，砸到人没有任何生还可能。

最后如何解决呢？

承建单位、监理单位、开发商、物业公司都觉得冤枉，

因为，外立面墙砖确实是符合当年的施工标准，09年搞地产开发多赚钱，相信各位都见识过，那会儿根本犯不着偷工减料。

事后分析，墙砖之所以剥落，就是他的物理缺陷——不扛热胀冷缩，

我记得是一几年过后，成都这边就禁止在外墙敷这种砖了。

所以各位现在看到的新房，大多都是刷什么仿石漆或者高级一点的铝扣板。

在其他平台看到的，干挂石材一样有可能大面积掉，而且是2016年竣工的

但是这就能解决问题吗？

外墙漆面一样会剥落，唯一的优势，就是它要剥落之前，往往会先起泡鼓包或者开裂，比较容易被物业检修发现。

但是，物业发现≠物业会处理。

同样在城市内开发有大量高层建筑的香港、新加坡，高层建筑物业费可以是内地的十倍！

反观事发的小区，物业费连续十年不涨价，一直只有1.2元/㎡。

仅仅在外墙伤人事件后，给全小区外墙做探伤和加固，就已经用掉当年2/3的物业收入。

怎么办？

开物业公司也不是做慈善，所有人都只能继续赌：

开发商已经垮了，老板带小姨子出国了，不用担责。

有关部门只会把安全责任考核摊派到物业公司，至于行政拨款？不存在的。

物业公司走人？还真试过，

走不掉，不让走，必须死守！

因为没有正规物业公司敢来接盘。

矮层小区的物业，才是他们的香饽饽，

没有电梯维保，没有外立面养护，没有二次加压水泵，没有消防水池，甚至可以地下车库都没有，物业只需要做绿化安保。

这种项目的物业，都是龙湖万科等大型物业抢着投标，我也有幸参加过，2元/㎡就能做到快递上门，3元/㎡就连绿植养护上门、老人日间照顾、甚至社区食堂都能给你做出来。

但是高层小区，尤其是老式高层小区，对不起，3元/㎡只能提供基础物业服务，还要核算小区老旧设施翻新成本。

十年以上老高层小区，几乎是行业“禁区”——

首先，就需要高额的投入，买房交的那点儿维修基金，简直是杯水车薪。

然后，原有物业拿1块出头的物业费，都会出现收缴物业费困难。

如何又能让全体业主接受正规物业3-5元/㎡的物业费？

这个难题，有关部门是非常清楚的，

所以实际操作中，如果不是物业公司引起公众民愤，原物业想要全身而退是几乎不可能的事情。

PS：防下钢筋——

问：物业不是躺着收钱的大爷，你不干有人抢着有人干猜对啊？

答：确实，之前见识过一个项目，原物业公司被某已落马者下手段驱逐，然后由手下势力接手，手下势力为威胁业主不惜手段——不仅让小区在一个月内连续发生十余次盗窃，更是直接变卖小区消防安管基础设施。当靠山落马后，终于迎来新物业，新物业接手后发现小区满目疮痍，苦苦哀求下菜勉强将物业费从1.2/㎡涨到1.4/㎡，但已缺失的公共设施仍然没有资金修复....

再说回来，

现在房价下行，很多业主直接把压力给到物业公司，

即使是全国TOP10的几家顶级物业，也不能幸免，

据我所知，成都某地方国企的开发项目，整体物业收缴率还不到5成。

归根结底，是因为业主认为期房交付后未能达到预期值，就把气出物业身上，

但物业连成本线都没拿到，又如何敢投入？

举个极端的例子：

某新小区地下车库水泵功率过低，

小区业主以此为由，几乎全体不交物业费。

物业也摆烂，那下雨天就养鱼呗，反正积水也不会淹没到车底盘位置，

于是全体业主每逢下雨天，进车库只能淌水，多次投诉也没用——

因为水泵功率不足是设计缺陷，设计图纸可不是物业审核的...

目前该小区正在物业换届招标，但TOP3给出的物业费报价，均由原先的2.4元/㎡涨价到3.6元/㎡。

原物业公司也想提前撤场，但苦于是国企，迫于民X维X压力，想走也不能走...

还有做得最绝，直接连夜跑路的物业公司，那就有意思了：

业主被困电梯只能打三位数电话，供电供水维修直接上撬棍,一楼顶楼更是开展圈地运动...

最绝绝子的是，某电力公司把账单贴在小区门口，表示已欠电费X万，全小区公共设施将强制停电，

今年类似这样的业主—物业矛盾瓜，实在目不暇接，上面也只是随便写的冰山一角。

回归正题——

毫无悬念的，

如果现有高层物业制度再不改革，

高层寿命或许连十年都无法保证，

作为前从业者的角度，

真心建议大家有条件的，购房只考虑不超过7-10层的（洋房）社区。

当然租房党就无所谓了，反正高层建筑看不见的衰败成本，最终都会由房东本人承担的。

高层住宅就和人一样，不会永远年轻，但是永远会有新的高层住宅进入市场~

关于最后一句话我补充一下:

目前高层住宅的建设成本约在总成本的1/3-1/5，随楼层高度和原材料成本有小幅度变化（感兴趣可以咨询当地搞土建的朋友）

建设成本价格早在10年前就被卷得相对稳定了，那为什么现在民营房企抱怨赚不到钱甚至都摆烂，地方套牌房企反而赚得盆满钵满呢？

因为，一块住宅用地创造多少价值，决定了地方的主要收入来源。

这个道理大家现在也都懂了——

但是，地方总能以一些“后门”，例如设置安置返迁房比例、划定学区、配套建设用地无偿划归、甚至“人才公寓”（业内常说的韭菜公寓）等附加条款，将以盈利和兼顾上市品牌形象为主要目的民营房企排除在外。

例如，我曾见过一个安置+商品房组合盘，配建有近万方自持的公共生活设施，该建筑几乎占整个地块的1/4，如此坑的条件，最后自然是让给新成立的某区属企业承建。

等该配套建筑建好后，只有一楼开了个要死不活的菜市场，二三四五楼直接荒废，近期才有一封闭式艺考培训学校入驻，直接将整栋建筑包括外围绿化打围，占为己有。

再说回来，至少我目前认为，土拍市场几乎不可能实现全民普惠的市场化，

而土地持有者总是能以花里胡哨的附加条件，强制驱使开发商，想尽办法榨取土地的最后一份利润。

抛开上面那个极端案例，再以成都为例，目前土拍最常见的手段，就是限制容积率+楼面价。

这两套下来，除非开发商做慈善，否则就直接定死了主城区没有小于100平的套二新房供应，变相将成都新房房价锁死在200万+的区间。

所以，即使你我现在都知道高层的顽疾，

但如果你身在一二线城市，又奈何不了市面上只供应高层新房。

上有XX，下有XX，所以个人认为目前的最优解，只有长租高层新房，或者精挑细选的优质矮层二手。