近年来，随着业主对物业服务透明化要求的提高和业主权益意识的增强，越来越多的小区采取了酬金制的物业收费模式。所谓的酬金制，是指物业公司在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的收费方式。如果小区的前期物业服务采取的是酬金制，且长期处于支出大于收入的“亏损”状态，那么物业公司能否在业委会成立后要求业委会承担该等支出呢？我们通过一则实际案例来展开分析。

案例

2012年，某开发商与物业公司签订《前期物业服务合同》,约定由该物业公司为小区提供物业服务，收费方式为酬金制。合同明确约定，物业公司每年按比例从物业费中提取酬金后，如果小区物业费经年度结算后资金仍有结余，将转入下一年度继续使用；若出现不足，则首先从业主共有的车位及其他共用部位、共用设施设备的经营收益中补充，若仍不足以弥补亏损，不足部分则由全体业主按照各自应交的物业服务资金比例分摊，并在下一年的第一季度由业主另行交纳。

2017年12月，该小区成立业委会并登记备案，业委会与物业公司也未重新签订物业服务合同，物业公司继续提供服务。2021年7月，该小区召开了业主大会并选聘了新的物业公司提供服务。物业公司撤场后自行核算发现在为小区提供物业服务期间存在巨额物业服务支出约400余万，并认为该笔支出应由小区业委会承担，便诉诸法院。

法院观点

本案的争议焦点在于该物业公司在提供物业服务期间支出的费用是否应当由小区业委会承担。首先，因为小区业委会成立后并未重新签订物业服务合同，所以物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方都应该遵守。根据前期物业服务合同的约定，该物业公司用于物业服务支出的费用，由业主承担。小区业委会不负担向该物业公司支付物业管理费的义务。该物业公司未向业主主张或足额主张物业管理费，而直接要求小区业委会承担其物业服务支出，事实和法律依据不足，法院不予支持，故判决驳回该物业公司的全部诉讼请求。

后该物业公司上诉至二审法院，二审法院经审理后认为该物业公司在未向业主足额主张物业管理费的情况下，二审坚持应该由小区业委会承担其提供物业管理期间支出的费用，与约定不符，故维持一审判决。

律师建议

在酬金制的物业服务项目中，物业公司扮演的是服务提供者和资金管理者的双重角色，这就要求物业公司必须很好的平衡两者之间的关系，做好资金预决算、成本控制、预算外项目及时提报决策等工作，量入为出。具体到本案，我们可以看到法院之所以未同意该物业公司的诉讼请求，主要在于两点：

一是该物业公司诉请的是物业管理期间的支出，而不是按照应收物业费与项目支出所计算的差额，即我们常说的亏损部分，故诉讼请求本身存在问题。不论是法律规定还是前期物业服务合同的约定，都是指收入减去支出后的结余或亏损（结算后的金额）由全体业主承担。

二是该物业公司在庭审中自认未向业主收取或足额收取物业管理费，所谓的支出或亏损均是按照实收金额自行计算，换言之该物业公司是否实际存在亏损也是未能查证，其也未在庭审中抓住机会申请司法审计，最终导致法院未能支持其诉讼请求。

结合本案，我们建议物业公司在酬金制项目中应做好以下三点，以防止可能的财务风险：

第一，与建设单位、业委会的物业服务合同应当约定好物业服务内容、标准、收费标准、交费时间、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式、物业费的税费承担等具体内容。特别是哪些项目应当计入物业管理中应当支出的成本，常见的如物业公司管理不善造成的侵权责任赔偿费用、员工的离职补偿金、物业费结余的所得税等等，这些费用往往在实际操作中争议较大，均应当在合同中做出明确约定。

第二，应当严格按照物业合同的约定“量入为出”，做好预算和支出管理，确保资金的合法合理使用,支出的凭证均应当妥善保存；及时公告经建设单位或者业委会确认的年度物业服务资金预算和决算，并按照相关规定进行年度审计，及时答复业主或者业主大会提出的质询；预算外项目，应当根据小区管理规约等的约定，及时制定预算报告业委会，由业委会根据业主大会的决定实施，若未得到审批的，应尽量不予支出相应的费用，若得到审批的，应保存好与业委会往来的各类审批文件。

第三，应当做好物业费的催收工作，定期催收物业费，以应收计算结余，避免亏损实际产生却难以自证的困境。这里要特别说明的是，一般在司法实践中确认一个酬金制的物业管理项目是否亏损，是按照该项目的应收应付来计算的，而不是按照实收实付来计算的，即按照财务上的权责发生制来确定项目亏损与否。因为不管是法律规定还是合同约定，物业公司均有催收物业管理费的义务，按照应收应付来计算更为合理，如果按照实收来计算物业亏损，会导致物业管理法律关系混乱，在业委会无法催收物业费情况下，无益于督促物业公司积极催收物业费。若亏损已经实际发生，物业公司应当引起重视，在业委会成立后及时结算或及时得到业委会的确认，避免因时间延长最终导致烂账、坏账，即便诉讼至法院，司法实践中可能也难以得到法院的支持。