《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十八条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供”。

本条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。

《物权法》第十八条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。本条承继于《物权法》第十八条。

不动产登记资料公开查询制度一直备受社会各界高度关注，究其原因，社会公众既关注自身持有的不动产的信息隐私保护程度，也十分关注在不动产交易时是否能够便利地查询他人的不动产状况。

本条的规定是对《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的延伸性规定，对实现不动产登记制度价值有着十分重要的作用。

不动产登记制度是建立和完善物权法律制度的基础，而登记是一种公示方法，要实现通过登记来保障交易安全，防止出现诸如“一房二卖”的情形，必须通过建立不动产登记资料公开查询制度来确保登记实现公示的效果。与此同时，从分散登记模式下的各类不动产登记资料查询立法实践看，现行的不动产登记资料公开查询制度仍具有传承延续的必要性和可行性。

不动产登记资料公开制度在我国经历了循序渐进的发展过程。在不动产统一登记之前，以土地登记为例。1989年国家土地管理局《土地登记规则》第三十九条规定：“土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布。”这显然以不公开为原则，登记资料难以被公开查询。

1995年国家土地管理局对该规则进行补充和修改，《土地登记规则》第六十二条：“土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布”。“土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件资料的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请求。凡符合查询规定的，土地管理部门应当出具书面查询结果或资料”。

修改后的规则第六十二条第一款虽与原规则第三十九条大体一致，但第六十二条第二款随之规定有限打开了便于登记资料公开查询的大门，说其“有限”，是其把有权查询之人限定为土地使用权的受让人、抵押权人和承租人，说其“便于”，是其把登记机构应出具书面查询结果或资料作为附条件的义务。

随着我国不动产交易量的日趋增多，更大地打开便于登记资料公开查询大门的呼声越来越高，顺应这种呼声，2002年国土资源部发布、2018年废止的《土地登记资料公开查询办法》只限定了有权查询土地权属来源文件、土地登记申请书等原始登记资料之人的范围，对土地登记簿未限定查询人的范围，并在第九条规定：“对符合本办法规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。”

《物权法》第十八条作出了上述规定。

在不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款重申了《物权法》第十八条，《不动产登记暂行条例实施细则》第六章细化了不动产登记资料的查询、复制，2018年国土资源部《不动产登记资料查询暂行办法》“国土资源部令第80号”对不动产登记资料的查询、复制进行了专项规定。

不动产登记簿等登记资料是记载登记程序运行结果，体现不动产及其权利事项信息的确定性载体，作为公示形式，它要想产生相应的法律效力，就必须能为社会公众了解、知悉、查阅、复制或摘录，也即具有公开性，否则，物权公示原则、不动产登记原则、登记的设权力等就将是无本之木。

登记簿等登记资料的公开特性也被称为“形式公示原则”，以与产生设权力等实体法律效力的实体公示原则相对应，没有形式公示原则的保障，实体公示原则将失去意义和价值。

不动产登记信息向哪些人公开、公开的程度如何、实践中该如何操作，这些是《民法典》起草过程中相关条款争议非常大的问题，对此，主要有两种观点：第一种观点认为，所谓公示的本意是向全社会公开，每个人都有权知道，经公示的信息已经转化为公开的信息，不再受隐私权的保护，因此，任何人都可以查阅，且不动产登记机构应将这些资料向所有人进行披露。

持这种观点的人主要基于以下三个理由；

一是物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都能对物权归属状况有所了解。

二是如果权利人选择进行登记，登记行为本身也表明他并未把所要登记的内容作为个人隐私，登记的资料就是准备要公开的，因此不属于隐私的范畴，也不属于商业秘密。

三是如果一部分人可以进行查询、复制，而另外一部分人不能进行查询、复制，就需要作出一些限制性的规定，在实际操作中所需的成本比较高，也不一定能够被很好地实施。

第二种观点认为，经公示的信息虽然应当向社会公开，但并不是向每一个人公开，经公示的信息也并不完全转化为公开的信息而不受任何隐私的保护，登记信息的公开范围、限度和有权查阅人的范围都是有限的。比如，对于那些享有不动产物权而不想进行市场交易的权利人而言，就没有必要使其不动产信息为社会公众所了解。

对于想要受让某一不动产物权的当事人来说，其也无需了解所有的不动产物权登记信息，只对其想要受让的不动产物权的信息进行查询、复制就可以了。

对于这个问题，各国立法也存在一定差异，有些国家、地区允许所有人均可对不动产登记信息进行查询，而有的则会作出某种限制。例如，《瑞士民法典》规定，任何人均有权获悉在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。《日本不动产登记法》规定，任何人都可以缴纳手续费而请求交付登记簿的眷本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部分的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。而德国有关法律的规定则有一定限制，不动产权利人和相关利害关系人可以申请查询不动产登记簿。

就我国法律规定和实务经验来看，理解本条的关键是明确有权查询、复制不动产登记资料的主体，即权利人和利害关系人的内涵和外延。同时，要明确查阅内容的范围，即哪些登记资料可以被查询复制。

（一）、查询、复制的范围因人而异

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条第一款、《不动产登记资料查询暂行办法》第二条第一款，不动产登记资料包括：（1）不动产登记簿等不动产登记结果；（2）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

在这两种资料中，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，与不动产物权有正当利益之人均应有机会查询、复制其内容，具有公共物品的属性。从整体上看，登记权利都是潜在的交易对象，登记簿对权利的记载是公开的不动产市场的组成部分，登记机构向潜在交易者提供正确的权利信息，符合市场交易和管控的客观需要。而且，客观存在的不动产会引发其他利益关切，如楼房抛物致人损害，受害人要寻求救济，需先明了楼房所有权人，而要做到这一点，查询登记簿就是正途。

由此可知，登记簿虽然记载的是该特定权利人的特定权利，但它与利害关系人存在紧密关联，其客观上承载着不特定的社会公众利益，是为社会公众建立的公开信息平台。因此，登记簿对社会公众的公开，权利人和利害关系人均有权查询、复制登记簿，具有正当性。

《不动产登记资料查询暂行办法》“国土资源部令第80号”第十九条：“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形”。

此规定把利害关系人限定为以下三类：（1）买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人；（2）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁的利害关系人；（3）法律法规规定的其他利害关系人。

从登记簿是公共物品的角度出发，对于第三类利害关系人应做理利理解，要对登记簿记载的信息有经济利益、科研利益、人格利益等合理利益，且能提供初步可信的证据证明这些利益，无论是权利人的近亲属还是调查不动产权利历史变化的民俗学者等，均应包括在内。

原始资料包含了申请人身份资料、不动产交易价格、担保条件、登记机构审核材料等信息，它们只对当事人有意义，与他人利益无关，不宜公开，故而，《不动产登记资料查询暂行办法》不允许利害关系人查询、复制。

通过划分不动产登记资料的类别，使权利人和利害关系人能分别查询、复制不同的登记资料，一方面使登记机构无需承担不应承担的查询、复制工作，另一方面还能妥当保护权利人的私密利益、保障登记机构的职权工作，较好地调和登记簿的公共性和原始资料保密性的矛盾。

（二）允许代理律师查询

《不动产登记资料查询暂行办法》“国土资源部令第80号”第二十三条：“律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料”。“律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令”。

需要说明的是，律师查询不动产登记资料，除了《不动产登记资料查询暂行办法》有规定外，律师执业的特殊性，《律师法》还赋予了律师专门的调查权。《律师法》第三十五条：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证”。“律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况”。其中第二款规定了律师自行调查权，实践中有些部门只认人民法院出具的调查令，拒绝律师在没有调查令的情况下查询登记资料是错误的，需要纠正。

（三）、查询、复制的制度化

《不动产登记资料查询暂行办法》对登记资料的查询、复制进行了制度化建设，包括以下要点：

第一，便民高效原则。

登记机构应当设置便利措施，方便权利人、利害关系人查询、复制登记资料，该办法第七条第三款规定：“不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。”而且，随着登记电子化和网络化技术的发展，网络既无地域限制也不受时间限制，权利人、利害关系人在查询时不应受登记机构管辖地域及工作时间的影响，登记机构应提供异地、全天的在线查询服务。

该办法第六条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。”第十六条规定：“不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。”

2024年5月21日自然资源部令第14号还修改《不动产登记资料查询暂行办法》，将第十条第二款修改为：“查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。电子查询结果证明与纸质查询结果证明具有同等法律效力。”

第二，正当程序规则。

即明定公开的流程，明晰登记机构在处理权利人、利害关系人申请查询时的具体权力和责任，明确查询人在查询流程中的权利和义务。具体而言，该办法明确规定了申请查询的条件、材料、方式、程序，登记机构对查询申请的审查和处理，查询人查询、复制的限制要件和程序，查询人对登记资料的处分限制和程序等。

第三，法律救济规则。

《不动产登记资料查询暂行办法》“国土资源部令第80号”第十一条：“有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：（一）查询人提交的申请材料不符合本办法规定的；（二）申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的；（三）申请查询的目的不符合法律法规规定的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”。“查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼”。规定了登记机构不予查询，查询人对此不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

权利人、利害关系人申请查询，应按照规定提交相关材料，即要对自己的主张自行举证。不动产登记机构与查询、复制登记资料相关的行为是行政行为，根据《行政诉讼法》第三十四条，在行政诉讼中，作为被告的登记机构对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件，不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。当然，根据举证责任规范，行政诉讼的原告对登记机构提交的证据提出异议的，应当提供相应的证据加以证明。

不动产登记资料的查询、复制属于形式公示规范，它在积极意义上为权利人以及不特定的社会公众了解登记资料提供了途径，但社会公众不查询的，就能以此为由，在特定情况下做出不利于自己、不利于登记权利人的抗辩，进而使登记簿的形式公示规范不起作用。

为了避免这一点，无论社会公众是否知悉登记簿，均拟制其知悉，且这种拟制不可推翻。这与登记公信力一样采用拟制技术，但前者旨在打破社会公众以不知登记簿记载为由的防御借口，后者则使善意第三人取得客观错误登记时的物权。我国虽然没有规定知悉拟制规范，但在法理上是承认的。

不动产登记的目的是要让社会公众便利地了解已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息。因此，不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。其背后有两个价值判断：一是不动产与社会生活的重要关联。不动产的所有权和其他物权关系到人们的基本生存，而不动产的相邻关系也极易产生不同利益的冲突。二是不动产登记能够保护人们的交易安全。因为不动产登记信息公示是维护公信力的基本要求，所以，对有权查询的主体资格不能限制过严，特别是对利害关系人的判定上，否则将难以真正实现不动产登记的目的。

对于实践中大量存在的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者是否认定为“利害关系人”的问题需要认真分析。我们认为，利害关系人并不必然具有法律利益，经济上的或亲属关系上的利益，也是可以的。但也不能只要申请人陈述自己是利害关系人，就一概地认定。如有人意图购买某处房产，而没有任何证据证明该处房产的权利人有出卖的意思表示，那么，就不能认定为利害关系人。不动产登记机构要结合工作实际，合法合理且灵活地开展申请查询人主体资格审查工作。