历史将记住2024年5月17日,这一天的特殊之处在于,最高层面出台了40年房地产发展史上最宽松的提振政策。
购房首付比例下调至15%、取消住房贷款利率下限、公积金贷款利率下降,与此同时由国资收购库存房源充当保障房。
受重磅利好消息驱动,A股房地产指数大涨7.31%,有超过20只房地产股涨停。
在此之前,北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购,杭州、成都、长沙、苏州则全面取消限购,已经通过地方政策调整为激活房地产热身。
这一系列大动作背后,源自4月30日高层会议对房地产政策的最新定调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
相比之下,这一判断比“房住不炒”的指向性更明确,内涵更丰富,操作性更强。
翻译成通俗易懂的话,就是三个要点:
第一,当前房地产市场整体供大于求,接盘者太少,无法托举起庞大的产业体量。,
第二,老百姓大多有改善住房条件、住进优质房的期待,可一旦背上房子的包袱就会影响整体生活品质,再加上收入不确定导致的信心不足,影响了微观层面动力。
第三,消化存量房产的同时,还需要保持一定增量,基于前两个问题,房地产发展停滞和梗阻的压力巨大。
教培产业可以倒,房地产不能倒,因为当前任何一个地方都摆脱不了对土地财政的高度依赖。
出台史上最宽松政策,意味着抛出工具箱里最重的筹码,房地产会涅槃重生,迎来转机吗?
影响房地产市场的因素中,从宏观层面看,短期看政策、中期看经济、长期看人口;从中观层面看,主要是库存压力和房价泡沫等硬性指标;从微观层面看,受地域、人群影响比较大。
无论这些因素有多么复杂,聚焦到一个点上就是“房价”。有房的人盼着涨价,没房的人盼着下跌,绝大多数房子已经没有涨价的空间了,可是下跌又不允许,这应是房地产市场的主要矛盾所在。
现在房地产去库存,不只房地产商手里的存量,还有分散开的二手房存量。
老百姓心里都很清楚,除了少数城市的少数地段,房价上涨几率极低,与其捂在手里不如早点变现,这是二手房价格普遍持续下跌的重要因素。
令人担心的是,新政出来后,消化掉的并非新房存量,而是涌入市场的二手房存量,某种程度会反向加剧去库存矛盾。
乐观地看,多重政策刺激下,短期内、热门城市、优质项目房地产必然会出现回暖,接下来1-2个月必然会有成交量小高峰,如何维护这种向暖向好的趋势,不仅需要政策支撑,还取决于经济内力。
必须承认,房地产消费的主力人群是中青年群体,只要这些人群收入稳定、持有信心,房地产市场就差不了。现在年轻人流行不结婚、不买房、不生孩子,背后是有原因的。
对年轻人好一点,提升年轻人收入水平和消费能力,让年轻人获得更好发展机会和上升渠道,让年轻人群体有活力、有希望,一些问题会迎刃而解。
在人口总量不变甚至负增长情况下,拉动房地产的重要力量是迁徙人口,从农村到城市,从小城市到中大城市,人口流动是房地产刚需的主要来源。
所以不少专家都建议让农民进城买房,甚至有人认为,如果农民工都能进城安家买房,那么房地产市场所有问题都解决了。
需要去库存,需要刺激消费的时候想起农民,想起农民工了,这是很不厚道的。
房子仅仅是个载体,与之捆绑在一起的还有户籍以及附带的教育、医疗、养老等问题,这些才是农民工的刚需。
最后再讲个老生常谈的话题,经济学家林采宜说过,花钱是最好的爱国方式,把钱都花光才是爱国。
那位成天吆喝着爱国又在美国买了房产的大司马,能不能很爷们地把海外房产卖掉,替国内房地产去去库存呢?
用20多万美金换一个好名声,这笔买卖稳赚不赔。