根据克而瑞的研究和整理，我国土地一级开发全流程如下：

土地一级开发全流程图

目前杭州市不允许一二级联动开发，所以一般分为两步，即一级土地开发整理和二级土地出让。杭州城中村改造模式理解是由政府统筹改造城中村的模式，即杭州市政府负责城中村改造政策制定和工作考虑，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造，即一级土地开发。

土地一级开发

改造的主体为区政府、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后由政府招标建筑公司负责安置村民的农转居多层公寓，部分地铁用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心整理成净地后，交给市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金35%上交市政府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。拆迁补偿方法为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡，包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村（委会）建居(委会)，村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

然而目前中央政府不允许搞大拆大建，也相应的收紧了棚户区改造。对于不少没能赶上棚户区改造机会拆迁，却依然希望改善居住环境的城中村来说（一般城中村产业基础薄弱、产业以中低端为主，与主城区显得有点不协调）也迫切需要进行村或者社区面貌改变和产业升级。

浙江省发布了《省发展改革委关于开展浙江省未来社区建设试点申报工作的通知》（浙发改基综【2019】138号）要开展未来社区建设试点，并发布了首批未来社区试点创建项目建设名单。

发改委通知文件

未来社区试点名单

其中就包括城中村改造试点杭州拱墅区瓜山社区，笔者也曾跟进该项目，该项目被朗诗绿色集团获取，与上塘街道下属企业联合打造朗诗未来社区。

瓜山社区

瓜山社区

该类城中村项目主要是存量资产改造，即将原村民自建住宅、村集体建设用地上建设的商业、办公和工业建筑整体承租下来进行整改，后期运营也可以部分返还给村民自营。

这样做可以满足几方面的需求：

1、政府拆违整治。村民自建房屋存在违章搭建的行为事实且建筑多种多样，经营过程难以监管，还存在较大的安全隐患，对于政府来说要进行拆违整治；

2、对于入驻企业，可以提供更好的服务配套，办公生活更便利，且环境更好；

3、对居民来说，可以保证村民收入稳定，且降低个人经营的风险；

4、对于运营企业来说，存量资产改造比获取土地建设可以更快让项目入市，打造服务品牌，可以在企业经营中获取到经济和社会效益。参与该类项目为房地产开发企业，目前很多房企都在转型做城市综合运营，而不再单纯是住宅或者商业开发企业。目前杭州有德信集团参与运营的余杭区时尚云村，也有东业集团改造运营的江干区浜河部落，创立方运营的中国网络作家村等项目，均有可圈可点之处。

网络作家村

笔者也曾经跟进过拱墅、余杭、江干区等城中村改造项目的实施规划，均是产业+生活的特色小镇。目前杭州乃至长三角一体化进程中存量资产改造经营有很大的市场需求，这也是房企转型为城市综合运营，包括万科提出的做城市配套服务商，截至2018年2月杭州万科的产城运营总资产破200亿，包括4个万科中心、2个产业小镇、1个产业园、5个万科生活广场及13条新街坊商业街，另外还布局有长租公寓品牌“泊寓”。虽然长租公寓当前遇到了各种各样的问题，但是经过行业调整，未来这个领域还会有更多的机会，毕竟人口净流入城市，甚至流出城市也都会有租住的需求，只是未来不再是单一业态模式，而是以“居住+生活+教育+工作”综合的特色产业小镇呈现在大家面前。

杭州梦想小镇