5·9西安住建发布的新政中，明确提出——

支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。

壹

在推动消化存量商品住房的目标下，“以旧换新”正是当前撬动住房需求的重要手段。

据不完全统计，截至目前已有超70城推出“以旧换新”的相关政策，更有多地明确鼓励或推动国企收购购房者手中的旧房。

其实自2023年起，全国已有超过50个城市出台住房“以旧换新”政策，归纳起来大致有三种模式：

购房补贴模式——

地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。

开发商+中介机构搭建平台代售模式——

购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

国企或城投下场收购模式——

由于不是进行二次帮卖，因此也不会有卖不出去的烦恼，一旦旧房房款到账，就可抵用部分新房房款。

整体上，住房“以旧换新”政策，一方面旧房出售有“兜底”，换房确定性增加，另一方面，也有利于整合一二手房买卖分散的交易流程，通过开发商、中介机构、房地产平台服务商赋能，打通交易环节，减少堵点、加速流通，推动一二手房买卖实现快速流动。

据目前已有“以旧换新”案例落地城市反馈，市民对国企收购旧房的反应比预想的要好。

业内人士认为，“以旧换新”可以推动商品房市场去库存，加快保障性住房供给。叠加不断落地的各类政策，其作用将不断显现。

贰

根据西安新政表述，采取的是上文中“开发商+中介机构搭建平台代售模式”。

房地产开发企业对意向房源设定“解约保护期”，中介机构优先推动换房人旧房出售，缩短卖房周期。

在协议约定期限内旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。

在活动开展中，将组织相关行业协会鼓励开发企业和中介机构在居民购买新房价款、二手房交易佣金等方面提供优惠方案。

开发企业为购房者锁定意向房源90天(同一时段，购房人仅能锁定一家开发企业的新房房源；锁定房源套数可与开发企业协商)。

若二手房在锁定期间成功售出的，则认购协议继续履行，并可将二手房售房款转化为新房购房款；未成功售出的，购房者可与开发企业、经纪机构共同协商；如选择延长，三方续签相关协议；如选择不延长，开发企业在10天内无条件全额退回房源意向金，购房者无需承担任何违约责任。

这种模式下的“以旧换新”，关键在于旧房能不能卖得出去。

对此，部分城市试点国资进场，专门收购旧房，然后将收购的旧房用于保障房供应，如此实现了一举多得，既可以打通以旧换新的最大堵点，又可以增加保障房的房源供应。

政府之所以鼓励换新，主要就是为了帮助开发商消化库存。如果开发商的库存长期积压，开发商就不会积极买地，那么政府的土地财政收入就会大幅萎缩。

以旧换新能够有效盘活市场，形成正向循环，但实施过程中可能也会面临一些挑战。

例如，如何确保政策的公平性和透明度等问题；如何合理评估旧房价值，确保换购过程的公正性；以及如何保障购房者的权益，避免在换购过程中出现纠纷等情况。

据了解，各地还在根据市民反馈意见，持续对“以旧换新”政策进行调整和完善。业内人士认为，“以旧换新”可以推动商品房市场去库存，加快保障性住房供给。

以旧换新这种新的交易模式，将来能够成为住房市场的主流吗？如果越来越多的城市开始推广以旧换新，对于楼市又会带来怎样的影响呢？欢迎评论区留言讨论！