国内的商品房价值设定，有人提出，能不能将房子租金作为市场价格的定位“锚”呢？结论是，不能用“租售比”这一个指标来衡量房价定价，因为人口流动性造成房租不可能稳定预测未来多少。

可以说，购买商品房=永久付房租。在国内的住宅使用权期限就是70年。同时，房地产证也注明所住地址土地使用权是无期限。根据最新规定和已发生案例看，未来的老住宅是可以自愿在原地免费续期的，但需要重新交房子建筑的各种成本。中国大陆“物权”也受相关法律保护的(即物权法和民法典)。

也就是说，我们所购房每平米的房价，包括了未来不动产物权的使用价值和政府土地回收价值两部分。实际上，百姓消费的仅仅用“不动产物权的使用价值”部分。“不动产的折旧”和看涨期权的溢价道理一样，时间越接近到期，剩下价值就越接近到期时的政府土地回收价值。

租售比思路，与关注居民收入买房需多少钱的房价收入比思路不同。当然如果不考虑其他因素，就只看投资者回报率还是用它租售比最佳。租售比 = 每平米月租金 / 每平米房价。实际国际主流城市的租房费用里面包含了私有制国家的租房税金部分，这就需要更高收益率，自然国际认可在1:200到1:300，这就是相当于年收益率6.6%到4%！毕竟由于人员流动，租金不可能稳定，所以国际认可合理租售比都是以“月”计算！

商品房也就是七十年的物产权折旧，这还要交个物业维修等，都加入的，暂时先不考虑国内没出的房地产税等等。如果年换算到年租售比做计算则要考虑很多因素，比如当前2024经济情况，必要的定期存款，不动产的折旧 ，还有各种物业费： 2.0% + 1.5% + 0.5% = 4%，换成租售比1:300左右，这个国内很多地方楼市和国际上认可的租售比还是很一致！

对于百姓买房，是真金白银的买来人生美好期待，谁都想希望能够从自己人生的发展多得些收益。毕竟只有大城市的学区房有选拔机会多，或者有真真切切的交通便利因素，这就是实实在在购房者的未来！