网传3000亿专项资金，烂尾楼有救啦？

3000亿房地产专项基金，够盘活烂尾楼不？

01

网传3000亿元

据REDD发布的消息称，国务院将设立房地产基金计划。

该基金首期将从中国建设银行获得500亿元资金和中国⼈民银行300亿元再贷款额度。

基金规模最高可达2000亿元⾄3000亿元之间，用于支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。

此外，政府也在考虑出台⼀项关于发行棚改专项债的全国性的政策，住建部和银保监会正在制定和修改各自负责的方案。

为审慎把握宏观政策对房地产这个高负债行业的影响，方案细节，包括总体发行规模和采用的模式尚未最终确定，预计最早下个月能取得⼀定进展。

以上消息，并未得到官方确认，只能说是网传。

一切都没有定论的情况下，有两拨人特别兴奋。

第一波是收房业主。

3000亿房地产专项资金，对等待收房的业主而言，就是救命稻草。

此前我们文章《化解烂尾楼，需要多少万亿？》就曾计算过，盘活烂尾楼大概需要4548亿元至9845亿元。

不管钱多，钱少，反正收房又多了一线生机。

第二波地产股东

资本市场对消息是极其敏感。

受消息影响，地产板块应声上涨。

特别是7月26日收盘，沪深两市房地产板块领涨，涨幅3.82%。

其中，皇庭国际涨得最猛，涨幅高达50.9%。

以上消息仅仅是机构的预测，而非定性文件。

所以，私认为这个消息落地的概率是对半开。

先看第一点：成立3000亿房地产专项资金，用于房企纾困。

此前的确有类似的救市动作。

今年4月，金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了提供12家房企的清单，帮助房企化解债务风险。

从过往规定来看，网传3000亿有可能是纾困政策2.0。

再来看第二点，发行棚改专项债的全国性的政策。

私认为，不太可能。

2016年高层定下“房住不炒”的大政方针，后续几年政策缓慢加码，终于在21年出台三道红线政策，楼市严调紧箍咒达到顶峰。

今年以来的放松，不过是落实“三稳目标”的具体举措，楼市的政策方向并未发根本性改变。

我们回忆一下，08年之后的棚改政策，全国直接来了一次普涨。

现如今我国城镇化概率达到了63.89%，距离发达国家80%的平均水平的确还有差距，但是国内城镇化水平的速度将放缓。

加之，去年8月住建部发文：禁止大拆大建。

不管是从大方向，还是住建部对旧改事宜的表态。

我们都不难看出，真的不太可能高举债务大搞棚改。

02

3000亿，能出清风险？

网传3000亿，能出清风险吗？

私认为，即便真的有房地产专项基金，这3000亿离出清风险，还有些距离。

出清风险本质上并不是为了救房企，而是为了盘活资产，降低系统性风险。

更何况，这3000亿专项资金，更多是为了完成“保交楼”。

基于这一点，单有钱是不够的，后续的司法仲裁、引入战投、协助资产债务重组都要跟上。

网传3000亿，更多的是市场对重振信心的迫切。

没有机会就要创造机会，没有好消息就创造好消息。

一二手房交易数据就非常直观地反应了市场信心的坍塌。

7月份好不容易回暖的新房成交数据又被烂尾楼打断了，直接跌进海沟，负增长。

而此前一直贴地而行的二手房，却迎来一波上涨，涨幅一度达到13%。

现在中介都一再强调这是现楼，亦或者是准交付。

你或许说，这不挺好的嘛。

以后大家都现楼销售，倒逼开发商“保交付”。

这事远没有那么简单，大家都只买现楼，只会导致更多开发商暴雷、烂尾。

原本1年之内就可以实现资金回流，现在要花费2-3年，开发商后续资金跟不上，交付也会出现问题，更会导致市场供给的大幅度减少。

再则，国内8成以上都是期房交易，二手房只占了2成。

现在一股脑地跑进二手房，导致现房的需求激增，间接助涨二手房价格，最后还得是消费者买单。

03

结语

不难看出，“保交楼”是恢复市场信心的前提！

不论是高层还是地方，都在围绕这个目标尽最大努力。

其实，温州曾用过“预重整模式”复活烂尾楼经验，值得推广和借鉴。

所谓的“预重整模式”模式，指的是“共益债资金+续建”。

债务人通过债务重组、延期还款、投资增值等方式实现纾困减负，使企业的主体资格及主营业务均得以保留。

债务人本身得以存续，以小金额撬动大项目，有效确保原本烂尾的房地产项目能够顺利竣工、交付、办证。

“共益债+续建”的预重整模式抓住了烂尾楼盘中当事人无法自行协商、续建启动资金进入难的牛鼻子，解决了烂尾楼盘续建中的痛点和难点。

这个模式值得借鉴，但现在情况比较特殊，极其考验地方“保交楼”的觉悟有多大。

温州的经验之所以适用，很关键一点就是续建所投入的成本显著小于续建完成后整体项目的增值，增强了项目去化回现的可能性，有效保证债权人利益最大化。

换句话说，存量楼盘的利润要大于盘活的成本。

肯定有部分楼盘是不符合条件。

那这些楼盘要怎么救？

这个时候，地方要么出手接盘，要么引导各方，做出重大让步。

其中，中融信托表态：同意解除郑州名门翠园抵押的在建工程用于项目复工复建。

中融信托不做出让步，项目烂尾，自己渣都无得剩。

还不如出同意解除抵押，盘活楼盘，靠着所剩的3个地块，多少也能追回点损失。

不难看出，“保交楼”其实就是各方利益的博弈。

但不管怎么博弈，我们的目标只有一个。

——保交楼！